معاون شهردار تهران اعلام کرد: نرخ پایه تراکم (هزینه صدور مجوز افزایش طبقات در ساخت‌وساز) 13 درصد افزایش پیدا می‌کند؛ شهرداری‌تهران فارغ‌ از اظهارنظرهای غیررسمی مبنی بر تراکم‌فروشی، طبق آنچه به صراحت در بودجه‌ امسال خود آورده، برنامه وصول 2600 میلیارد تومان از محل «عوارض بر مازاد تراکم» را پیش‌بینی کرده است که با توجه به مصوبه سال گذشته شورای‌شهر، اخذ این عوارض قرار است مشمول افزایش قیمت ‌شود. هزینه خرید تراکم 10 تا 15 درصد از کل قیمت ساخت را در برمی‌گیرد؛ ضمن اینکه احداث تا 2 طبقه، نیازی به مجوز تراکم ندارد.

هزینه افزایش طبقه در ساخت‌وساز‌های پایتخت 13 درصد افزایش یافت
تغییر قیمت‌ «تراکم» در تهران
 جزئیات بیشتر از تغییر نرخ تراکم در گفت‌وگوی «دنیای‌اقتصاد» با مسوولان شهرداری و شورای‌شهر
 تحلیل انبوه‌سازان از تاثیر نرخ جدید تراکم بر هزینه ساخت
 فرصت دو ماهه برای سازنده‌ها
گروه مسکن- بهشاد بهرامی: فروش تراکم ساختمانی در تهران مشمول 13 درصد افزایش قیمت می‌شود.
«تراکم» مجوزی است که شهرداری براساس قوانین مصوب شورای‌شهر برای افزایش تعداد طبقات ساختمان‌های در حال احداث صادر می‌کند به این صورت که هم‌اکنون حداکثر ارتفاع مجاز که مشمول پرداخت هزینه تراکم نمی‌شود «2طبقه» است، اما از آنجا که دو طبقه‌سازی در تهران عملا منسوخ شده و میانگین ارتفاع ساخت‌وسازها حداقل به 4 طبقه رسیده، سازنده‌ها مجبورند در مناطق مختلف شهر برای ازدیاد ارتفاع تا حداکثر 9 طبقه، مجوزی تحت عنوان «تراکم» را از شهرداری خریداری کنند که شهرداری‌تهران اسم این مجوز را «تراکم‌مازاد» گذاشته است.
به این ترتیب در حال حاضر برای همه ساخت‌وسازهای مسکونی در شهر تهران، نیاز به خرید «تراکم» حتمی است تا از این طریق سازنده‌ها بتوانند با افزایش تعداد طبقات و تعداد واحدها در مساحت مشخصی از زمین، نرخ بهره‌وری پروژه را به حداکثر برسانند.
محاسبات انبوه‌سازان نشان می‌دهد هم‌اکنون هزینه ناشی از خرید تراکم در تهران بین 10 تا 15 درصد از کل هزینه ساخت‌وساز را در بر می‌گیرد؛ به طوری که متوسط قیمت ساخت برای احداث هر مترمربع بنای مسکونی 500 هزار تومان است که حدود 80 هزار تومان از آن بابت خرید مجوز تراکم هزینه می‌شود.
هزینه تراکم در مناطق شمالی شهر بعضا تا متری یک میلیون تومان هم برآورد می‌شود.
«دنیای‌اقتصاد» روز گذشته مطلع شد نرخ پایه تراکم در تهران از ابتدای آبان‌ماه افزایش پیدا کرده است.در همین باره تعدادی از انبوه‌سازان در تماس با گروه مسکن «دنیای‌اقتصاد» از افزایش 5/11 درصد و برخی دیگر که دیروز به شهرداری‌های مناطق مراجعه کرده‌ بودند، از رشد 15 درصدی قیمت تراکم خبر دادند.
اما هیربد معصومی معاون شهرسازی و معماری شهرداری‌تهران ضمن تشریح جزئیات کامل ماجرا به «دنیای‌اقتصاد» گفت: طبق مصوبه شورای‌شهر، افزایش نرخ پایه تراکم در حد 13 درصد است که با دو ماه تاخیر از ابتدای دی‌ماه سال جاری ملاک عمل برای صدور پروانه‌ساختمانی قرار می‌گیرد.
روز گذشته افزایش قیمت تراکم واکنش‌های مختلفی را در بین انبوه‌سازان به همراه داشت. گروهی از سازنده‌ها معتقدند با گران‌شدن مجوز خرید تراکم، رونق ساخت‌وساز در تهران آسیب نمی‌بیند، اما هزینه تمام‌شده و قیمت مسکن در میان‌مدت، از این افزایش اثر می‌گیرد.
اما برخی دیگر از انبو‌ه‌سازان، رشد نرخ تراکم را باعث خروج عده‌ای از سازنده‌ها از بازار ساخت‌وساز ارزیابی می‌کنند.
براساس این گزارش، هر چند معاون شهردار تهران از اجرای طرح افزایش نرخ تراکم از ابتدای زمستان امسال خبر می‌دهد، اما زمزمه‌هایی که از دیروز در شهرداری‌های مناطق نقل اجتماعات چندنفری مراجعه‌کنندگان شده مبنی بر افزایش قریب‌الوقوع قیمت تراکم، نشان می‌دهد مسوولان شهری قصد دارند با انتشار این خبر از هم‌اکنون، شتاب صدور پروانه‌های ساختمانی از حالا تا دو ماه آینده را افزایش دهند تا سازنده‌ها برای در امان ماندن از پرداخت 13 درصد اضافه‌تر، طی دو ماه پیش‌رو، نسبت به اخذ مجوزها از شهرداری اقدام کنند.
با مصوبه شورای شهر نرخ عوارض مازاد بر تراکم ساختمان‌های مسکونی پایتخت تا دو ماه دیگر 13 درصد افزایش پیدا می‌کند.
معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران با اعلام این خبر اظهار کرد: براساس مصوبه شورای شهر تهران بنا شده بود از ابتدای آبان‌ماه (روز گذشته) سال جاری نرخ عوارض مازاد تراکم 13 درصد افزایش پیدا کند، اما به دلیل آماده نبودن سیستم شهرداری بنا شده است اجرای این مصوبه تا ابتدای دی‌ماه به تعویق بیفتد.
به گزارش «دنیای اقتصاد» در پایان سال گذشته با مصوبه شورای شهر به شهرداری تهران اجازه داده شد از ابتدای سال 1390 نرخ عوارض مازاد بر تراکم در ساختمان‌های مسکونی، تجاری و اداری در تمامی مناطق تهران، 13 درصد افزایش یابد، اما بنا به تصمیم شهرداری تهران ابلاغ و اجرای این مصوبه به ابتدای آبان‌ماه سال‌جاری موکول شد که به گفته معاونت شهرسازی شهرداری تهران با آغاز آبان‌ماه به دلیل آماده نبودن سیستم شهرداری در سازمان فن‌آوری اطلاعات اجرای آن تا دی‌ماه سال‌جاری به تعویق افتاد.
بر این اساس به گفته کارشناسان بازار مسکن با افزوده شدن 13 درصدی نرخ عوارض مازاد تراکم رویه بازار مسکن دچار تغییر و تحولات اساسی خواهد شد، به گونه‌ای که با افزایش 13 درصدی نرخ عوارض قیمت پایه تراکم، هزینه صدور پروانه، در هر منطقه تا 30 درصد افزایش پیدا خواهد کرد که به طور طبیعی تاثیر مستقیمی بر هزینه‌های ساخت‌و‌ساز به ویژه در ساختمان‌های اداری و تجاری خواهد گذاشت. با این وجود معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران معتقد است: افزایش نرخ عوارض مازاد تراکم، تاثیر قابل‌توجهی بر قیمت مسکن نخواهد گذاشت.
مصوبه شورای شهر است
در همین رابطه در تماس «دنیای اقتصاد» با برخی از اعضای شورای شهر این اعضا از تصویب چنین مصوبه‌ای اظهار بی‌اطلاعی کردند.
