املاک دبی؛ تلخ تا 2016

سه دردسر جدید در بازار مسکن دبی
پیش‌بینی «رویترز» از سقوط دوباره املاک‌ امارات

محسن رنجبر
در آستانه سال جدید میلادی درحالی‌که دولت امارات با انتشار آماری مبنی بر بهبود نسبی بازار مسکن دبی – به عنوان محرک اقتصادی این کشور- در تدارک پیام «عبور از اوج بحران املاک» خطاب به سرمایه‌گذاران خارجی است، دو موسسه معتبر مالی در آمریکا گزارش تازه‌ای منتشر کرده‌اند که حکایت از شکل‌گیری مقدمات برای سقوط دوباره مسکن در این جزیره عربی دارد.
موسسه خدمات مالی «سیتی‌گروپ» معتقد است: بازار مسکن دبی بعد از پشت‌سر گذاشتن دردسر مُسری بحران مسکن آمریکا، این بار با معضل «اضافه‌عرضه» دست به گریبان شده و حداکثر تا اوایل 2012، تعداد املاک مسکونی 25 درصد بیشتر از میزان تقاضای موجود خواهد شد، به طوری که عمده پروژه‌های ساختمانی برای درامان ماندن از ورشکستگی ناشی از عدم فروش، هم‌اکنون تعطیل شده‌اند.
همچنین موسسه «مورگان استنلی» با اشاره به تثبیت پدیده «بی‌میلی سرمایه‌گذاران خارجی به دبی» گزارش داده، فروش آپارتمان‌های نوساز مسکونی در این جزیره طی 10 ماه گذشته، دست‌کم 70 درصد کاهش یافته است و در عین حال دو تحلیلگر عربی در یک بانک آلمانی فعال در امارات نیز پیش‌بینی کرده‌اند: بحران یورو می‌تواند حضور شرکت‌های اروپایی در بازار املاک دبی را محدودتر کند.
در دبی میانگین ارزش خرید و اجاره مسکن نسبت به اوج رونق در این جزیره -2007 تا 2008- به ترتیب 60 و 55 درصد افت کرده است.
«رویترز» با تشریح آنچه در بررسی‌های اخیر موسسات مالی آمریکا به دست آمده نوشته است: طبق محاسبات بنگاه‌های املاک بین‌المللی، مزه سرمایه‌گذاری در بازار مسکن دبی تا سال 2016 تلخ خواهد بود.
بعد از آن که دبی در‌های بازار املاک خود را در سال 2002 به روی سرمایه‌گذاران خارجی گشود و حق مالکیت تام را در بسیاری از شهرک‌های نو‌ساز به آنها داد، قیمت املاک در این شهر سر به آسمان کشید. بر‌آورد‌های مورگان‌استنلی نشان می‌دهد که از آغاز سال 2007 تا ماه‌های میانی سال بعد از آن، قیمت‌ها در بازار املاک دبی نزدیک به 80 در‌صد افزایش یافت و پروژه‌های تازه‌ای به ارزش میلیارد‌ها دلار از سوی بنگاه‌های محلی ساخت‌و‌ساز به راه افتاد. اما قیمت‌ها در دبی، بازار املاکی که بزرگ‌ترین بخت‌بر‌گشتگی‌ها را در میان بازار‌های حاشیه خلیج فارس در اثر بحران مالی به خود دید، در پی سقوط اعتباری در دنیا بیش از 60 در‌صد کاهش یافت. در آن هنگام، بازار‌های جهانی حال و روز خوشی نداشتند. بازار مسکن سقوط کرد و روز‌های خوش ساخت‌و‌ساز را در دبی به پایان رساند.
این روز‌ها اما فروش املاک در این شهر در قیاس با حداکثر مقدار پیشین خود 70 در‌صد کاهش یافته است. آن گونه که داده‌های دولت امارات متحده عربی نشان می‌دهد، تعداد معاملات در بازار املاک طی ده ماه نخست امسال در دبی کمتر از 1700 معامله بوده و این رقم کاهشی 70 در‌صدی را نسبت به حدا‌کثر فروش در میانه سال 2008 نشان می‌دهد. بر پایه داده‌های اداره زمین دبی، در ده ماه منتهی به اکتبر گذشته 1603 معامله امضا شده، در حالی که این رقم در دوره‌ای مشابه در سال 2008 بیش از 5360 معامله بوده است.
با این همه این ارقام افزایشی 37 در‌صدی را در تراکنش‌های بازار املاک در قیاس با اوج بحران مالی در سال 2009 نشان می‌دهند و این نکته حکایت از بهبود نسبی در بازار از ‌پا ‌افتاده املاک دبی دارد. تعداد متوسط معاملات املاک در هر ماه از 117 معامله در سال 2009 به 160 معامله در سال جاری رسیده، اما هنوز تا متوسط 536 معامله ملک که در سال 2008 انجام می‌گرفت، راهی دراز دارد. در آن سال املاک نیمه‌ساخته چندین بار از سوی بورس‌باز‌ها خرید و فروش می‌شدند.
