افزایش وام مسکن جدی شد؟

دنیای اقتصاد- بعد از چند هفته مقدمه‌چینی در بانک‌مرکزی برای تقویت قدرت خرید مسکن، دیروز اعلام شد که در بسته پولی سال90 به بانک مسکن اجازه داده شده وام 18 میلیون تومانی خرید مسکن را به صورت مشروط به 27 میلیون تومان افزایش دهد؛ این پیشنهاد مکتوب، برای تصویب باید در هیات دولت بررسی شود که احتمالا با مخالفت شدید تصمیم‌سازان حوزه مسکن و موافقت تصمیم‌سازان حوزه اقتصاد کلان روبرو خواهد شد. مدیران بانک‌مرکزی از جمله معاون اقتصادی این نهاد پولی معتقدند از آنجا که بازار مسکن با رونق‌غیرتورمی روبرو شده، شایسته است از کسانی که با نیت سکونت به دنبال خرید ملک هستند حمایت مالی شود. اما در جناح مخالف، مسوولان بخش مسکن هستند که روند کاهشی قیمت ملک از ابتدای سال 87 –زمان اجرای دستور رییس‌جمهور به منع پرداخت وام مسکن از سوی بانک‌ها- تاکنون را ناشی از محروم‌شدن تقاضای مسکن از تسهیلات بانکی می‌دانند و به همین دلیل با هر نوع کاهش فاصله بین «بازار» و «وام» مخالفت می‌کنند.در این میان کارشناسان مسکن نیز نظر متفاوتی را مطرح می‌کنند و اینکه توان خرید مسکن باید در دوران رکود که امکان تحریک قیمت وجود ندارد، افزایش یابد. در بسته پولی90 سهم بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی از 20 درصد به 30 درصد افزایش یافته که احتمالا حجم زیادی از آن نصیب ساخت‌وسازهای مسکن‌مهر خواهد شد.