اما در این میان حمزه شکیب رییس کمیسیون عمران شورای شهر با تایید این خبر گفت: تصویب این مصوبه به سال‌جاری مربوط نمی‌شود. در پایان سال گذشته با تصمیم اعضای شورا به شهرداری تهران اجازه داده شد نرخ عوارض مازاد بر تراکم را تا 13 درصد افزایش دهد، اما با وجود این مجوز تاکنون برای اجرای این مصوبه اقدامی نشده است.
او در پاسخ به این سوال که در شرایطی که در مورد میزان فروش تراکم و تراکم در دست شهروندان در شورای‌شهر ابهام وجود دارد، آیا به نظر شما این افزایش، هزینه‌های ساخت‌و‌ساز را بالا نخواهد برد؟ گفت: فعلا که شما می‌گویید تا دو ماه به تعویق افتاده است اجازه دهید ببینیم در آن زمان چه می‌شود!
سیستم شهرداری آماده نیست
در همین حال هیربد معصومی معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران درخصوص اجرایی نشدن این مصوبه تاکنون با تایید خبر افزایش 13 درصدی نرخ عوارض مازاد تراکم به «دنیای اقتصاد» گفت: ‌براساس مصوبه شورای عوارض مازاد تراکم تا 13 درصد رشد خواهد کرد، اما اجرای این مصوبه تا ابتدای دی‌ماه سال‌جاری به دلیل آماده نبودن سیستم شهرداری به تعویق افتاده است.
او در ادامه افزود: ‌البته از آنجا که نرخ عوارض مازاد بر تراکم بر اساس قیمت مصوب چند سال پیش است و به روز نیست این میزان افزایش چندان بر قیمت مسکن تاثیر نخواهد گذاشت.
او عنوان کرد: به نظر می‌رسد تاثیر افزایش نرخ عوارض مازاد بر تراکم شهرداری تهران برقیمت مسکن چندان قابل‌توجه نیست.
اتاق فکر برای افزایش عوارض
به اعتقاد کارشناسان و فعالان بازار مسکن با توجه به سهم 10 درصدی عوارض و تراکم در هزینه‌های ساخت‌و‌ساز، افزایش 13 درصدی نرخ عوارض مازاد بر تراکم رابطه مستقیمی با قیمت مسکن دارد.
ایرج رهبر رییس انجمن انبوه‌سازان تهران در این باره به «دنیای اقتصاد» گفت: نتیجه ابتدایی این تصمیم رشد قیمت مسکن در پایتخت خواهد بود.
او اظهار کرد: فعالان ساختمانی نسبت به تعدد عوارض دریافتی شهرداری معترض هستند؛ چراکه معتقدند در حال حاضر اتاق فکری برای افزایش درآمدهای شهری تشکیل شده است.
او ادامه داد: افزایش این نرخ هزینه‌های ساخت‌و‌ساز در مناطق مختلف تهران را بسته به نوع منطقه افزایش خواهد داد.
اثر روانی رشد تراکم چیست؟
در همین رابطه محمدمهدی مافی یکی از فعالان ساختمانی نیز به «دنیای اقتصاد» گفت: با افزایش 13 درصدی نرخ ضریب منطقه‌ای عوارض مازاد بر تراکم، قیمت پایه عوارض نزدیک به 30 درصد رشد خواهد کرد که در نهایت به رشد قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران منتهی خواهد شد.
او افزود: با توجه به این موضوع که شهرداری ارائه‌دهنده خدمات بسیاری به شهر است؛ بنابراین برای جبران هزینه‌های انجام شده باید منبع درآمدی برای خود داشته باشد.
او تصریح کرد: افزایش نرخ تراکم در دو جنبه تاثیر مستقیم خواهد گذاشت. یکی رشد قیمت تمام‌شده ملک خواهد بود و دیگری تاثیرات روانی است که بر بازار مسکن بر جای می‌گذارد.او در پاسخ به این سوال که سهم عوارض مازاد بر تراکم بر هزینه‌ ساخت هر مترمربع چقدر است، گفت: این مورد به محل ساخت و نوع کاربری ساختمان بستگی دارد. به عنوان مثال تاثیر این عامل در ساختمان‌های مسکونی بسیار کمتر از ساختمان‌های اداری و تجاری خواهد بود. علاوه‌بر این بسته به اینکه ساختمان در چه منطقه‌ای قرار دارد تاثیر آن متفاوت است. به عنوان مثال ساختمانی که در مناطق محروم واقع شده است تاثیر کمتری از افزایش این نرخ می‌گیرد تا یک ساختمان که در منطقه شمال شهر واقع شده است.
او افزود: اما به طور متوسط سهم عوارض مازاد بر تراکم از هزینه ساخت‌و‌ساز حدود 10 درصد است.
ساخت‌وساز کم نمی‌شود قیمت زیاد می‌شود
بیت‌ا... ستاریان کارشناس مسکن درباره افزایش نرخ تراکم در تهران و تاثیر آن بر بازار مسکن گفت: این افزایش تاثیر چندانی بر قیمت تمام‌شده نمی‌گذارد، اما در کنار سایر فاکتورها همچون قیمت مصالح ساختمانی که نسبت به سال گذشته 20 تا 25 درصد افزایش پیدا کرده، هزینه ساخت‌وساز را بالا می‌برد.
ستاریان تصریح کرد: رونق ساخت‌وساز در تهران طی ماه‌های آتی بدون توجه به افزایش قیمت تراکم، ادامه پیدا می‌کند با این تفاوت که انبوه‌سازان بعد از اعمال نرخ‌های جدید تراکم، بر روی قیمت‌گذاری املاک آماده تحویل، تجدیدنظر خواهند کرد و احتمالا قیمت‌ها افزایش پیدا می‌کند.
این فعال ساختمانی همچنین افزود: در مناطق مختلف تهران بابت خرید مجوز تراکم متر مربعی 80 هزار تا یک میلیون و 100 هزار تومان از سوی سازنده‌ها پرداخت می‌شود.

شهرداری چاره‌ای جز فروش تراکم ندارد
گروه مسکن- ‌هاجر شادمانی: افزایش 13 درصدی نرخ عوارض مازاد تراکم که قرار است از دو ماه دیگر در مناطق مختلف شهر تهران به عنوان مبنای جدید فروش تراکم به مورد اجرا درآید با واکنش کارشناسان و صاحبنظران حوزه شهری مسکن رو‌به‌رو شد.به گزارش دنیای اقتصاد و به اذعان کارشناسان مسکن، فروش تراکم مازاد به منزله اعطای مجوز اسکان جمعیتی بیش از حد مجاز در یک منطقه، بار سنگینی را بر شهر تحمیل می‌کند که بهای آن را تمام شهر می‌پردازد.
اجبار شهرداری به افزایش 13 درصدی
یک کارشناس مسکن با بیان اینکه افزایش نرخ عوارض مازاد تراکم در تهران به منظور جبران کمبودهای مالی شهرداری برای پرداخت هزینه‌های شهری صورت گرفته است، اعلام کرد: افزایش نرخ عوارض مازاد تراکم نوعی اجبار برای شهرداری‌ها به خصوص در کلانشهر تهران است.کمال اطهاری افزود: هزینه‌های شهری به صورت تصاعدی بالا می‌رود؛ از سوی دیگر اشباع جمعیتی در کلانشهر تهران هزینه‌های مضاعفی را بر شهرداری تحمیل می‌کند.وی تصریح کرد: اقدام شورای شهر به منظور افزایش نرخ عوارض مازاد تراکم، اقدامی موجه برای تامین هزینه‌های شهرداری است.اطهاری با اشاره به تاثیر افزایش نرخ عوارض مازاد تراکم بر قیمت مسکن و هزینه‌های ساخت به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: مازاد تراکم نوعی شهرفروشی است و افزایش عوارض آن بی شک نتیجه ای جز کاهش ساخت مسکن نخواهد داشت.
