وام خرید مسکن بدون متقاضی؟

قیمت خرید وام مسکن در بازار با کاهش روبه‌رو شده است
افزایش ناچیز قدرت خرید، علت بی‌اعتنایی به وام مسکن است

گروه مسکن- لیلا درخشان: تمدید مخالفت با پرداخت وام خرید مسکن توسط بانک‌های دولتی و خصوصی که اوایل امسال از سوی بانک‌مرکزی ابلاغ شد، اثر معکوس در بازار غیررسمی وام گذاشته است. دلالان وام مسکن از ابتدای سال تاکنون با انبوه‌ عرضه انواع وام از طرف دارندگان این تسهیلات روبه‌رو شده‌اند، اما در مقابل این حجم تسهیلات قابل فروش، تقاضا برای خرید آنها کاهش پیدا کرده است. مهم‌ترین علت بی‌اعتنایی خریداران مسکن به وام، افزایش ناچیز قدرت خرید از طریق تسهیلات بانکی عنوان می‌شود.
شرکت‌های مشاوره وام، وضعیت کنونی را ناشی از رکود ابتدای سال در بازار معاملات مسکن می‌دانند و معتقدند به زودی تعادل بین عرضه و تقاضای تسهیلات مسکن، برقرار خواهد شد.
در حال حاضر به ازای هر 20 فقره وام مسکن بالای 20 میلیون تومان در بازار غیررسمی فقط 5 نفر متقاضی برای خرید وجود دارد که این نابرابری باعث کاهش قیمت خرید وام‌ها شده است. طوری که قیمت خرید تسهیلات 50 تا 100 میلیون تومانی- از دست واسطه- با نرخ سود کمتر از 15 درصد رقمی معادل 8درصد ارزش وام شده است، این در حالی است که این رقم سال گذشته 10درصد بود. همچنین در بازار رسمی مبادله اوراق وام 20 میلیون تومانی بانک‌مسکن نیز قیمت خرید هر فقره اوراق یک میلیونی از 160 هزار تومان در سال گذشته به 116 هزار تومان در بهار امسال کاهش پیدا کرد اما در هفته‌های اخیر به دلیل استقبال از این نوع تسهیلات قیمت خرید هر فقره اوراق یک میلیونی به 154 هزار تومان رسید که به این ترتیب متقاضی خرید واحد مسکونی می‌تواند 20 میلیون وام -20 فقره اوراق- را با پرداخت 3 میلیون تومان به صورت رسمی از بازار فرابورس خریداری کند. به گزارش دنیای‌اقتصاد در حال حاضر تنها امکان دسترسی رسمی به وام خرید مسکن، خرید اوراق 20 میلیونی از بازار فرابورس یا ثبت‌نام برای وام 20 میلیونی در بانک مسکن است. طبق آخرین آماری که توسط مراجع رهگیری معاملات مسکن در شهر تهران به دست آمده، متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران 7/1 میلیون تومان است که با این حساب ارزش خرید یک واحد 55‌ متری حدود 94 میلیون تومان برآورد می‌شود. بنابراین با 20میلیون تومان وام می‌توان حداکثر 22 درصد هزینه خرید مسکن را پوشش داد. به گزارش دنیای اقتصاد بازار مسکن که در ابتدای هرسال معمولا در وضعیت مبهم به سر می‌برد و عموم فروشندگان و خریداران از انجام هر نوع خرید و فروش تا روشن شدن وضعیت آن خودداری می‌کنند، باعث می‌شود تا سایر بازارهای جانبی مسکن نیز تحت تاثیر این مساله در وضعیت نامشخص به سرببرند. از جمله این بازار‌ها، بازار غیررسمی ‌خرید و فروش وام‌های مسکن است که آن‌طور که واسطه‌های این بازار می‌گویند این بازار طی ماه‌های اخیر در وضعیت رکود به سر می‌برد. این درحالی است که با داغ شدن بازار معاملات مسکن، همزمان معاملات این وام‌ها نیز رونق می‌گیرد. دلالان وام مسکن براین باورند هرچند که دولت با محدود کردن ارائه وام خرید مسکن به یک بانک برآن است که از افزایش قیمت مسکن جلوگیری کند، اما به همان نسبت نیز بالا بودن قیمت مسکن باعث شده تا مردم برای افزایش قدرت خرید خود به سمت بازار غیررسمی‌ وام مسکن روی بیاورند. همچنین گفته می‌شود که اگر چه براساس بسته پولی و مالی بانک مرکزی نرخ سود بانکی کاهش پیدا کرده است، اما شنیده‌ها حاکی از آن است که ملاک در تعیین نرخ سود وام‌های غیررسمی ‌خرید مسکن‌، انصاف عرضه‌کننده آن است.