ورود زمزمه «تقویت قدرت خرید مسکن» از بانک‌مرکزی به بسته پولی 90
افزایش وام خرید مسکن جدی شد
 بانک‌مرکزی: وام 18 میلیونی بانک‌مسکن به 27 میلیون افزایش می‌یابد
 وزارت‌مسکن از افزایش 5/1 برابری وام خرید بی‌خبر است
 بازار مسکن آماده دوپینگ
فرید قدیری، لیلا درخشان
بانک‌مرکزی یک‌طرفه و بدون جلب نظر مخالفان، پیشنهاد افزایش 5/1 برابری تسهیلات خرید مسکن را به دولت تقدیم کرد. این پیشنهاد که اگر به تصویب نهایی برسد بازار مسکن را با دوپینگ معاملاتی روبه‌رو می‌کند دیروز در دقایق ابتدایی انتشار خبر آن، موضع‌گیری‌های تند مسوولان بخش مسکن را به همراه داشت، طوری‌که از وزارت مسکن خبر رسید مقامات از محتویات بسته پولی سال 90 و طرح افزایش وام خرید مسکن اطلاع نداشته‌اند و درصدد هستند با این پیشنهاد در زمان طرح در هیات دولت، مخالفت کنند. همچنین مدیران بانک‌مسکن نیز که اجرای ماموریت افزایش سقف وام به عهده آنها گذاشته شده، انتشار جزئیات بسته پولی سال آینده و پیشنهاد احیای وام خرید را به «شایعه» تشبیه کردند و اعلام کردند این طرح حتما در دولت رای نمی‌آورد!
بانک‌مرکزی در بسته پولی سال آینده آورده است: بانک‌مسکن می‌تواند وام 18 میلیون تومانی خرید مسکن را به 27 میلیون تومان افزایش دهد. این پیشنهاد در شرایطی مطرح شده که معاملات مسکن رونق گرفته است. کارشناسان، زمان تزریق وام خرید مسکن را دوره رکود که انتظار تورمی در آن مطرح نیست، می‌دانند و معتقدند در دوره رونق مسکن باید از سیاست‌های محرک‌زا خودداری شود.
از سوی دیگر، رییس‌جمهور و نمایندگان ویژه او در شورای‌عالی مسکن به طرز عجیبی وام خرید مسکن را نوعی «سم» برای بازار می‌دانند، اما در طرف مقابل این گروه، مدیران بانک‌مرکزی هستند که از چند هفته پیش مقدمه چینی برای احیای مسیر پرداخت تسهیلات به جیب خریداران مسکن را در محافل کارشناسی شروع کرده‌اند و حالا شورای پول‌واعتبار و هیات دولت را در مقابل تصمیم‌گیری برای لغو یا تداوم دستور تاریخی رییس‌جمهور قرار داده‌اند.
محمود احمدی‌نژاد در شروع سال 87، در یک سخنرانی در قم از اینکه برخی بانک‌ها با اعطای بدون حساب و کتاب وام‌های چند ده میلیونی خرید مسکن، باعث رشد نجومی قیمت ملک در سال86 شده‌اند، دستور منع پرداخت این نوع تسهیلات را صادر کرد و بعد از آن بانک‌مرکزی در یکم اردیبهشت ماه همان سال (87) ابلاغ کرد که بانک‌ها تا اطلاع ثانوی از اعطای تسهیلات برای خرید واحدهای مسکونی ساخته شده منع هستند.
طی سه سال اخیر که رشد قیمت مسکن مهار شده و حتی شیب آن منفی شده است، اصرار دولتی‌ها به حفظ فاصله بازار مسکن با وام‌ خرید نیز بیشتر شده است. این در حالی است که اوایل ماه گذشته حسین قضاوی معاون اقتصادی بانک‌مرکزی گفته بود در حال حاضر بازار مسکن رونق غیرتورمی گرفته و در این شرایط لازم است حمایت بانکی از کسانی که با هدف سکونت و نه سرمایه‌گذاری، قصد خرید ملک را دارند، انجام شود. به گزارش دنیای‌اقتصاد، پیشنهادی که بانک‌مرکزی برای افزایش سقف وام خرید مسکن از سال آینده، مطرح کرده باید در روزهای آینده ابتدا در شورای پول‌واعتبار و بعد از آن در هیات دولت مورد بررسی قرار گیرد. براساس این پیشنهاد چنانچه متقاضیان در بانک مسکن برای 18 ماه مبلغ 9 میلیون تومان سپرده‌گذاری کنند، 27 میلیون تسهیلات خرید مسکن به آنها تعلق می‌گیرد. این شیوه که به نظر می‌رسد آنچنان برای تقویت قدرت خرید مسکن موثر نباشد، بعید است در صورت تصویب با استقبال روبه‌رو شود به دلیل آنکه طول مدت انتظار برای دریافت این وام زیاد است.
مخالفت، حتی با وام ساخت
فردین یزدانی ،کارشناس مسکن با اشاره به احتمال تداوم رکود معاملات مسکن در سال آینده گفت: با توجه به حاکمیت رکود در بازار مسکن، افزایش وام خرید و تزریق آن به چرخه بازار نمی‌تواند تبعات تورمی داشته باشد. در عین حال با توجه به اینکه برای دریافت وام خرید باید سپرده‌گذاری سالانه صورت گیرد براین اساس احتمال دارد که حجم تقاضا برای دریافت وام کاهش پیدا کند که این امر نیز می‌تواند نقش بازدارنده‌ای در افزایش احتمالی قیمت مسکن داشته باشد. وی اظهار کرد: با توجه به اینکه بین قیمت مسکن و قدرت خرید مردم شکاف عمیقی است؛ از این رو افزایش سقف وام خرید نمی‌تواند اثر تورمی داشته باشد. یزدانی با اشاره به درخواست مکرر انبوه‌سازان مبنی بر افزایش سقف وام ساخت مسکن به جای وام خرید گفت: انبوه‌سازان وام ساخت را دریافت می‌کنند و سپس واحدهای ساخته شده را با لحاظ کردن سود بالایی به مصرف‌کننده واگذار می‌کنند که این امر به معنای آن است که ارائه تسهیلات ساخت در نهایت به سود انبوه‌ساز تمام می‌شود.
پیشنهاد منطقه‌ای کردن وام خرید
این کارشناس مسکن همچنین اظهار داشت: با توجه به اینکه قیمت مسکن در کلانشهرها در مقایسه با سایر شهرها بالاتر است؛ از این رو دولت باید به گونه ای برنامه‌ریزی کند که در نهایت وام خرید به صورت منطقه‌ای پرداخت شود به طوری که در کلانشهرها این وام افزایش و در مقابل در شهرهای کوچک از میزان این وام کاسته شود.
پیش‌بینی رونق معاملات مسکن در شهرستان‌ها
اما در این بین مهدی میر حسینی ،عضو انجمن فن آوری های نوین ساختمانی نیز به دنیای‌اقتصاد گفت: افزایش سقف احتمالی وام خرید مسکن ممکن است سبب رونق معاملات مسکن در شهرستان‌ها شود، اما در کلانشهرها نمی‌تواند نقش محرکی داشته باشد.
افزایش وام خرید محتاطانه باشد
همچنین ایرج رهبر، رییس هیات‌مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان کشور به دنیای اقتصاد گفت: اساسا با توجه به اینکه افزایش تسهیلات خرید مسکن ممکن است اثرات تورمی داشته باشد؛ بنابراین بهتر است که دست‌اندرکاران جوانب احتیاط را در نظر بگیرند تا از تبعات احتمالی آن کاسته شود.وی افزود: با توجه به اینکه دریافت هر نوع وام خرید مسکن مستلزم سپرده‌گذاری‌های سالانه است و با درنظر گرفتن اینکه متقاضیان دریافت تسهیلات خرید مسکن جزو دهک‌های متوسط یا پایین درآمدی هستند از این رو به نظر می‌رسد که تقاضا برای دریافت این نوع تسهیلات کم باشد.
ابزارهای کنترلی دولت قوی است
در همین حال احمد صادقی، معاون وزیر مسکن نیز به دنیای اقتصاد گفت: که با توجه به اینکه دولت ابزارهای کنترلی بسیار قوی برای کنترل قیمت‌ها در بازار مسکن دارد، از این رو سیاست‌های پولی نمی‌تواند تهدیدی برای بازار مسکن محسوب شود.