وی با انتقاد از ناپایداری درآمدهای شهرداری به منظور تامین هزینه‌های شهری خاطرنشان کرد: درحال حاضر مهم‌ترین اثر افزایش نرخ عوارض تراکم در تهران بحران ناشی از تراکم فروشی و تکیه شهرداری به درآمدهای ناپایدار است.
وی افزود: فروش مازاد تراکم یعنی فروش رانت و هزینه این رانت فروشی را کل شهر پرداخت می کند.این کارشناس مسکن گفت: تکیه شهرداری‌ها به درآمدهای ناشی از تراکم فروشی ناشی از عدم حمایت دولت، محدودیت منابع مالی شهرداری‌ها و در نهایت ناپایداری اقتصاد کشور است.
عکس: دنیای اقتصاد

مانع در برابر طرح صدور سند

  لایحه‌ای که دولت سال گذشته با هدف تعیین تکلیف املاک فاقد سند روانه مجلس کرده بود، اکنون با تغییراتی که بعید است بتواند اهداف اولیه-ساماندهی ساختمان‌های بی‌سند- را برآورده کند، تصویب و برای تایید نهایی روانه شورای نگهبان شده است. در اصل لایحه پیش‌بینی شده بود «افرادی که منشأ تصرف ملکی آنها قانونی است، اما موانع قانونی برای صدور سند دارند، می‌توانند درخواست اخذ سند را به هیات ویژه قضایی تسلیم کنند.» این در حالی است که در مصوبه نهایی مجلس «موانع قانونی صرفا در حد فوت یا مفقو‌دالاثر شدن مالک رسمی (مالک اولیه) تعریف شده است.» به این ترتیب امیدها برای پایان‌ گرفتن دعواهای رایج بین مدعیان ملک که زنده‌اند، اما تمایلی به انتقال سند به نام خریدار ندارند را باید فقط در تصمیم نهایی شورای ‌‌نگهبان جست‌وجو کرد. در حال حاضر بخشی از مالکان فاقد ‌سند، خریداران آپارتمان‌های بدون «پایان‌کار» هستند که به امید اینکه سازنده (مالک اولیه) بعد از اخذ پایان‌کار، مالکیت را منتقل می‌کند، با «قولنامه» صاحبخانه شده‌اند. کارشناسان برای حل این چالش معتقدند: باید بند اضافه‌شده توسط مجلس با موضوع «فوت یا عدم دسترسی به مالک» از ماده یک لایحه تعیین تکلیف املاک فاقد سند حذف شود یا اینکه الزام صدور پایان‌کار برای تنظیم سند محضری، به صورت موردی برداشته شود.

مجلس هفته گذشته لایحه‌ای که 6 ماه پیش‌تر دولت با عنوان «تعیین تکلیف املاک فاقد سند» ارائه کرده بود را با تغییراتی به تصویب رساند، اما آن‌طور که از مفاد این مصوبه برمی‌آید، برای رفع بزرگ‌ترین چالش موجود در بازار مسکن –فروش املاک بی‌سند- تدبیر محکمی اتخاذ نشده طوری‌که شکل نهایی آنچه به شورای نگهبان رفته، صرفاً مسیر صدور سند برای املاکی که مالک اولیه آنها فوت یا مفقودالاثر شده‌‌اند را تسهیل کرده است و عملا پرونده «انبوه واحدهای‌مسکونی که مالکان اولیه و فعلی آنها زنده هستند، اما برای صدور سند با هم اختلاف دارند» همچنان در ابهام قرار دارد.
منشاء عمده آپارتمان‌های فاقد سندمحضری، فروش این واحدها در مرحله قبل از صدور پایان‌کار است که سازنده (مالک اولیه) بعد از تسویه‌حساب ناشی از واگذاری قولنامه‌ای آنچه ساخته، دلیلی برای تکمیل پروسه زمان‌بر انتقال رسمی ملک نمی‌بیند و از انجام آن پرهیز می‌کند در این بین از آنجا که صدور پایان‌کار در اغلب موارد مستلزم پرداخت جرایم سنگین به شهرداری برای جبران تخلفات سازنده نیز می‌شود، عزم مالک اصلی در نگرفتن پایان‌کار و صدور سند دو چندان خواهد شد.
این شیوه مرسوم خرید‌وفروش مسکن که شدت آن در تهران بیش از سایر شهرهاست هم‌اکنون باعث بروز اختلاف و کشمکش بین مالک اولیه و صاحب فعلی آپارتمان‌ها شده و در حالی که تصور می‌شد «لایحه تعیین تکلیف املاک فاقد سند» می‌تواند این نوع اختلافات را حل و در عین حال از تداوم این نوع معاملات ملکی جلوگیری کند، اما در جریان تصویب لایحه در مجلس، این اتفاق حاصل نشد.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» کمیسیون قضایی و حقوقی مجلس پیشنهاد دولت در این لایحه مبنی بر «رسیدگی هیات ویژه به درخواست صدور سند ملکی برای افرادی که تصرف آنها قانونی است» را منوط به فوت یا در دسترس نبودن مالک رسمی کرده است. تغییرات مدنظر کمیسیون حقوقی عینا در متن لایحه گنجانده شده و به تصویب رسیده است.
به این ترتیب موضوع ساختمان‌هایی که مالکانش زنده هستند، اما به هر دلیل تمایلی به انتقال محضری به‌نام متصرف ساختمان را ندارند، توسط هیات ویژه قابل رسیدگی (برای صدور سند خارج از نوبت) نیست. این در حالی است که سهم پروند‌ه‌های فوتی اختلاف ملکی به مراتب کمتر از پرونده‌های دارای مالک زنده است.
مشکل «پایان‌کار» است
کارشناسان و صاحبنظران حوزه ثبتی معاملات مسکن در این باره به شورای نگهبان پیشنهاد کرده‌اند که در جریان تایید نهایی مصوبه مجلس شرط دردسترس نبودن مالک را حذف کند و یا ماده جدیدی به اصل لایحه اضافه کند تا به موجب آن، شرط صدور پایان‌کار ساختمانی برای صدور سند محضری، حذف شود تا دفاتر ثبت اسناد بتوانند برای افرادی که با ارائه مدارک موجه همچون «مبایعه‌نامه» تقاضای مالکیت می‌کنند، سند صادر کنند.
همچنین برخی دیگر از کارشناسان معتقدند «باید خرید‌وفروش ملک قبل از صدور پایان‌کار، در بنگاه‌های مسکن ممنوع شود تا از این طریق جلوی فروش املاک بی‌سند گرفته شود» که البته این محدودیت آن‌چنان موثر نیست و نتیجه حتمی آن رواج معاملات زیرزمینی خواهد بود.
احمدعلی سیروس، نایب رییس دفتر مطالعاتی کانون سردفتران در این باره به «دنیای‌اقتصاد» گفت: برای آنکه اثر این لایحه، همه ساختمان‌ها چه آنهایی که مالکانش در قید حیات هستند و چه آنهایی را که مالکانش فوت کرده‌اند، پوشش دهد، لازم است الزام تنظیم سند رسمی برای برای ساختمان‌های بدون پایان‌کار اجرایی شود و همچنین اجازه تفکیک موردی و صورت مجلس تفکیکی به آپارتمان‌ها داده شود.
وی با بیان اینکه خرید و فروش واحد‌مسکونی بدون وجود سند رسمی، «پیش‌فروش» محسوب می‌شود، افزود: هر چند در ماده 14 قانون پیش‌فروش مسکن، اجازه صدور سند به نفع پیش‌خریدار قبل از تکمیل پروژه، داده شده است؛ اما چون هنوز این قانون به دلیل عدم تنظیم آیین‌نامه اجرایی، به اجرا درنیامده است، باید در قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند، بر آن تاکید شود.
