طرح تفصیلی تهران بعد از تصویب در شورای‌شهر هم‌اکنون آخرین مرحله «تایید محتوایی» را در کمیسیون ماده5 طی می‌کند؛ به طوری که مدیریت شهری قول رونمایی حداکثر در زمستان امسال را داده است؛ با ابلاغ طرح تفصیلی، ساخت‌وسازها مشمول مقررات سختگیرانه‌ای می‌شود که طبق آن «زمین» برحسب اینکه در کدامیک از 4 پهنه مسکونی، فعالیت، مختلط و حفاظت‌سبز قرار گرفته باشد، فقط کاربری همان پهنه را شامل می‌شود. به این معنی که بیشترین مانور انبوه‌سازان در پهنه اول ممکن خواهد بود و در پهنه چهارم، احداث بنای مسکونی ممنوع است. هر چند شرایط جدید هنوز جنبه اجرایی پیدا نکرده؛ اما چون اعلام آن برخی گمانه‌زنی‌ها مبنی بر تنگ‌شدن دامنه بازار مسکن را به همراه داشته، اخیرا میانبرهایی برای کنارآمدن با طرح‌تفصیلی جلوی پای مالکان زمین و سازنده‌ها برقرار شده است. براساس اعلام مدیرکل دفتر شهرسازی شهرداری‌تهران «مالکان همه زمین‌هایی که دارای پروانه‌ساختمانی معتبر از شهرداری هستند، فارغ از شرایط طرح‌تفصیلی مجازند مطابق کاربری و مشخصات پروانه‌، به احداث بنا ادامه دهند.» به این ترتیب ملکی که تا پیش از رونمایی از طرح‌تفصیلی به پروانه ساخت مجهز شود از «تغییر اجباری کاربری» در امان خواهد بود. میانبر بعدی «رعایت ضوابط غالب بافت‌محله» است؛ یعنی در صورت همخوانی بین «بنای در حال احداث» و «60 درصد ساختمان‌های محله»، آن بنا حتی درصورت تفاوت با طرح‌تفصیلی مجاز به ادامه ساخت است.

معافیت زمین‌های دارای پروانه‌ساخت از مقررات سختگیرانه
طرح تفصیلی تهران نرم شد
 ایجاد دو میانبر برای انبوه‌سازان با معرفی رمز‌ عبور از 4 پهنه‌ مصوب
 انعطاف‌پذیری در طرح‌تفصیلی با هدف حذف احتمال رکود ساختمانی
گروه مسکن- بهشاد بهرامی: هراس انبوه‌سازان از چارچوبی که طرح‌تفصیلی تهران برای ساخت‌وسازها تعریف کرده باعث شده مسوولان طرح قبل از اجرای آن -که احتمالا از زمستان شروع می‌شود- میانبرهایی را برای عبور از برخی سختگیری‌های مقررات جدید در نظر بگیرند.
طرح تفصیلی، هر منطقه از پایتخت را به 4 پهنه مسکونی، فعالیت، مختلط و حفاظت‌سبز تقسیم کرده و در هر پهنه‌، اجازه فقط «یک کاربری» به زمین‌ها و املاک موجود در آن داده شده است طوریکه بیشترین مانور انبوه‌سازان فقط در پهنه مسکونی ممکن است و در پهنه چهارم هیچ مجوزی برای ساختمان‌سازی صادر نخواهد شد.
اما در تازه‌ترین تصمیم مدیریت شهری، مقرر شده زمین‌هایی که تا پیش از اجرای طرح تفصیلی برایشان پروانه‌ساخت صادر می‌شود، از رعایت مقررات پهنه‌ها معاف باشند و کاربری‌شان مطابق آنچه در پروانه صادر شده به رسمیت شناخته شود.
به این ترتیب مالکان زمین در نقاط مختلف تهران فرصت دارند ظرف هفته‌های آتی نسبت به اخذ پروانه از شهرداری اقدام کنند تا از «تغییر اجباری کاربری‌ به واسطه طرح تفصیلی» در امان بمانند.همچنین میانبر دیگری نیز در طرح‌تفصیلی پیش‌بینی شده که دست سازنده‌ها را حتی در زمان اجرای طرح، برای چشم‌پوشی از برخی مقررات باز می‌گذارد.
مسوول طرح‌تفصیلی در شهرداری‌تهران در این باره به «دنیای‌اقتصاد» گفت: ساخت‌وساز در هر محله چنانچه با «ضوابط غالب» در آن محله همخوانی داشته باشد حتی اگر با طرح تفصیلی در تضاد باشد، مجاز شناخته می‌شود.
مجید پاکساز در تعریف «ضوابط غالب» تصریح کرد: ضوابطی که در بیش از 60 درصد بافت یک محله اعمال و تکرار شده باشد، ضوابط غالب شناخته می‌شود و به عنوان مبنای ساخت‌وسازهای جدید، ملاک عمل قرار می‌گیرد. به عنوان مثال اگر مالک زمینی در یک محله، مطابق 60 درصد بافت محله که 4طبقه است، تقاضای احداث بنای 4 طبقه داشته باشد و طرح تفصیلی تهران سقف ساخت‌وساز در آن محله را 3 طبقه تعیین کرده باشد، با درخواست مالک موافقت می‌شود.