«این وضعیت به یاد من می‌آورد که بازار در سال‌های 2005 تا 2008 واقعا چقدر غیر‌عادی و شگفت‌آور بود و این روز‌ها چقدر عادی به نظر می‌رسد.» این را ریان ماهونی، از مدیران ارشد اجرایی Better Homes، بزرگ‌ترین بنگاه معاملات ملکی دبی می‌گوید.
بنگاه مشاوره‌ای جونز لانگ لاسال در سپتامبر گذشته گفته بود که قیمت مسکن در دبی در سه‌ماهه سوم سال 2011 نشانه‌های بهبود را از خود به نمایش گذاشته و وضعیت پروژه‌های مهمی چون نخل جمیره اندکی بهبود یافته است. اما تحلیلگران هنوز نگرانند که نزدیک به 33 هزار واحد مسکونی تازه‌ای که قرار است تا پایان سال 2012 به بازار دبی عرضه شود، قیمت‌های فروش و اجاره را دوباره پایین آورد. همچنین بحران بدهی‌های دولتی اروپا و گرفتاری‌های مالی که تازگی‌ها دوباره دامن اقتصاد دنیا را گرفته، می‌تواند درد‌سر‌های تازه‌ای پدید آورد.
آندرو گودوین، مدیر بخش دبی در بنگاه دی‌تی‌زد که بنگاهی مشاوره‌ای در زمینه املاک است، می‌گوید که صاحب‌خانه‌ها نمی‌توانند قیمت‌های در‌خواستی خود را با واقعیت‌های جدید اقتصادی ساز‌گار کنند و از این رو بازار آرام است. او می‌گوید که «سرمایه‌گذاران علاقه چشمگیری به بازار دبی از خود نشان می‌دهند، اما در بسیاری موارد میان ارزش‌گذاری‌های خریداران و فروشندگان تفاوت‌هایی وجود دارد که سبب می‌شود قیمت‌های بازار در سطحی اندک بمانند. معاملات فروش هنگامی سر می‌گیرند که خریدار اعتمادی بلند‌مدت به بازار داشته باشد».
بازار املاک دبی و بهار عربی
قیمت املاک مسکونی در دبی که در سه سال گذشته بد‌ترین عملکرد را در میان بازار‌های خاور‌‌میانه داشته، هنوز از انقلاب‌های مردمی در دیگر بخش‌های منطقه بهره‌ای نبرده است. این را بانک آلمانی ای‌جی می‌گوید. به گفته نبیل احمد و عثمان بنزروگ، دو تحلیلگر این بانک، ارزش مسکن در ماه مه گذشته نسبت به ماه پیش از آن 2/1 در‌صد و بهای اجاره نیز 1 در‌صد کاهش یافته و بهای آپارتمان و ویلا به ترتیب 3/1 در‌صد و 1 در‌صد پایین‌تر آمده است.
طوفان انقلاب‌هایی که خاور‌میانه را در‌نوردید و نظام‌های حاکم بر مصر و تونس را در هم کوفت، به این باور دامن زده بود که سرمایه‌گذاران به جای این کشور‌ها به بازار‌هایی چون دبی روی خواهند آورد. اما این دو تحلیلگر در یاد‌داشتی نوشته‌اند که «با وجود صحبت‌هایی که درباره علاقه دوباره به بازار املاک دبی بعد از نا‌آرامی‌های منطقه می‌شنویم، هیچ نشانه‌ای از بهبود را نمی‌توان در این بازار دید. حتی اگر باور کنیم که دوره اوج روند نزولی را پشت سر گذاشته‌ایم، باز هم عرضه‌های تازه، بی‌اشتهایی خریداران و معاملات اندک نشان از آن دارد که ضعف همچنان بر بازار املاک دبی سایه خواهد انداخت».
بر پایه گزارش این بانک آلمانی، قیمت املاک در دبی، دومین شیخ‌نشین بزرگ از میان هفت شیخ‌نشین امارات متحده عربی در قیاس با بیشینه خود در میانه سال 2008 بیش از 60 در‌صد کاهش یافته و در همین حال اجاره‌ها 55 در‌صد کمتر شده است. قیمت‌های فروش سراسر دبی، به استثنای آپارتمان‌های نخل جمیره و منطقه مسکونی و شهرک ورزشی ساحل آن کاهش یافته است.