جزئیات سهم مسکن در بسته پولی 90
بانک‌مرکزی در بسته پولی سال آینده، سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی را از 20 درصد سال جاری به 30 درصد افزایش داده است. در بسته پولی سال جاری، سهم بخش مسکن 20 درصد بود و در سال 88 نیز این بخش 21 درصد از کل تسهیلات بانکی را به خود اختصاص داده بود. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، آنچه که به عنوان ابهام بزرگ در بسته پولی سال آینده برای بازار مسکن مطرح است، نحوه تامین اعتبار مسکن‌مهر است. مسکن‌مهر به شدت نیازمند تسهیلات بانکی است و احتمالا علت رشد سهم بخش مسکن در بسته پولی سال آینده، تامین اعتبار برای این طرح ملی است. بانک‌های دولتی امسال موظف شده بودند هر کدام یک هزار میلیارد تومان تسهیلات ساخت به انبوه‌سازان اعطا کنند، اما این ماموریت انجام نشد. بنابراین به نظر می‌رسد بانک مرکزی برای سال آینده، در نظر دارد با افزایش سهم بخش مسکن از کل تسهیلات، بانک‌ها را مجبور کند از سرمایه‌گذاران مسکن حمایت کنند.
مطالب بیشتر را در صفحه بانک و بیمه (13) بخوانید.

توصیه‌های قیمتی برای خرید واحدهای «بالای 200 متر»

گروه مسکن– مهدیس فرقانی: برخی از مالکان در بازار مسکن، قیمت فروش واحدهای مسکونی خود را طبق معیارهای معمول (منطقه، متراژ، میزان هزینه‌های متحمل شده و غیره) تعیین نمی‌کنند، بلکه قدرت مالی خریداران را به عنوان یکی دیگر از معیارها برای تعیین نرخ فروش در نظر می‌گیرند.

این نوع قیمت‌گذاری بیشتر در بازار خرید و فروش واحدهای متراژ بزرگ دیده می‌شود زیرا اکثر بنگاهداران اظهار می‌کنند متقاضیانی که خریدار چنین واحدهایی هستند، میزان قیمت فروش برای آنها بی‌اهمیت است؛ چراکه اغلب آنها به دنبال خواسته خود (متراژ، نوع امکانات و تاسیسات، نوع نقشه‌کشی و طراحی داخل آپارتمان) هستند.مشاوران املاک، حجم بیشتر مراجعه‌کنندگان برای خرید واحدهای متراژ بزرگ (بالاتر از 200 مترمربع) را عاری از مشکلات مالی توصیف می‌کنند و این مساله باعث شده عده‌ای از فروشنده‌ها شانس گرانفروشی خود را امتحان کنند و نرخ‌های بالا به بازار پیشنهاد دهند تا شاید خریداری راضی شود واحدی را با قیمتی بیشتر از حد معمول خریداری کند و به همین خاطر بسیاری از کارشناسان مسکن به این دسته از خریداران هشدار می‌دهند که هر واحد مسکونی سوپرلوکس هم از یک بازه قیمتی برخوردار است و نباید به دلیل فول بودن امکانات، متحمل پرداخت هر مبلغی شوند و این موضوع تنها به ضرر آنها نیست، بلکه در بازار مسکن یکسری از فروشنده‌ها به دلیل استقبال به کار خود ادامه می‌دهند و نرخ‌های غیرواقعی به بازار عرضه می‌کنند و این مساله باعث ایجاد قیمت‌های کاذب در بازار مسکن می‌شود.ستون امروز نبض بازار به معرفی برخی از واحدهای گران قیمت پیشنهادی و البته کاذب پرداخته که بدین شرح است:
در منطقه زعفرانیه در حوالی خیابان آصف یک واحد مسکونی نوساز 320 متری با قیمت متری 6 میلیون تومان برای فروش پیشنهاد شده و این واحد از استخر، سونا، جکوزی، پارکینگ و انباری نیز برخوردار است این در حالی است که بررسی‌های سامانه اینترنتی خرید و فروش مسکن تحت عنوان ایران فایل درباره این قیمت معتقد است: دامنه قیمت هر متر مربع واحد مشابه در منطقه زعفرانیه با همه امکانات بین 4 میلیون و 750 هزار تا 5 میلیون و 350 هزار تومان است.

