راهکارهای مکمل برای ساماندهی بازار اجاره

رییس اتحادیه مشاوران املاک: تنظیم دوساله اجاره اجباری نیست
گروه مسکن- لیلا درخشان: مشاوران املاک به تازگی پیشنهادهایی را مطرح کرده‌اند که به گفته آنها درصورت لحاظ کردن، بسته سیاستی بازار اجاره بها قابل اجرا خواهدبود.

به گفته آنها، تعیین منطقه‌ای قیمت مسکن و نرخ اجاره، حذف بوروکراسی از تسهیلات تشویقی مربوط به اجاره، اعلام جزئیات حجم وام‌های تشویقی، قانونمندکردن بسته سیاستی بازار اجاره‌بها، موکول کردن زمان اجاره ملک به فصول پاییز و زمستان، تعیین ضوابط تشویقی برای اجاره ملک به افراد مجرد متمول براساس متراژ و نیز تغییر فرمول تعیین رهن و اجاره بها و همچنین افزایش نرخ سود بانکی از جمله مهمترین راهکارهای ارائه شده در‌این زمینه است. به گزارش «دنیای اقتصاد» بسته سیاستی بازار اجاره‌بها هر چند که هنوز به صورت رسمی‌ابلاغ نشده است، اما به بحث داغ فعالان بازار مسکن تبدیل شده است. گردهمایی روز گذشته بنگاهداران مسکن که به منظور تقدیر از کارشناسان حقوقی اتحادیه مشاوران املاک برگزار شد، فرصتی بود تا مشاوران املاک راجع به محتوا و جزییات بسته حمایتی بازار اجاره بها تبادل‌نظر کنند.
مصطفی قلی خسروی، رییس اتحادیه مشاوران املاک در‌این زمینه گفت: انتشار بسته سیاستی بازار اجاره بها در رسانه‌ها، حکم ابلاغ آن به مشاوران املاک را دارد؛ چرا که محتوای آن بیشتر برپایه جزئیات تسهیلات و تخفیف‌های مالیاتی به موجران است که با انتشار آن در رسانه‌ها دیگر نیازی به ابلاغ آن به بنگاهداران نیست.خسروی همچنین درباره مهم‌ترین محور بسته ساماندهی بازار اجاره، مبنی بر دوساله شدن زمان قراردادهای اجاره گفت: برخی تصور کرده‌اند که تنظیم قرارداد دوساله حالت اجبار دارد‌؛ این درحالی است که محور‌این امر برپایه پیشنهاد است.
به گزارش« دنیای اقتصاد» در ادامه‌این نشست چند تن از مشاوران املاک باسابقه، راهکارهای مکمل خود را برای کنترل نرخ اجاره بها مطرح کردند. راهکارهایی که به گفته آنها هرچند که کوتاه مدت است، اما نقش تسکین دهنده در ساماندهی بازار اجاره را دارد.
پیشنهاد تعیین منطقه‌ای قیمت مسکن
مهران جنتی، مدیر بنگاه البرز به دنیای اقتصاد گفت: هرچند که اجاره تابعی از عرضه و تقاضا است، اما دولت با اجرایی کردن مجموعه‌ای از راهکارها می‌تواند در جهت کاهش نرخ اجاره حرکت کند. به عنوان مثال، تعیین منطقه‌ای میانگین قیمت مسکن و نرخ اجاره از جمله عواملی است که می‌تواند در‌این راستا موثر واقع شود.
وی گفت: نبود ضابطه در تعیین نرخ‌های منطقه‌ای باعث شده است که به عنوان مثال در برخی از مناطق بالاشهر تهران، آپارتمان‌هایی که از هرنظر با هم اشتراک دارند با اختلاف چشمگیری در بازار خرید و فروش شوند. به گفته جنتی هرچند برخی اعتقاد دارند که موارد متعددی نظیر کیفیت مصالح ساختمانی، منطقه، موقعیت ملک، عمر بنا و... در تعیین قیمت مسکن نقش دارد، اما با‌ این وجود اگر دولت مصمم به ساماندهی نرخ خرید و فروش و اجاره مسکن شود ‌این امکان وجود دارد که نرخ پایه قیمت مسکن در هر منطقه مشخص شود که در صورت تحقق ‌این امر، نرخ اجاره مسکن در مناطق مختلف نیز قابل برآورد است. وی همچنین موکول کردن قراردادهای اجاره به زمانی غیر از فصل تابستان را از جمله راهکارهای تسکین دهنده برای کنترل نرخ اجاره دانست و گفت: در صورتی که برخی از مستاجران بتوانند در فصول پاییز و زمستان که در اصطلاح بازار اجاره راکد است اقدام به اجاره ملک کنند ‌این فرصت فراهم می‌شود که بتوانند با قیمت پایین‌تری ملکی را اجاره کنند.
