بازار وام مسکن به سوی شفافیت

دنیای اقتصاد- مجوزی که ماه گذشته برای خرید و فروش قانونی اوراق وام 20 میلیونی مسکن صادر شد، اکنون رمق بازار غیررسمی تسهیلات بانکی را گرفته و دلالان را به تکاپو برای حفظ مشتری و تداوم فروش وکالتی وام واداشته است. متقاضیان خرید مسکن و حتی سازنده‌ها در حال حاضر 20 میلیون تومان تسهیلات 12 درصدی را بدون نوبت و بدون سپرده‌گذاری، از طریق فرابورس و از دارنده اوراق این تسهیلات، به قیمت حدود 3 میلیون تومان خریداری می‌کنند که این باعث افت مبادله وام 18 میلیونی در بازار شده است.

هراس بازار غیررسمی وام از مجوز خرید 20 میلیون تومان تسهیلات مسکن
حذف دلالان از بازار وام مسکن؟
 مزایای اخذ وام ‌خرید مسکن از فرا بورس
 فعالیت شرکت‌های دلال وام به رغم تذکر و اخطارهای مکرر بانک‌‌مرکزی
 نحوه استفاده قانونی از وام‌خرید برای ساخت
فرید قدیری
تقاضای مستمر در بازار غیررسمی وام برای دریافت تسهیلات خرید مسکن سرانجام باعث ایجاد یک راه قانونی و قابل تایید مسوولان بانکی شد تا متقاضیان خرید مسکن با ورود به این راه بتوانند بدون نوبت و بدون سپرده‌گذاری با پرداخت مبلغی حدود 3 میلیون تومان، به 20 میلیون تومان وام 12 درصدی دست پیدا کنند. اما در حالی‌که این مسیر قانونی حدود یک ماه و نیم است که باز شده، هنوز پای دلالان وام از بازار بسته نشده است و واسطه‌های تسهیلات بانکی در عین هراس از تشکیل بازار شفاف فرابورس، کماکان با ارائه پیشنهادهای 18، 20، 40، 50، 70 و 100 میلیون تومانی به متقاضیان، آنها را به سمت بازار غیررسمی وام و خرید وکالتی مسکن هدایت می‌کنند. این واسطه‌ها همچنین به ازای فراهم کردن هر اندازه تسهیلات مورد نیاز متقاضی، معادل 8 تا 12 درصد ارزش وام، حق‌کمیسیون دریافت می‌کنند.
حال با توجه به دو مسیر یکی قانونی و دیگری غیرقانونی برای اخذ وام مسکن، کدام یک ریسک‌پایین و سود بالای اقتصادی را نصیب خریداران مسکن می‌کند؟
از اواسط آبان‌ ماه امسال بانک‌مسکن –تنها بانک ارائه‌کننده انواع تسهیلات خرید و ساخت مسکن- مجوز رسمی خرید و فروش امتیاز یا همان اوراق وام خرید مسکن را صادر کرد که به موجب آن، دارندگان این امتیاز با در دست داشتن اوراق می‌توانند به فرابورس- طبقه هفتم ساختمان بورس اوراق بهادار- مراجعه کنند و اوراق را با قیمتی که در آنجا بر اساس عرضه و تقاضا در هر روز مشخص می‌شود، به متقاضیان این تسهیلات واگذار کنند.
در حال حاضر تنها امکان قانونی برای دسترسی آنی به تسهیلات خرید مسکن، خرید اوراق از فرابورس است که دارندگان این اوراق به‌واسطه سپرده‌گذاری طولانی که در بانک مسکن انجام داده‌اند 40 برگه اوراق 500 هزار تومانی به‌نام آنها درآمده که این برگه‌ها با قیمت کل 3 میلیون و 100 هزار تومان قابل انتقال رسمی به متقاضی جدید اوراق است. خریدار اوراق می‌تواند بعد از انتقال نام در فرابورس، به بانک مسکن مراجعه کند و اوراق را به تسهیلات ریالی معادل 20 میلیون تومان تبدیل کند که باید در مدت 10 تا 15 سال با اقساط حدود 200 هزار تا 250 هزار تومان آن را بازپرداخت کند. با این امکان، کسانی که تصمیم به خرید مسکن گرفته‌اند، اما پول کافی ندارند، می‌توانند به کسانی که قصد خرید مسکن نداشته و با هدف کسب سود بانکی در بانک‌مسکن سپرده‌گذاری کرده‌اند مراجعه کرده و امتیاز این سپرده‌گذاری را که به «اوراق» تبدیل شده از آنها خریداری کنند.
در حال حاضر مسیر قانونی خرید تسهیلات خرید مسکن فقط به 20میلیون تومان منتهی می‌شود، این در حالی است که در بازار غیر رسمی، این تسهیلات تقریبا سقف ندارد.