 گروه مسکن- مهدیس فرقانی: تعابیری که تابستان سال گذشته مشاوران املاک برای تشریح بازار اجاره به‌کار می‌بردند «رفاه نسبی مستاجران» در بازار بود که به‌واسطه جست‌وجو‌هایی که اجاره‌نشین‌های تهران برای واحدهای بزرگ‌تر از قبل و حرکت به سمت مناطق بالاتر، انجام می‌دادند، این تعبیر مطرح شده بود، اما هم‌اکنون به اعتقاد مشاوران، مستاجران فقط «مبلغ اجاره» را معیار انتخاب قرار داده‌اند که این ناشی از رویگردانی بازار از سمت اجاره‌نشین‌های پایتخت است.

مقایسه نرخ‌هایی که پارسال همین موقع مالکان واحدهای اجاره‌ای در تهران پیشنهاد می‌کردند با نرخ‌های کنونی، حاکی است در حال حاضر اجاره‌بها در تهران به‌طور متوسط 32 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش پیدا کرده که این نرخ در مناطق شمالی شهر بالای 50 درصد و در جنوب کمتر از 10 درصد است.
مقایسه بازار کنونی اجاره مسکن با سال گذشته همچنین تغییرات در سبد رهن و اجاره را به خوبی نشان می‌دهد. طی این مدت نه‌تنها نرخ‌های اجاره ماهانه به‌صورت مطلق در همه جای شهر تهران افزایش پیدا کرده، بلکه در مناطق شمالی شهر، میزان مبلغ رهن نیز رشد کرده است، اما در سایر مناطق، هم‌اکنون برتری اجاره ماهانه نسبت به رهن در سبد اجاره‌بها کاملا رویت می‌شود.
تفاوت شاخصی که بین بازار اجاره سال گذشته با امسال وجود دارد بالانس اجاره‌بها به سمت اجاره ماهانه است.
خبرنگار دنیای‌اقتصاد برای بررسی تغییراتی که در بازار اجاره امسال با پارسال به‌وجود آمده، به سراغ گزارش‌هایی که پارسال همین موقع در ستون نبض‌بازار منتشر کرده بود، رفته و آنچه را بنگاه‌داران در بیان شرایط آن موقع مطرح کرده بودند به عنوان ملاک برای مقایسه در نظر گرفته است.
سال گذشته مشاوران املاک اعلام کرده بودند حرف آخر در تعیین رقم اجاره‌بها را مستاجر می‌گوید. تابستان 88، رکود مسکن از یک‌سو و مبالغی که موجران به عنوان مبلغ رهن کامل دریافت می‌کردند، از سوی دیگر به اندازه کافی کفه ترازو را به سمت مستاجر تنظیم کرده بود.
آن موقع مالکان به دلیل آنکه توان بازپرداخت رهن کامل را برای تسویه حساب با مستاجر نداشتند، ترجیح می‌دادند با همان مستاجر اولی تمدید کنند، اما در حال حاضر رویه دریافت اندک پول پیش و اتکا به اجاره‌بهای ماهانه، قدرت چانه‌زنی مستاجر را کاهش داده است. به‌طوری‌که مالک عملا نگرانی از بابت جابه‌جایی مستاجر را ندارد.
بازار اجاره واحدهای مسکونی اگرچه از لحاظ رونق هرساله مشابه به یکدیگر است، اما از نظر میزان عرضه و تقاضا، نرخ اجاره، انتظار مستاجر و موجر از هم، متفاوت است.
بسیاری از مشاوران املاک عقیده دارند که هیچ‌گاه از میزان تقاضا در بازار مسکن کاسته نمی‌شود، زیرا در مقایسه با حجم مستاجرانی که صاحبخانه می‌شوند به دلایل دیگری از قبیل ازدواج، تحصیل، ماموریت‌های شغلی و غیره به میزان متقاضیان در بازار مجددا افزوده می‌شود.
انتظار مستاجران برآورده نشد
در سال گذشته مستاجران در برابر نرخ‌های اجاره که سنگین توصیف می‌شد، از دولت انتظار داشتند تا توجه خود را بیشتر معطوف این مساله کند و تدبیری برای کنترل اجاره بها بیندیشد تا معضل نرخ‌های اجاره برطرف شود، اما با شروع شدن فصل تابستان 1389 متقاضیان در بازار اجاره به این امر پی‌بردند که انتظارات شان نه تنها برآورده نشده، بلکه نرخ‌های اجاره کمر شکن شده است.ادامه مطلب...