نبود سند مانع اخذ وام
در این زمینه ایرج رهبر رییس انجمن انبوه‌سازان تهران نیز تصریح کرد: املاک بدون سند در تهران دو دسته هستند دسته اول زمین‌هایی است که انبوه‌سازان بعد از خرید وکالتی آنها، مجبورند بیشترین هزینه را برای ساخت‌وساز روی این زمین‌ها انجام دهند، چون بانک به زمین بدون سند، تسهیلات ساخت نمی‌دهد و همه هزینه‌ها باید با سرمایه سازنده‌ها تامین شود. دسته دوم نیز ساختمان‌هایی است که به دلایلی از جمله مشکل در صدور پایان‌کار، فاقد سند هستند که در این حالت، خریداران این ساختمان‌ها نیز هیچ یک از تسهیلات بانکی شامل وام خرید یا وام تعمیرات را نمی‌توانند دریافت کنند.رهبر تاکید کرد: تسهیل صدور سند برای املاک فاقد سند باعث خواهد شد از یک‌سو ساخت‌وسازها افزایش بیشتری پیدا کند و از سوی دیگر سهم بیشتری از خریداران مسکن بتوانند از تسهیلات بانکی هر چند محدود استفاده کنند.
کسی که خانه خریده، مانعی ندارد
امین‌حسین رحیمی مخبر کمیسیون قضایی و حقوقی مجلس در این باره به «دنیای‌اقتصاد» گفت: کمیسیون در جریان بررسی لایحه دولت از مراجع مختلف همچون مرکز پژوهش‌های مجلس، نظرات درباره منشا اختلافاتی را که مانع صدور سند برای املاک می‌شود، جمع‌آوری کرد که عمده نظرات این بود که بخش زیادی از ساختمان‌ها به دلیل نبود مالک اولیه، امکان انتقال سند را ندارند. بخش دیگری از چالش‌هایی که به ما گزارش شد مربوط به زمین‌هایی بود که به صورت مشاع واگذار شده بود و این زمین‌ها چندین مالک اولیه دارد که دسترسی به همه آنها غیرممکن است.
وی افزود: مورد خاصی مبنی بر چالش پایان‌کار برای صدور سند محضری اعلام نشد؛ ضمن اینکه فارغ از این لایحه، در حال حاضر افرادی که در این حوزه مشکل دارند می‌توانند با تشکیل پرونده قضایی درخواست رسیدگی کنند.
برداشت متفاوت یک نماینده
در متن آنچه مجلس برای لایحه تعیین تکلیف املاک فاقد سند به تصویب رسانده، به صراحت «بر رسیدگی به پرونده اختلاف‌ها به شرط دردسترس نبودن مالک» تاکید شده که این به معنی الزام مراجعه مالک اولی به همراه فرد مدعی برای صدور سند، به جلسات هیات ویژه است؛ اما به‌رغم این تاکید، یک نماینده عضو کمیسیون قضایی و حقوقی مجلس معتقد است: نیازی به مراجعه مالک اولیه برای اطمینان از صحت ادعای فرد متصرف نیست.
سید سلمان ذاکر در این باره به «دنیای‌اقتصاد» گفت: احراز مالکیت متصرف همراه با ارائه مدارک مستند همچون مبایعه‌نامه که نام وی در آن به عنوان مالک حقیقی درج شده است، انجام می‌شود مهم این است که مالکیت متصرف برای هیات‌نظارت محرز شود.
وی همچنین در پاسخ به این پرسش که بدهکار بودن یا نبودن مالک فعلی به مالک اولیه، ممکن است در صدور سند خللی ایجاد کند، گفت: بدهی طرفین باید از طریق مراجع حقوقی و دادگاه حل‌وفصل شود.
ذاکر با مثبت ارزیابی کردن این لایحه، صدور سند برای املاک فاقد سند را سبب تعیین ارزش واقعی و بهره‌مند شدن از خدمات عمومی و شهری عنوان کرد.در همین زمینه یونس موسوی‌سرچشمه دیگر عضو کمیسیون قضایی و حقوقی گفت: سند به نام کسی صادر می‌شود که قولنامه به نام اوست و سازو‌کارهای لازم برای رفع ابهامات به طور قطع در آیین‌نامه اجرایی در نظر گرفته می‌شود.
امکان بررسی، بدون حضور مالک
معاون امور املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نیز در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» با تاکید بر اینکه «براساس آنچه از متن لایحه استنباط می‌شود تعیین صحت ادعای متصرف برای گرفتن سند برعهده هیات ویژه است»، افزود: متقاضی دریافت سند رسمی می‌تواند به تنهایی و بدون نیاز به مراجعه مالک اولیه، اقدام به تشکیل پرونده کند.
تراکم پرونده‌های بدون سند
عضو هیات مدیره و مدیر حقوقی کانون سردفتران نیز با تاکید بر ضرورت تدوین راهکاری برای جلوگیری از تراکم پرونده‌های املاک متقاضی صدور سند رسمی در سازمان ثبت گفت: افزایش شعب رسیدگی‌کننده مطابق با آیین‌نامه اجرایی قانون، مهم‌ترین راهکار می‌تواند باشد.محمد گودرزی افزود: در حال حاضر تمامی افرادی که ملک آنها فاقد سند است می‌توانند برای درخواست صدور سند اقدام کنند.

لایحه دولت
برای تعیین تکلیف وضعیت ثبتی ساختمان‌هایی که اشخاص روی اراضی احداث کرده‌اند که منشا تصرفات آنها قانونی است، اما به لحاظ موانع قانونی امکان صدور سند رسمی برای آنها میسور نمی‌باشد و همچنین تعیین‌تکلیف وضعیت اراضی کشاورزی و نسق‌های زراعی و باغات مورد بهره‌برداری متصرفینی که دارای شرایط مزبور می‌باشند، در هر حوزه ثبتی هیات یا هیات‌های حل اختلاف با مسوولیت نماینده استاندار و با حضور نمایندگان دادگستری، ثبت اسناد و املاک محل، اداره مسکن و شهرسازی، جهاد کشاورزی شهرستان و سازمان حفاظت محیط زیست تشکیل می‌گردد. هیات مذکور با بررسی مدارک و دلایل ارائه‌شده و در صورت لزوم انجام تحقیقات لازم و جلب‌نظر کارشناسان مربوط مبادرت به صدور رای می‌نماید.
تبصره – هیات می‌تواند حسب مورد از دستگاه‌های ذی‌ربط استعلام و از نمایندگان آنها برای شرکت در جلسه، بدون حق رای دعوت کند.

لایحه دولت بعداز تصویب در مجلس
به منظور صدور اسناد مالکیت ساختمان‌های احداث شده بر روی اراضی با سابقه ثبتی که منشا تصرفات متصرفان، نیز قانونی است و شرایط فوق را دارند لکن به علت وجود حداقل یکی از موارد زیر، صدور سند مالکیت مفروزی از طریق قوانین جاری برای آنها میسور نمی‌باشد. در هر حوزه ثبتی هیات یا هیات‌های حل اختلاف که در این قانون هیات نامیده می‌شود با حضور یک قاضی به انتخاب رییس قوه قضائیه، رییس اداره ثبت یا قائم‌مقام وی و حسب مورد رییس اداره راه و شهرسازی یا رییس اداره جهاد کشاورزی یا قائم‌مقام آنان تشکیل می‌گردد. هیات مذکور با بررسی مدارک و دلایل ارائه شده و در صورت لزوم انجام تحقیقات لازم و جلب‌نظر کارشناس مبادرت به صدور رای می‌کند.
الف- فوت مالک رسمی و ورثه وی ولو یکی از آنها.
ب- عدم دسترسی به مالک رسمی و در صورت فوت وی عدم دسترسی به ورثه وی ولو یکی از آنها.
پ- مفقودالاثر بودن مالک رسمی و ورثه وی ولو یکی از آنها.
ت- عدم دسترسی به مالکان مشاعی در مواردی که مالکیت متقاضی، مشاعی و تصرفات وی در ملک، مفروز است.
تبصره 1- هیات مکلف است حسب مورد از دستگاه‌های ذی‌ربط استعلام یا از نمایندگان آنها برای شرکت در جلسه، ‌بدون حق رای دعوت کند.