ابوظبی غرق در املاک
ابو‌ظبی، پایتخت امارات متحده عربی که بیشتر چاه‌های نفت این کشور را در خود جای داده، در دوره رکود عملکرد بهتری داشته، اما از آنجا که انتظار می‌رود که حجم بسیار زیادی خانه جدید به بازار آن عرضه شود، این روز‌ها با مشکلات زیادی دست به گریبان است. گزارشی از بنگاه مشاوره‌ای جونز لانگ لاسال در ماه گذشته نشان می‌دهد که در سه‌ماهه پیش رو 11 هزار واحد مسکونی بازار ابو‌ظبی را غرق در خود خواهد کرد. متوسط بر‌آورد‌ها حکایت از آن می‌کند که قیمت‌ها در بازار املاک این شهر 14 در‌صد دیگر از قیمت‌های کنونی یا 60 در‌صد از مقدار بیشینه خود کاهش خواهند یافت.
پاتریک راهال، مدیر دارایی در بانک
First Investor دوحه می‌گوید که «ابو‌ظبی و دبی هنوز از خطر نجسته‌اند». به گفته او «بانک‌های محلی هنوز از اعطای وام‌های مسکن گریزانند و عرضه مسکن همچنان افزایش خواهد یافت و به همین خاطر بازار در کوتاه مدت کماکان روندی کاهشی دارد. نا‌همخوانی میان عرضه و تقاضا هنوز پا‌بر‌جا است».
متوسط پیش‌بینی‌ها نشان می‌دهد که قیمت اجاره در دبی، امسال 8 در‌صد و سال آینده نیز 5 در‌صد کاهش خواهد یافت. همچنین انتظار این است که بهای اجاره در ابو‌ظبی امسال 14 در‌صد و سال آینده 10 در‌صد پایین‌تر رود.
رکود در دبی به روایت 10 نهاد
نظر‌سنجی ماه گذشته رویترز نشان داد که بازار مسکن دبی که در میانه گرفتاری‌های تازه مالی دنیا و بحران بدهی‌های دولتی اروپا با رکود مواجه شده، باز هم شاهد تاخیر در مسیر بهبود خود خواهد بود و 10 در‌صد دیگر نیز سقوط خواهد کرد. بهای فروش و اجاره مسکن در این امارت نزدیک به 60 در‌صد از حد‌اکثر مقدار خود پیش از بحران مالی جهانی کاهش یافته است. همچنین بر پایه میانگین بر‌آورد‌های 10 بانک، بنگاه سرمایه‌گذاری و نهاد تحقیقاتی، قیمت املاک مسکونی در قیاس با حدا‌کثر مقدار خود در سه‌ماهه سوم سال 2008 نزدیک به 70 در‌صد کاهش خواهد یافت. هارشیت اوزا از بنگاه خدمات مالی بلتون می‌گوید: «هر چند قیمت‌ها در برخی معاملات اندکی افزایش یافته، اما کل این بخش هنوز با مازاد عرضه و بی‌علاقگی سرمایه‌گذاران روبه‌رو است که همچون بادی مخالف در برابر افزایش قیمت‌ها عمل می‌کند».
همه ده پاسخ‌دهنده به نظر‌سنجی رویترز به استثنای یکی از آنها گفته‌اند که بحران منطقه یورو و نگرانی‌هایی که دوباره دامن اقتصاد دنیا را گرفته است، بهبود بازار املاک دبی را باز هم به تاخیر خواهند انداخت.
بی‌اعتمادی به بازار املاک دبی هنوز بر سر این بازار سنگینی می‌کند. پاسخ‌دهندگان به این نظر‌سنجی هیچ احتمالی برای بهبود بازار در سال جاری نمی‌بینند. آنها احتمال بهبود بازار در سال 2012 را 37 در‌صد و در سال 2013، 70 در‌صد می‌دانند. این یافته‌ها با نتایج نظر‌سنجی رویترز در آوریل گذشته که نشان می‌داد که عرضه کنونی و واحد‌های تازه‌ساز، قیمت‌های مسکن را 10 در‌صد کاهش خواهند داد، همخوانی دارد.
میانگین پاسخ هشت پاسخ‌دهنده نشان می‌دهد که بازار مسکن دبی با اضافه عرضه‌ای 25 در‌صدی روبه‌رو است و دو تا از آنها نیز می‌گویند که تقریبا نیمی از عرضه بازار مسکن این امارت اضافی است. دو پاسخ‌دهنده می‌گویند که قیمت مسکن در دبی همین حالا به کمترین مقدار ممکن رسیده، هفت نفر می‌گویند که انتظار دارند قیمت‌ها در سال 2012 به حضیض خود برسد و دیگران می‌گویند که این اتفاق در سال 2013 رخ خواهد داد.