مدیرکل دفتر شهرسازی شهرداری ‌تهران همچنین درباره به رسمیت شناختن کاربری زمین‌هایی که تا قبل از طرح تفصیلی برایشان پروانه ساخت صادر شده، افزود: این زمین‌ها یا بناهای در حال احداث می‌توانند به طور کامل ساخته شوند و پایان‌کار بگیرند، اما در زمان تخریب و نوسازی آنها در چند سال آینده، با توجه به اینکه پلاک این بناها در کدام‌یک از 4 پهنه‌ واقع شده، با آنها برخورد می‌شود. به عنوان مثال ساختمانی که در پهنه سبز قرار دارد در صورت تخریب، اجازه نوسازی نخواهد گرفت و حقوق مالک براساس برآورد کارشناس رسمی دادگستری پرداخت خواهد شد.
خط‌قرمز طرح‌تفصیلی
پاکساز درباره خط‌قرمزی که طرح تفصیلی تهران برای زمین‌ها مشخص کرده، تاکید کرد: زمین‌ها کافی است پروانه ساختمانی معتبر دارای تاریخ مصرف داشته باشند در غیراین صورت با رونمایی از طرح تفصیلی مقررات پهنه‌ها برای زمین‌های فاقد پروانه اعمال خواهد شد. وی افزود: عدم برخورد به میزان پیشرفت ساخت‌وساز بستگی ندارد حتی اگر ساختمانی در مرحله فونداسیون باشد و در پهنه‌‌ غیرمجاز قرار داشته باشد با ساخت آن برخوردی نمی‌شود.این مقام شهرداری‌ تهران در ادامه گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» با اشاره به اینکه شالوده طرح تفصیلی جدید تهران انعطاف‌پذیری آن است، افزود: این طرح شهر تهران را از حالت خشکی که در طرح‌های قبلی وجود داشت خارج می‌کند و اصراری بر ثابت کردن طرح در یک محل ندارد. به عنوان مثال این طرح می‌گوید یک محله به 15 مترمربع فضای سبز نیاز دارد، اما جای آن را ثابت نکرده؛ بنابراین با این چارچوب شهرداری تهران، مهم نیست با پلاک‌های مشخصی برای ایجاد فضای سبز توافق کند، اما تا پیش از این روی برخی پلاک‌ها رنگ سبز می‌گذاشتیم به این معنی که این پلاک‌ها در طرح فضای سبز قرار دارند. اما بواسطه طرح تفصیلی اصراری برای ایجاد فضای سبز روی یک پلاک مشخص نداریم؛ بلکه می‌توانیم از هر پلاکی استفاده کنیم.
نحوه برخورد با ساخت‌وسازهای خارج از اصول طرح
مدیرکل دفتر شهرسازی و طرح‌های شهری شهرداری‌تهران گفت: برای برخورد با ساخت‌وسازهای مغایر با پهنه‌های مصوب در طرح تفصیلی دو راه وجود دارد. در حالت اول مالک به شهرداری مراجعه می‌کند و در حالت دوم ما به سراغ مالکان می‌رویم. در هر دو حالت چنانچه پلاک‌‌ها مغایر با پهنه‌ها باشد، مالک برای انجام توافق باید به شهرداری‌ مراجعه کند و مراحل قانونی را طی کند.پاکساز تصریح کرد: طرح تفصیلی تهران هم‌اکنون در کمیسیون ماده5 قرار دارد و با اصلاحاتی که در آن شده، طرح پخته‌تر شده و از قابلیت‌های اجرایی بیشتری برخوردار شده است.وی افزود: این طرح در آینده‌ای نزدیک تصویب و ابلاغ خواهد شد.پاکساز درباره برخی اظهارنظرها مبنی بر اینکه طرح تفصیلی باعث افزایش قیمت مسکن در تهران می‌شود نیز گفت: مولفه‌های بی‌شماری از جمله جریان اقتصاد کلان، اقبال عمومی به ساخت‌وساز و... در رکود و رونق مسکن نقش دارند و معتقدم طرح تفصیلی به تنهایی تاثیری در بازار مسکن نخواهد گذاشت.

اجازه ویلاسازی در پایتخت
معاون شهردار تهران از احیای مجوز ویلا‌‌سازی در نقاطی از تهران در آینده نزدیک خبر داد و گفت: برای پاسخ به نیاز افرادی که می‌خواهند در محله‌هایی با تراکم کم جمعیت و ساختمان، زندگی کنند نقاطی را پیش‌بینی کرده‌ایم که در آنها ساخت ویلا مجاز خواهد بود.هیربد معصومی در گفت‌وگو با سما –سایت اطلاع‌رسانی شهرداری‌تهران- اعلام کرد: در راستای طرح تفصیلی، قصد بازگرداندن هویت تهران‌‌ناصری را به پایتخت داریم که برای این منظور ساخت‌وساز به صورت ویلایی با حداقل قطعات 300 متری در مناطقی از شهر مدنظر است.به گزارش «دنیای‌اقتصاد» هم‌اکنون در تهران برای کمتر از آپارتمان‌، مجوز ساخت داده نمی‌شود.
پاکساز، مسوول طرح تفصیلی- عکس: نگار متین‌نیا