به گفته جنتی در شمال شهر تهران اجاره املاک متراژ بالا به افراد متمول مجرد از جمله عواملی است که به گرانی بازار اجاره دامن می‌زند چرا که مالکان از بین خانواده‌های مستاجر و نیز افراد مجرد متمول، معمولا مجردان را انتخاب می‌کنند که ‌این مساله باعث می‌شود که قیمت اجاره افزایش پیدا کند.
این مشاور املاک خاطرنشان کرد: هرچند که به صورت دستوری نمی‌توان مانع از‌این اتفاق شد، اما چنانچه دولت با تدابیری از وقوع ‌این امر جلوگیری کند در ‌این صورت گام دیگری برای ساماندهی بازار اجاره برداشته است.
به باور جنتی تغییر در فرمول محاسبه رهن و اجاره، افزایش نرخ سود بانکی ،ارائه تسهیلات بانکی به مالکان از دیگر عواملی است که می‌تواند به ساماندهی بازار اجاره کمک کند.
محمد خوی، مدیر بنگاه یاس نیز در‌این زمینه به« دنیای اقتصاد» گفت: بسته‌ای که دولت برای ساماندهی بازار اجاره تدوین کرده است نقش تسکین دهنده دارد واگر اراده مسوولان برای ساماندهی نرخ اجاره جدی است باید در جهت افزایش عرضه مسکن حرکت کنند. به گفته‌این مشاوراملاک چنانچه عرضه مسکن افزایش پیدا کند و نیز نرخ تورم کنترل شود مالکان به صورت داوطلبانه اقدام به کاهش نرخ اجاره خواهند کرد.
حذف بوروکراسی در ارائه تسهیلات تشویقی
اما محمد قاسم صدق‌آمیز حقیقی، مدیر بنگاه حقیقی معتقد است: چنانچه دولت بخواهد به اهداف خود در زمینه ساماندهی بازار اجاره به سریع‌ترین زمان ممکن دست پیدا کند باید شرایطی را فراهم کند که به موجب آن دریافت تسهیلات تشویقی اجاره‌داری در کوتاه‌ترین زمان ممکن صورت گیرد.وی به «دنیای اقتصاد» گفت: بیم از وجود دست‌اندازهای اداری در چرخه دریافت مشوق‌هایی که دولت برای مالکان در نظر گرفته، ممکن است بسیاری از موجران را از دریافت ‌این نوع تسهیلات منصرف کند، اما چنانچه دولت واقعا مسیر دسترسی به ‌این نوع وام‌ها را آسان کند انگیزه مالکان برای دریافت وام‌های تشویقی اجاره داری افزایش پیدا خواهد کرد.به گفته وی، بسیاری از مالکان درباره وام‌های مختلفی که به موجب بسته حمایتی بازار اجاره بها مقرر شده است به آنها پرداخت شود بی‌اطلاع هستند،‌ این درحالی است که ابلاغ بسته سیاستی حمایتی بازار اجاره‌بها به بنگاهداران شفاف سازی‌های مربوطه در ‌این زمینه را به دنبال دارد.
بسته اجاره قانونمند شود
افزون براین شمس‌الله فرجی ،مدیر بنگاه نهایت با تاکید بر لزوم وجود ضمانت اجرایی برای بسته سیاستی بازار اجاره بها ،پیشنهاد داد تا با تکمیل محورهای ‌این بسته و ارائه آن به مجلس، سیاست‌های بازار اجاره بها به صورت قانونمند تصویب شود.وی گفت: به عنوان مثال قانون موجر و مستاجر که در سال 76 اجرایی شد بسیاری از مشکلات بین مالک و مستاجران و دغدغه‌هایی که در آنها وجود داشت را رفع کرد. فرجی در عین حال تعیین مالیات برای خانه‌های خالی را از نقاط ضعف بسته سیاستی بازار اجاره‌بها دانست و گفت: راهکارهای تشویقی نسبت به راهکارهای تنبیهی از اثر بخشی بهتری برخوردار است.
تسهیلات اجاره‌داری اعلام شود
همچنین مهدی باغ شاهی مدیر بنگاه سیمای شهر نیز اثربخش بودن بسته سیاستی اجاره بها را مشروط براین دانست که تسهیلاتی که دولت وعده داد به عنوان مشوق به مالکان ارائه دهد، جنبه واقعی داشته باشد.
وی تصریح کرد: ممکن است کمبود منابع بانکی عاملی شود که تسهیلات تشویقی شامل حال مالکان نشود، بنابراین باید مسوولان شفاف‌سازی‌های لازم در مورد نحوه واگذاری ‌این نوع تسهیلات و میزان وام آن و نیز جزییات دریافت آن را اعلام کنند تا مردم در مورد واقعی بودن ‌این نوع تسهیلات مطمئن شوند.