تبصره 2- فوت مالک رسمی و وارث وی با استعلام از سازمان ثبت احوال کشور و مفقودالاثر بودن با حکم قطعی دادگاه صالح و عدم دسترسی با استعلام از نیروی انتظامی یا شورای اسلامی محل یا سایر مراجع ذی‌صلاح یا شهادت شهود یا تحقیقات محلی احراز می‌شود.
عکس تزیینی است

  - نهاد مطالعاتی دانشگاه علم‌وصنعت با اعلام اینکه بازار مسکن در دوره جدیدی - متفاوت از دوره‌های تکراری رکود و رونق- قرار گرفته، شرایط حال‌حاضر را «رونق غیرتورمی» توصیف می‌کند و معتقد است دولت با اولویت قراردادن دو سیاست «تحریک عرضه» به همراه «کنترل سوداگری» می‌تواند ماندگاری وضعیت کنونی را طولانی‌تر کند. این مرکز که پیش‌تر سابقه موثری در ایده‌پردازی و ارائه نظر کارشناسی به دولت در حوزه بخش مسکن داشته اکنون با تاکید بر افزایش وام ساخت تا سقف 40 میلیون تومان، نتیجه محتوم پرداخت چنین تسهیلاتی را رشد سود سرمایه‌گذاری و انگیزه بیشتر برای ساخت‌وساز می‌داند. همچنین اخذ مالیات از معاملات املاک گران‌قیمت پیشنهاد دیگری است که از محل آن منبع جدیدی در حدود 3 هزار میلیارد تومان برای تامین مالی متقاضیان کم‌درآمد در بازار مسکن می‌تواند به وجود بیاید. در گزارش گروه سیاست‌گذاری‌ مسکن مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم‌وصنعت آمده است: تا دو سال پیش رکود قیمت مسکن همزمان بود با رکود ساخت‌وساز، اما از آن به بعد «نرخ رشد قیمت مسکن» و «نرخ رشد ساخت‌وساز» دو مسیر متفاوت از هم را آغاز کردند، طوری که در سال گذشته فاصله این دو نرخ (افزایش 43 درصدی ساخت مسکن و رشد 7 درصدی قیمت مسکن) به حدی رسید که در حداقل یک دهه گذشته بی‌سابقه بوده است.

توصیه‌های مرکز مطالعات دانشگاه علم‌وصنعت به دولت برای بازار مسکن
رونق غیرتورمی مسکن ماندگار است؟
 5 سیاستی که در صورت اجرا «رکودقیمتی» را در عین «رونق‌ساخت» حفظ می‌کند
 دو پیشنهاد برای بهبود مسکن‌مهر
 تامین مالی 3000 میلیارد تومانی ساخت‌وساز از طریق مالیات جدید مسکن
گروه مسکن- فرید قدیری: نهاد مطالعاتی دانشگاه علم‌وصنعت در بررسی‌های ادواری که از بازار مسکن انجام داده وضعیت کنونی را در مقایسه با رونق ‌و‌ رکو‌دهای همیشگی، «بی‌سابقه» می‌داند و از روند جدیدی تحت عنوان «رونق غیرتورمی» در این بازار خبر می‌دهد که اگر دولت مکمل برنامه‌های موجود را به کار گیرد -به اعتقاد این نهاد- می‌تواند ماندگاری دوره جدید را طولانی‌تر کند.
مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم‌وصنعت با استناد به گزارش‌های بانک‌مرکزی و مرکز‌آمار اوضاع قیمت مسکن در کشور را به لحاظ مقایسه با نرخ تورم مناسب ارزیابی کرده و معتقد است: همسویی چندین ساله «نوسان قیمت مسکن» با «افت‌وخیز ساخت‌وساز» از دو سال پیش خاتمه پیدا کرد و برای اولین‌بار، منحنی نرخ رشد قیمت مسکن به رغم صعود پروانه‌های ساختمانی، نزولی شد، طوری که در سال89 فاصله‌ بین نرخ رشد ساخت‌وساز -43 درصد- و نرخ رشد قیمت مسکن – 7درصد- به بیشترین حد ممکن در طول حداقل یک دهه اخیر رسید. همچنین میزان افزایش قیمت مسکن در سال گذشته 5 درصد کمتر از نرخ تورم عمومی بوده است.
این مرکز که از ابتدای دولت نهم تاکنون در نقش ایده‌پرداز و طراح نظرات کارشناسی، کمک‌های فکری زیادی به وزارتخانه مرتبط با بخش مسکن داده است، اکنون شرط پایداری رونق غیرتورمی در بازار مسکن را اجرای 5 سیاست جدید عنوان کرده که مهم‌ترین آن تقاضای ماه‌های اخیر انبوه‌سازان مبنی بر افزایش تسهیلات بانکی است.
مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم‌وصنعت پیشنهاد کرده است وام ساخت چون که افزایش مقدار و تعداد آن هیچ اثر تحریکی روی قیمت مسکن ندارد، به 40 میلیون تومان افزایش یابد به این صورت که با سپرده‌گذاری معادل نیمی از این مبلغ در مدت 6 ماه، اصل وام به انبوه‌ساز پرداخت شود. محاسبات این مرکز حاکی است وام 40 میلیونی از آنجا که تا دو برابر سود سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی را افزایش می‌دهد، انگیزه مناسبی به جای انتظار رشد قیمت مسکن برای سازنده‌ها خواهد بود.
پیشنهاد دیگر مرکز، اخذ مالیات جدید تحت عنوان «مالیات بر خرید املاک گران قیمت» است که در بسیاری از کشورها استفاده می‌شود. این مالیات با توجه به حجم معاملاتی که در سال برای خرید املاکی با ارزش بیش از یک میلیارد تومان انجام می‌شود، پتانسیل قابل توجهی برای تامین مالی بخش مسکن در حدود 3000 میلیارد تومان محسوب می‌شود.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» مرکز مطالعات دانشگاه علم‌وصنعت اگر چه مسکن‌مهر را تایید کرده و حتی بخشی از رونق ساخت‌وسازهای دو سال اخیر را نتیجه اجرای این طرح می‌داند، اما برای ماه‌های آتی انجام اصلاحاتی را در طرح الزامی می‌داند. تاکید اول این مرکز در خصوص مسکن‌مهر تغییر شیوه ارجاع کار به انبوه‌سازان است. در حال حاضر وزارت راه‌وشهرسازی با صدها پیمانکار و سازنده در مسکن‌مهر در ارتباط است که اگر به جای آنها، از سه تا چهار توسعه‌گر استفاده ‌شود سرعت ساخت و نظارت بر کیفیت اجرای طرح بیشتر می‌شود.
پیشنهاد بعدی تغییر زمان و مبلغ اجاره زمین‌های 99ساله است طوری که با دوره تنفس 10 ساله، اجاره زمین به قیمت کارشناسی و متناسب با موقعیت جغرافیایی و حتی به شکل میان‌مدت (50ساله) اخذ شود.
گروه سیاست‌گذاری مسکن مرکز مطالعات دانشگاه علم‌وصنعت با تاکید بر کاهش سهم زمین در قیمت تمام‌شده مسکن از 50 درصد به 20 درصد، بر توجه دولت به زمین‌های موجود در بافت‌فرسوده نیز تاکید کرده است.
گزارش تحلیلی این مرکز با عنوان «افزایش تسهیلات ساخت مسکن شرط لازم تداوم رونق غیرتورمی در بخش مسکن» را در زیر بخوانید:
بررسی وضعیت موجود بازار
به‌طور کلی رکود و رونق در بازار مسکن به دو بخش رکود و رونق در «قیمت» مسکن و رکود و رونق در «تولید» مسکن تقسیم می‌شود. تغییرات قیمت مسکن اعم از کاهش یا افزایش می‌تواند از علل و عوامل مختلفی نشات گرفته باشد. بیش از پنج دهه است که بخش مسکن، شاهد دوره‌های رکود و رونق تورمی به صورت متناوب است. در طول این پنج دهه، شاخص قیمت مسکن در طول دوره‌های رکود ساخت‌وساز و تولید تقریبا ثابت یا حداکثر با کاهشی جزئی مواجه بوده و در طول دوره‌های رونق ساخت‌وساز و تولید این شاخص با افزایش همراه بوده است که از آن به عنوان رونق تورمی یاد می‌شود. عملا در این پنج دهه، رکود قیمت در بخش مسکن با رکود ساخت‌وساز و افزایش قیمت با رونق در ساخت‌وساز همراه بوده است.