بنا به گفته واسطه‌های خرید و فروش وام مسکن، در حال حاضر از میان انواع وام‌های مختلفی که در این بازار تحت عنوان وام خرید مسکن ارائه می‌شود، وام‌های سنگین شامل 50 میلیون تومانی از رونق نسبتا مناسبی در قیاس با سایر وام‌ها برخوردار است که علت این مساله هم به آن برمی‌گردد که بسیاری از خریداران با دریافت این وام از یک سو می‌توانند نزدیک به 50 درصد هزینه خرید ملک را پوشش دهند و از سوی دیگر قدرت بازپرداخت اقساط آن را نیز دارند.
تحقیقات دنیای اقتصاد همچنین حاکی از آن است که با توجه به اینکه تاکنون افزایش وام خرید مسکن از 18 میلیون تومان به 20 میلیون تومان به صورت رسمی‌ ابلاغ نشده است از این رو آثار آن بر بازار معاملات غیررسمی‌ وام نمایان نشده است؛ هرچند که برخی براین باورند که با توجه به ناچیز بودن این افزایش – لااقل در کلانشهرها- در صورت ابلاغ نیز تاثیر چندانی بر بازار مسکن برجای نمی‌گذارد.
در حال حاضر انواع مختلفی از وام‌های مسکن با نرخ‌های سود متفاوت شامل وام جانبازان، وام جوانان، اوراق‌، وام پزشکی، مهندسی، مضاربه، وام تعمیرات خانه، و... در بازار خرید و فروش غیررسمی‌ وام مسکن عرضه می‌شود که متقاضیان این نوع وام‌ها بسته به توانایی مالی و قیمت ملکی که می‌خواهند بخرند از این نوع وام‌ها استفاده می‌کنند.
وام جانبازان از جمله وام‌هایی است که به دلیل نرخ سود پایین در ابتدا برای متقاضیان به صرفه به نظر می‌رسد، این درحالی است که مبلغی که بعد از آن تحت عنوان حق کمیسیون محاسبه می‌شود از جذابیت آن می‌کاهد. براین اساس وام جانبازان 25 میلیون تومان با سود 4 درصد که شامل اقساط 15 ساله است حدود 20 درصد به عنوان حق کمیسیون از آن کسر می‌شود.
بازپرداخت وام مذکور در قالب اقساط 15ساله ماهانه 180 هزار تومان است. زمان دریافت این وام 20 روز طول می‌کشد.
وام جوانان نیز از جمله وام‌های مکمل مسکن است که میزان آن از 21 میلیون تومان تا 26 میلیون تومان در نوسان است که حق کمیسیون آن 6 میلیون است. سود این وام 9 درصد است که بازپرداخت ثابت آن ماهانه 225 هزار تومان و پلکانی آن نیز از 185 هزار تومان شروع می‌شود.
اما آنچه که دلالان وام مسکن از آن به نام وام‌های سنگین یاد می‌کنند وام‌های 50 میلیون تا 100 میلیون تومان به بالا است که به نظر می‌رسد حق کمیسیون بالای آن باعث می‌شود که به صرفه بودن آن اندکی زیر سوال برود. براین اساس حق کمیسیون یک فقره وام 75 میلیون تومانی در حدود 18 میلیون تومان است هرچند که سود این وام 14 درصد و باز پرداخت آن 4 ساله است؛ به طوری که متقاضی باید ماهانه 2 میلیون تومان اقساط پرداخت کند.
به گزارش دنیای اقتصاد، در حال حاضر وام 18 میلیون تومانی نیز با ضامن به قیمت 2 میلیون و 400 هزار تومان و بدون ضامن نیز 2 میلیون و 100 هزار تومان خرید و فروش می‌شود؛ این درحالی است که سایر وام‌های مسکن در قالب وام‌های 10‌،12،15 و 18 میلیونی به ترتیب یک میلیون و 200 هزار،یک میلیون و 500 هزار،2 میلیون و 100 هزار و نیز 2 میلیون و پانصد هزار تومان خرید و فروش می‌شود.
اگر بخواهیم از پرطرفدارترین و مطمئن‌ترین وام مسکن که در حال حاضر متقاضیان بی‌شماری دارد نام ببریم «اوراق وام خرید مسکن» است که به اعتقاد بسیاری از مشاوران وام مسکن با توجه به اینکه متقاضیان با دریافت این وام می‌توانند برخلاف سایر وام‌های موجود در بازار نظیر وام 18 میلیون تومانی خرید مسکن که سند ملک به صورت وکالتی به نام متقاضی ثبت می‌شود‌، سند ملک را به نام خود کنند باعث شده که استقبال از این اوراق زیاد شود. بنا به گفته واسطه‌های دلالی فروش وام، در حال حاضر ارزش هر یک میلیون تومان اوراق وام مسکن در حدود 149 تا 160 تومان است که سود بانکی آن در حدود 12 درصد است که نحوه بازپرداخت آن نیز بدین صورت است که متقاضی در یک بازه زمانی 12 ساله باید ماهانه مبلغ 260 هزار تومان پرداخت کند.