بر حسب در‌صد، میزان سقوط بازار مسکن دبی بیش از دو برابر اندازه سقوط بازار آمریکا خواهد بود. نظر‌سنجی رویترز در سپتامبر گذشته با استفاده از شاخص قیمت مسکن اس‌اند‌پی- کیس‌شیلر حکایت از آن داشت که قیمت مسکن در آمریکا در سال کنونی 8/3 در‌صد کاهش خواهد یافت؛ اما در سال آینده به ثبات خواهد رسید و 8/0 در‌صد زیاد‌تر خواهد شد.
اضافه عرضه ملک و بحران بدهی
اضافه عرضه در دبی، بنگاه‌های ساخت‌و‌ساز را وا‌داشته که پروژه‌هایی به ارزش 170 میلیارد دلار را لغو کنند یا به تاخیر اندازند. این را یکی از گزارش‌های بانک سیتی‌گروپ نشان می‌دهد.
نظر‌سنجی رویترز در ماه گذشته همچنین نشان می‌دهد که امارات عربی متحده که دومین اقتصاد بزرگ در میان اقتصاد‌های عربی است، احتمالا در سال آینده 8/3 در‌صد رشد خواهد کرد.
بر پایه این نظر‌سنجی، تحلیلگران کل بدهی‌های دبی و شرکت‌های دولتی آن را نزدیک به 111 میلیارد دلار یا 137 در‌صد جی‌دی‌پی پار‌سال این امیر‌نشین بر‌آورد می‌کنند. این رقم اندکی از بر‌آورد 113 میلیارد دلاری نظر‌سنجی ماه ژوئن کمتر است.
گذشته از اینها پیش‌بینی تازه بنگاه مودیز نشان می‌دهد که بازار املاک دبی تا سال 2016 نمی‌تواند بهبود یابد. مودیز یکی از پر‌آوازه‌ترین بنگاه‌های رتبه‌بندی به تازگی آینده بازار املاک دبی را پیش‌بینی کرده که بر پایه آن مازاد عرضه هنوز بر دوش این بازار سنگینی خواهد کرد. با وجود برنامه‌های گونا‌گونی که دولت پیاده کرده، به ویژه بخش مسکونی بازار املاک این شهر هنوز با اضافه عرضه روبه‌رو است. مودیز گزارش کرده که روند نزولی این بازار در آینده نزدیک ادامه خواهد یافت و تا سال 2016 نمی‌توان بهبودی یکپارچه را در آن انتظار کشید.
داده‌‌های دو گزارش دیگر نیز پیش‌بینی مودیز را تایید می‌کنند. یکی از آنها نظر‌سنجی رویترز است که نشان می‌دهد این روز‌ها اضافه‌ عرضه‌ای تقریبا 25 در‌صدی بر بازار املاک دبی سایه انداخته است. بر پایه این نظر‌سنجی بخش مسکونی این بازار کاهش 10 در‌صدی دیگری را نیز در قیمت‌ها تجربه خواهد کرد.
دومی، پیش‌بینی سخنگوی بانک سرمایه‌گذاری راسمالا در دبی است. او نیز پیش‌بینی کرده که قیمت‌ها در بازار املاک این شهر در سال 2020 به جایگاه پیشین خود باز‌خواهند گشت. به گفته او تا سال 2016 نمی‌توان در انتظار بهبود این بازار نشست. با این همه بسیاری از گزارش‌ها در دبی نشان می‌دهند که قیمت‌های بازار املاک رو به بهبود است، اما این تنها شعار بنگاه‌ها و مالکان خانه‌ها است.
تبلیغ برای بازار رکودزده
بنگاه‌داران دبی درباره بازار رکود‌زده ملک در این شهر بزرگ‌نمایی می‌کنند. اگر به تبلیغات ملکی در روز‌نامه‌ها و منابع دیگر در دبی سری بزنید، به این نتیجه می‌رسید که قیمت‌ها در سه‌ماهه آخر امسال به میزان بسیار خوبی رشد کرده است.
اما اگر در اطلاعات منتشر‌شده از سوی موسسات نام‌دار و مطمئنی همچون مودیز، اس‌اند‌پی، Global Investment House و... جست‌وجو کنید، در‌می‌یابید که قیمت‌ها یا هنوز در حال کاهش هستند یا راکد شده‌اند. حقیقت این است که اضافه عرضه هنوز جلوی بهبود بازار ملک دبی را می‌گیرد، چه این که تا پایان امسال، واحد‌های تازه‌ساز بی‌شماری روانه بازار خواهند شد. در ابو‌ظبی انتظار می‌رود که 11 هزار واحد مسکونی جدید به بازار اضافه شود که قیمت‌های آن را 14 تا 20 در‌صد دیگر پایین خواهد آورد. در چنین شرایطی پیش‌بینی مودیز مبنی بر این که بهبود تا سال 2016 به تاخیر خواهد افتاد، بسیار واقعی به نظر می‌رسد.