نرخ تغییرات شاخص بهای مسکن
شاخص «نرخ تغییرات شاخص بهای مسکن» یا شاخص «تورم بخش مسکن»، شاخصی است که از بررسی روند تغییرات شاخص بهای مسکن، سوخت و روشنایی به دست می‌آید. این شاخص از شاخص‌های تعیین‌کننده رکود و رونق قیمتی در بازار مسکن است. در صورتی که نرخ تغییرات شاخص بهای مسکن کمتر از سال گذشته آن باشد، بازار در شرایط رکود قیمتی و در صورتی که بالاتر از سال گذشته آن باشد، بازار مسکن در شرایط رونق قیمتی قرار دارد.
مقایسه دو شاخص
بررسی دوره‌های رکود و رونق قیمتی در سال‌های گذشته حاکی از این مطلب است که تا پیش از سال 1388 به‌طور معمول رکود قیمتی، رکود ساخت‌وساز را نیز به دنبال داشته است. به عنوان مثال روند تغییرات صدور پروانه‌های ساختمانی و تغییرات قیمت مسکن طی سال‌های 1381 تا 1383 نشان می‌دهد که در شرایط رکود قیمت، صدور پروانه‌های ساختمانی با رکود مواجه بوده است. همچنین در سال‌های 1385 و 1386 با افزایش تغییرات شاخص بهای مسکن، صدور پروانه‌های ساختمانی نیز با رشد مواجه شده است.
مطابق با روند تاریخی پیش‌بینی می‌شد که بازار مسکن در سال 1388 به دلیل رکود شدید و کاهش بی‌سابقه قیمتی، وارد دوره رکود ساخت و ساز بشود، لکن آمارها حاکی از رونق و افزایش تولید مسکن در این سال است که دلیل اصلی آن، پروژه بزرگ مسکن مهر و پرداخت تسهیلات ساخت مسکن بوده است. از این‌روتغییر شرایط رکود تولیدی بازار مسکن به‌رغم رکود قیمتی در سال‌های 1387 و 1388، نوید رونق تولید و ساخت و ساز مسکن در سال 1390 را می‌دهد. با توجه به مطالب مطرح شده، افزایش ساخت و ساز و همچنین ثبات قیمت مسکن در سال 89 نویدبخش ورود به دوره رونق غیرتورمی در بازار مسکن است.
در سالیان گذشته همواره یکی از سیاست‌های اصلی و نادرست اتخاذ شده برای خروج از دوران رکود، تحریک بازار از ناحیه تقاضا و تخصیص و افزایش سقف وام‌های خرید مسکن بوده است.
تجربه ناموفق چندین دهه سیاست‌گذاری در بازار مسکن نشان داده است که همواره خروج از رکود با سیاست‌های تحریک تقاضا، به دوره رونق تورمی ختم شده است. بنابراین ضروری است به جای اتخاذ سیاست‌های تحریک تقاضا، سیاست«افزایش تولید و عرضه پایدار مسکن» از طریق«تحریک عرضه به همراه کنترل سوداگری» در دستور کار قرار گیرد تا بتوان ساختار حلقه رکود و رونق تورمی را به سمت تولید و عرضه پایدار مسکن تغییر داد.
سیاست‌های کلی در پنج دسته سیاست اجرایی شامل «کاهش سهم هزینه زمین در قیمت تمام شده مسکن»، «تخصیص وام ساخت مسکن»، «تبدیل واسطه مالکیتی به واسطه مدیریتی در فرآیند ساخت مسکن»، «وضع مالیات‌های کارآمد» و «ایجاد بانک جامع اطلاعات بخش مسکن» است.
کاهش سهم هزینه زمین
یکی از سیاست‌های کلان در راستای کاهش هزینه‌های تولید مسکن، اتخاذ سیاست کاهش متوسط سهم زمین در قیمت تمام شده مسکن از 50 درصد فعلی به 20 درصد است. منابع زمین شهری در کشور به سه دسته زیر تقسیم می‌شوند: زمین در نواحی شهری موجود، زمین در بافت فرسوده شهری، زمین در سکونتگاه‌های جدید مانند شهرک‌ها و شهرهای جدید.
اجرای سیاست«زمین صفر» طرح مسکن مهر در شهرهای جدید و نواحی شهری که دولت در آنها زمین دارد در راستای این سیاست کلان ارزیابی می‌شود.
همچنین ضروری است دو نکته مهم در مورد ساخت و واگذاری مسکن مهر یک طبقه لحاظ شود؛ نخست آنکه اجاره زمین پس از یک دوره تنفس 10 ساله به قیمت کارشناسی اخذ شود. به عبارت دیگر اجاره زمین در مناطق مختلف کشور متناسب با امکانات و موقعیت جغرافیایی تعیین شود. دوم آنکه واگذاری زمین در مسکن مهر یک طبقه از اجاره بلندمدت(99 ساله) به اجاره میان مدت(50 ساله) تغییر کند که این امر سبب می‌شود، امتیاز ویژه‌ای نصیب اولین متقاضی مسکن‌مهر یک طبقه نشود.
علاوه بر آن، با توجه به نبود منابع زمین دولتی در اغلب کلانشهرها، ضروری است دولت توجه جدی به اتخاذ سیاست‌هایی جهت کاهش سهم هزینه زمین در بافت‌های فرسوده شهری داشته باشد. در این راستا بهره‌گیری از روش‌ها و مکانیزم‌های کلید به کلید برای احیا و نوسازی محله‌ای مانند روش دوباره تنظیم زمین می‌تواند راهگشا باشد.
تخصیص وام ساخت مسکن
یکی از سیاست‌های تکمیلی در کنار کاهش سهم زمین در قیمت نهایی مسکن، سیاست تامین تسهیلات ساخت در بخش مسکن است. ضروری است، این تسهیلات به گونه‌ای باشند که بتواند 80 درصد از هزینه ساخت واحدهای مسکونی را پوشش دهد. این سیاست در پروژه‌های مسکن مهر اعم از زمین‌های دولتی یا ملکی و همچنین سایر پروژه‌های تولید مسکن می‌بایست به صورت جدی پیگیری شود، بنابراین ضروری است تعداد و میزان این وام‌ها بیشتر شود.
پیشنهاد می‌شود تسهیلات ساخت مسکن با شرایط سپرده‌گذاری در بانک مسکن به 40 میلیون‌تومان افزایش یابد. به عبارت دیگر، در شرایط کنونی، بانک مسکن در قبال سپرده‌گذاری 15 میلیونی به مدت یک سال 30 میلیون وام ساخت به متقاضی اعطا می‌کند که پیشنهاد می‌شود سپرده‌گذاری اولیه به 20 میلیون افزایش و مدت سپرده‌گذاری به 6 ماه کاهش یابد و پس از گذشت این مدت، مبلغ 40 میلیون تومان تسهیلات ساخت مسکن به متقاضی اعطا شود. در یک مثال ساده فرض کنید سرمایه‌گذار بتواند با 50 میلیون یک واحد مسکونی بسازد و آن را به قیمت 60 میلیون بفروشد. در این صورت 20 درصد سود عاید سرمایه‌گذار شده است(از ارزش زمانی پول صرف‌نظر کنید) حال اگر 40 میلیون از این 50 میلیون را از طریق تسهیلات ساخت تامین کند و آورده اولیه او فقط 10 میلیون تومان باشد و واحد مسکونی ساخته شده را حتی به قیمت 55 میلیون بفروشد، 50 درصد سود سرمایه‌گذار عاید او می‌شود. افزایش سود، عامل مهمی در افزایش انگیزه برای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن است. در این صورت تحریک بازار از ناحیه عرضه صورت می‌پذیرد و با جذب سرمایه‌گذاری در تولید مسکن منجر به افزایش عرضه در بازار مسکن می‌شود که این امر کمک شایانی در جهت تداوم دوره‌های رونق غیرتورمی است.