آنچه باعث شده طی سال‌های اخیر بازار غیر رسمی وام خرید مسکن راه‌اندازی شود، دو شرطی است که بانک‌ها برای ارائه تسهیلات مسکن رعایت می‌کنند. دریافت تسهیلات 18میلیونی یا 20 میلیونی خرید مسکن از بانک نیازمند «سپرده‌گذاری قابل‌توجهی» است که بعد از انجام آن، «طول مدت انتظار» نیز باید رعایت شود، اما در بازار غیررسمی، متقاضیان با پرداخت مبلغی به عنوان کارمزد، این دو شرط را از کسی که آنها را رعایت کرده خریداری می‌کنند و تسهیلاتی که بنام او درآمده را به نام خود منتقل می‌کنند.
جزئیات وام 20 میلیونی فرابورس
به گزارش خبرنگار دنیای‌اقتصاد، از 11آبان تاکنون که امکان معاملات اوراق 20 میلیون تومانی وام خرید مسکن در فرابورس بوجود آمده تاکنون بیش از 25 درصد از این اوراق خرید و فروش شده که این رقم از سوی مسوولان بانکی، نشانه استقبال از اوراق عنوان شده است. نماد مهرماه فرابورس نشان می‌دهد در این مدت 100 هزار و 951 برگه 500هزار تومانی به ارزش 8 میلیارد تومان معامله شده که هر برگه به‌طور متوسط 80 هزار تومان فروخته شده است. نماد آبان ماه نیز حاکی از معامله 15 هزار و 588 برگه بوده که حدود 12 میلیارد و 100 هزار تومان ارزش معاملاتی آن بوده است.
امید قائمی مدیر عامل فرابورس با توضیح بیشتر درباره نحوه خرید اوراق مسکن به دنیای‌اقتصاد گفت: برای دریافت 20 میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن باید 40 برگه 500 هزار تومانی از این اوراق خریداری شود. وی افزود: این اوراق اولین کالایی است که در بازار سرمایه عرضه می‌شود و مخاطبان آن پس‌اندازی ندارند، بلکه احتیاج به منابع مالی دارند.
مدیر عامل فرابورس تصریح کرد: در این محل، متقاضی اوراق و خریدار اوراق می‌تواند ثبت‌نام کند که بعد از رساندن دو طرف به هم، نقل و انتقال اوراق قطعی می‌شود.
اوراق به انبوه‌سازان هم تعلق می‌گیرد
به گزارش خبرنگار دنیای‌اقتصاد، اوراق 20 میلیونی که در فرابورس معامله می‌شود، شامل حال سازنده‌ها نیز خواهد شد.
این اوراق علاوه بر اینکه به متقاضیان خرید مسکن تعلق می‌گیرد، قابل مصرف توسط انبوه‌سازان نیز است به‌طوری‌که سازنده‌ها به ازای هر واحد می‌توانند 20 میلیون از این اوراق را دریافت کنند و طول دوره تنفس بازپرداخت آن 18 ماه خواهد بود.
بازارگرمی دلالان وام
اما در حالی‌که اوراق وام 20 میلیون تومانی خرید مسکن در فرابورس قابل خرید و فروش است و بازار غیررسمی معاملات وام تحت تاثیر این بازار شفاف قرار گرفته، برخی دلالان وام در مشاوره‌هایی که به مشتری می‌دهند تلاش می‌کنند فرابورس را کم‌بازده جلوه دهند. خبرنگار دنیای‌اقتصاد دیروز در قالب مشتری به تعدادی از این واسطه‌ها مراجعه کرد و پرسید آیا خرید اوراق از آنها با صرفه‌تر است یا از فرابورس؟ و در پاسخ شنید: در فرابورس حدود دو سه روز زمان می‌برد تا اوراق به‌نام زده شود، اما در شرکت‌های مشاوره‌ای همان لحظه مراجعه، اوراق منتقل می‌شود. همچنین در فرابورس امکان خرید 40 برگه 500 هزار تومانی در آن واحد کم است و باید در لیست انتظار قرار بگیریم، اما در این شرکت‌ها، 20 برگه یک میلیونی در جا حاضر و آماده فروش است. این شرکت‌ها هر برگه را حدود 10 تا 20 هزار تومان گرانتر ارائه می‌کنند. در حال حاضر خرید و فروش وام 18میلیونی در مقایسه با اوراق 20میلیونی کم‌رونق شده که مهمترین علت آن، خرید و فروش وکالتی و عدم انتقال قطعی ملک در حالت وام 18میلیونی است. در بازار غیررسمی، وام‌های با نرخ سود 24 درصد نیز وجود دارد که سقف ندارند و 70 درصد ارزش ملک را پوشش می‌دهد، اما همه این وام‌ها به‌صورت وکالتی منتقل می‌شود و در نتیجه خریدار مسکن باید ملک را به‌نام صاحب اولیه وام کند.
تبعات بازار غیررسمی وام تاکنون بارها توسط بانک‌مرکزی در قالب هشدارنامه اعلام شده، اما ظاهرا امکان تعطیلی این بازار وجود ندارد.