تبدیل واسطه مالکیتی به مدیریتی
یکی از مهم‌ترین مشکلات اجرایی طرح مسکن مهر، تعدد پیمانکاران بخش غیردولتی است و نیازمند صرف هزینه و زمان زیاد جهت مدیریت اجرایی این پیمانکاران است. در این راستا بهره‌گیری از تجربیات جهانی در پروژه‌های ملی مشابه می‌تواند راهگشا باشد. در چنین پروژه‌هایی عمدتا توسعه‌گرها که توان اجرایی بسیار بالایی دارند، جای پیمانکاران مرسوم را گرفته و از این طریق، ‌مدیریت پروژه‌ها نیز تسهیل شده است. در واقع به جای بهره‌گیری از چندین پیمانکار بخش خصوصی، یک توسعه‌گر، فرآیند احداث واحدهای مسکونی را از ابتدا تا انتها بر عهده می‌گیرد. در چنین شرایطی دولت در پروژه مسکن مهر عملا با سه یا چهار توسعه‌گر به جای صدها پیمانکار خرد مواجه بوده که این امر هزینه اجرایی را کاهش داده و همزمان منجر به بالا رفتن سرعت و نظارت بر کیفیت اجرای طرح مسکن مهر در کشور می‌شود.
وضع مالیات جهت کنترل سوداگری
یکی از انواع مالیات‌هایی که در کشورهای مختلف از حوزه بازار زمین و مسکن شهری اخذ می‌شود، مالیات بر خرید املاک گرانقیمت است. در صورتی که دولت مالیات مذکور را تعیین و منابع حاصل از آن را به حساب 100 بنیاد مسکن واریز نماید، پتانسیل بالایی در جهت تامین آورده اولیه دهک‌های درآمدی 1 و 2 به وجود می‌آید. به عنوان مثال براساس آمار به دست آمده از اتحادیه کشوری صنف مشاوران املاک، طی سال‌های 88 و 89 بیش از 300 هزار معامله ملک به قیمت بیش از یک میلیارد تومان انجام شده است. حال با فرض قیمت یک میلیارد تومانی هر ملک، در صورتی که یک درصد آن به عنوان مالیات حق تمبر اخذ و به حساب 100 بنیاد مسکن واریز شود، درآمدی معادل 3 هزار میلیارد تومان تامین می‌شود که با فرض تخصیص 5 میلیون تومان به هر خانوار دهک‌های درآمدی 1 و 2، 600 هزار خانوار توانایی خانه‌دار شدن را پیدا می‌کنند.
بانک شفاف اطلاعات املاک
ساماندهی نظام اطلاعات املاک در کشور، پیش‌نیاز و بستر اجرای بسیاری از سیاست‌ها در کشور است. علاوه‌بر این، وجود چنین نظام اطلاعاتی منجر به فراهم شدن امکان بررسی و ارزیابی سیاست‌گذاری‌های صورت‌گرفته می‌شود. دولت در این راستا اقدام به راه‌اندازی سامانه کد رهگیری برای معاملات کرد که بتواند از این طریق با ایجاد شفافیت در بازار مسکن و کنترل بر معاملات، زیرساخت لازم برای اخذ مالیات بر املاک را فراهم کند.

  عبور بازار مسکن از تابستان - فصلی که انتظار می‌رفت حجم معاملات ملکی در آن به اوج برسد- به دلیل همزمانی با شروع نوسانات محسوس قیمت، آن‌چنان پرتحرک نبود. در تابستانی که گذشت تعداد کل خرید‌ و اجاره آپارتمان در تهران 15 درصد نسبت به بهار 90 افزایش پیدا کرد؛ اما به‌رغم این صعود فصلی، مقایسه ماه به ماه نشان می‌دهد حجم خرید‌ها در مرداد و شهریور به‌طور متوسط 10 درصد افت کرده است. اکنون برای پاییز پیش‌بینی می‌شود تقاضای مصرفی وارد بازار مسکن شده و رشد دوباره معاملات را رقم بزند.

«دنیای‌اقتصاد» با استناد به عملکرد تابستانی بازار املاک بررسی می‌کند
سناریو‌های پاییزی معاملات مسکن
 پایان خرید‌های‌ سرمایه‌ای معاملات ‌ملک اوج می‌گیرد؟
 انتظار نوسان قیمت متناسب با نرخ تورم
 دلایل کاهش ماهانه خرید‌ مسکن طی سه ماه تابستان اخیر
گروه مسکن- فرید قدیری: با عبور یک هفته‌ای از فصلی که همه‌ساله معاملات مسکن در آن _ نسبت به سه فصل دیگر _ به اوج می‌رسد مشخص شده امسال بازار تابستانی املاک تهران اگر چه از بهار به مراتب فعال‌تر بوده اما طی سه ماه اخیر، روند ماهانه معاملات سیر نزولی را طی کرده طوری که در شهریور کل معاملات ملکی (شامل خرید و اجاره) 20 درصد در مقایسه با تیر و 11 درصد در مقایسه با مرداد افت داشته است.
این عملکرد دو پهلو از یک‌سو نتیجه حضور در سال دوم رونق مسکن بعد از رکود عمیق سال 88 است که توانسته فصل به فصل، صعود معاملات و بعضا قیمت‌ها را به همراه داشته باشد و از سوی دیگر واکنش بازار مسکن به وقایعی است که طی تابستان امسال به ترتیب با اجرای طرح تعزیرات و رخداد ماه رمضان، دامن بازار را گرفت.
شرایط کنونی در عین حال می‌تواند نشانه‌ای قابل اتکا برای پیش‌بینی ‌رفتار پاییزی بازار مسکن باشد. طبق تاز‌ه‌ترین آمارهای ثبت شده در سامانه رهگیری معاملات مسکن، طی فصل تابستان امسال بیش از 53 هزار فقره معامله ملکی مربوط به خرید و اجاره آپارتمان مسکونی در بنگاه‌های املاک شهر تهران منعقد شده که این حجم نقل‌وانتقال نسبت به بهار سال جاری و تابستان سال گذشته به ترتیب 14 درصد و 15 درصد افزایش داشته است.
در برابر این دو نرخ رشد، معاملات ماهانه مسکن طی فصل اخیر از 20 هزار فقره در تیرماه به 17900 فقره در مردادماه و 16 هزار فقره در شهریورماه رسیده است که افت آرام بازار در این فصل به رغم قرارداشتن سطح معاملات در اوج، کاملا محرز است. اکنون آنچه برای فصل پاییز قابل پیش‌بینی است گسترش بازار معاملات مسکن در مقایسه با دو فصل قبل است که در بدترین حالت ممکن، تکرار روند تابستانی دور از انتظار نخواهد بود. تحلیلگران بازار مسکن در این باره معتقدند انگیزه خریداران مسکن در فصل تابستان به خاطر رشد ناگهانی قیمت‌ که بعد از یک‌سال ناگهان از بهار 90 شروع شد، افت کرد و هر چند میزان رشد قیمت _ 8 تا 10 درصد _ کمتر از نرخ تورم بود، اما این تصور را به وجود آورد که در سه ماه تابستان رشد ارزش معاملاتی آپارتمان شدت بگیرد، اما حالا عدم سبقت نرخ رشد قیمت مسکن از نرخ تورم اطمینان‌خاطر را در بازار املاک برقرار کرده که در این وضعیت احتمال تقویت خرید مصرفی در بازار وجود دارد.
آنچه را که تحلیلگران درباره واکنش خریداران مسکن به شرایط تابستانی اعلام می‌کنند، آمار سامانه رهگیری نیز تایید می‌کند. در فصل تابستان امسال عامل کاهش ماهانه حجم کل معاملات، افت حجم قراردادهای خرید بوده به طوری که تعداد مبایعه‌نامه‌هایی که در بنگاه‌های مسکن شهر تهران طی تابستان 90 تنظیم شده هر ماه نسبت به ماه قبل حدود 2 هزار فقره کاهش پیدا کرده است. در تیرماه 16 هزار معامله خرید واحد مسکونی در پایتخت به ثبت رسید که این عدد در مرداد به 14 هزار و 300 فقره و در شهریور به 12 هزار فقره رسید. این در حالی است که حجم معاملات مربوط به اجاره آپارتمان در تهران طی تابستان سال جاری در سطح ماهانه 3 هزار فقره اجاره‌نامه ثابت بوده است.
بنابراین در فصلی که گذشت عمده کاهش معاملات مسکن متوجه خرید بوده است و به رغم آنکه رشد اجاره‌بها شدیدتر از رشد قیمت بوده اما از حجم معاملات اجاره کاسته نشد.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» در حال حاضر شتاب رشد اجاره‌بها در تهران نسبت به اوایل تابستان کمتر شده است، بنابراین شرایط برای نقل و انتقال در بازار اجاره مناسب‌تر از تابستان است و این احتمال وجود دارد که طی فصل پیش‌رو علاوه بر خرید‌وفروش، معاملات اجاره نیز نسبت به فصل قبل افزایش یابد. در این باره مشاوران ‌املاک معتقدند: در پاییز امسال انتظار می‌رود معاملات مسکن افزایش یابد اما دغدغه‌ای بابت افزایش محسوس قیمت مسکن تا پایان سال وجود نخواهد داشت. مشاوران‌املاک با اشاره به ایام محرم در انتهای پاییز از روی تجربه سال‌های گذشته پیش‌بینی می‌کنند: شتاب معاملات مسکن در پاییز برخلاف تابستان، با نزدیک‌شدن به انتهای فصل به اوج می‌رسد.
گزارش «دنیای‌اقتصاد» از جزئیات معاملات تابستانی در بازار مسکن تهران حاکی است: در این فصل از سال جاری 53 هزار و700 فقره معامله به ثبت رسیده که 42 هزار و 300 فقره آن برای خرید و مابقی برای اجاره آپارتمان بوده است. این در حالی است که در تابستان سال قبل 46 هزار و 800 معامله ملک مسکونی در تهران توسط مشاوران ‌املاک ثبت شد که از این تعداد 39 هزار فقره برای خرید و مابقی برای اجاره بوده است. بازار معاملات مسکن شهر تهران در تابستان امسال نسبت به بهار به لحاظ حجمی 14 درصد افزایش یافت و نسبت به تابستان قبل نیز رشد 15 درصدی را تجربه کرد.
100 هزار معامله در نیمه‌اول
براین اساس حجم کل معاملات مسکن در نیمه اول امسال در تهران به رقم 100 هزار فقره انواع قرارداد خرید و اجاره رسید که در مقایسه با 85 هزار قرارداد نیمه اول سال گذشته، حجم معاملات 6/17 درصد افزایش پیدا کرده است. در 6 ماه اول سال جاری از 100 هزار معامله ملکی، 82 هزار معامله به بخش خرید اختصاص داشته است.
آمار پیش‌فروش تابستانی مسکن
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» آمارهای سامانه رهگیری معاملات مسکن نشان می‌دهد حدود 3 درصد نقل و انتقال‌ها در بازار مسکن متعلق به پیش‌فروش‌ است. در تابستان امسال از 53 هزار معامله ملک مسکونی ثبت شده، فقط 1500 فقره به پیش‌فروش اختصاص پیدا کرده است.
همچنین بازار پیش‌خرید مسکن در نیمه اول امسال ثبت 2500 فقره معامله را تجربه کرده که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل که 1500 فقره قرارداد پیش‌خرید تنظیم شده بود، پیش‌فروش‌ها 66 درصد افزایش یافته است. علت رشد معاملات در بازار پیش‌فروش طی نیمه اول امسال به رشد خفیف قیمت مسکن مربوط می‌شود که باعث شد خریدهای آنی در ماه‌های تابستان کاهش پیدا کند و در مقابل، پیش‌خرید با هدف استفاده مطلوب از شرایط، رونق بگیرد.

بازار انباشته از خریدار مصرفی

گروه مسکن-‌هاجر شادمانی: آخرین پیش‌بینی‌های به عمل آمده از وضعیت بازار مسکن حاکی از رونق گرفتن معاملات در سومین فصل سال است. معاون بازرسی و عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران با انتقاد از پیش‌بینی‌های غیرکارشناسی برخی افراد مبنی بر افزایش معاملات در شهریور ماه به «دنیای اقتصاد» گفت: اصولا نیمه خرداد تا اواخر تیرماه به عنوان فصل نقل و انتقالات در بازار مسکن شناخته می شود و کاهش معاملات در تابستان به خصوص شهریور امسال، امری کاملا طبیعی بود. حسام عقبائی افزود: هر ساله تعداد و حجم معاملات مسکن در شش ماهه اول سال بیشتر از سایر ماه‌ها است و تعداد این معاملات در شهریور ماه سیر نزولی طی می‌کند. وی با اشاره به نرخ ثابت حجم معاملات اجاره بها در سه ماهه تابستان امسال گفت: کاهش حجم معاملات خرید به دلیل اعمال برخی سیاست‌های دولتی به منظور تبدیل مسکن به کالایی مصرفی است. عقبائی خاطرنشان کرد: هرچند تبدیل مسکن از کالایی سرمایه‌ای به یک کالای مصرفی در کوتاه مدت محقق نمی‌شود، ولی آثار روانی آن اکنون باعث کاهش فعالیت و در برخی موارد حذف سوداگران از شمار متقاضیان خرید ملک شده است. وی گفت: سیاست مذکور در سال جاری باعث کم‌کاری و حذف 60 درصد خریدهای سرمایه ای از چرخه معاملات مسکن شده است و مهم‌ترین دلیل کاهش معاملات خرید و فروش نیز همین عامل است. عضو هیات مدیره اتحادیه کشوری مشاوران املاک افزود: در حال حاضر بازار معاملات مسکن انباشته از متقاضیان واقعی است که این مشتریان عمدتا مصرف کنندگان واحدهای مسکونی را تشکیل می دهند.
ثبات قیمت‌ها در پاییز
معاون بازرسی اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به روند رشد حجم معاملات در شش ماهه دوم سال پیش‌بینی کرد: در سال جاری با اجرای قانون تعزیرات در بازار اجاره بها و ایجاد تعادل در این بازار، در نتیجه ثبات ایجاد شده شاهد افزایش انگیزه مردم برای انجام معاملات خواهیم بود. وی بابیان اینکه در شش ماهه دوم سال با افزایش قیمت مواجه نخواهیم بود به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: تفاهم نامه سازمان تعزیرات حکومتی با اتحادیه مشاوران املاک مبنی بر متخلف دانستن مشاوران املاکی که اقدام به افزایش بیش از 9 درصدی اجاره‌بها کنند امری بسیار کنترل کننده بود. عقبائی افزود: در صورتی که این تفاهم‌نامه به امضا نمی‌رسید مهار قیمت‌ها در بازار اجاره کاری غیرممکن بود. وی تصریح کرد: هرچند نمی‌توان انتظار کاهش قیمت‌ها در فصل پاییز را مطرح کرد، اما در این فصل افزایش محسوسی نیز در قیمت ایجاد نمی‌شود و همین ثبات قیمتی انگیزه مردم را برای انجام معاملات افزایش می‌دهد. عقبائی در پایان خاطرنشان کرد: شرایط موجود در بازار مسکن حاکی از آن است که متقاضیان تا پایان سال 90 دغدغه چندانی برای انجام معامله در این بازار نخواهند داشت.