بحران جهانی خرید مسکن

دنیای اقتصاد- مطالعه‌ای توسط یک محقق انگلیسی درباره چالش‌های مشترک کشورها در بخش مسکن انجام و نتایج آن اخیرا در دانشگاه آکسفورد تشریح شده است. این مطالعه تاکید می‌کند: معضل جهانی ناتوانی قدرت خرید مسکن عملا از سال 2008 به بعد نمایان شد که اثر منفی پرداخت انبوه تسهیلات خرید مسکن توسط بانک‌های آمریکا روی اقتصاد این کشور در آن سال به اوج رسید و موسسات پولی سایر کشورها پرداخت وام را متوقف کردند. اغلب کشورها همچنین تمایل دارند خانه‌هایشان را مدام خرید و فروش کنند تا از افزایش قیمت سود ببرند.

در نشستی با موضوع کمبود جهانی مسکن در «دانشگاه آکسفورد» تشریح شد
بحران‌ جهانی ناتوانی در خرید ‌مسکن
 تاکید بر «کنترل مالیاتی قیمت‌مسکن» در نشست آکسفورد
 محسن رنجبر
نتایج مطالعاتی که یک محقق انگلیسی درباره چالش مشترک مردم کشورها در حوزه تامین مسکن، انجام داده است، نشان می‌دهد: در همه کشورها چه توسعه‌یافته و چه در حال‌توسعه با هر مقیاس جمعیتی، خانوارهایی که قصد دارند برای اولین‌بار مسکن خریداری کنند قدرت حداقلی برای تامین مالی را ندارند طوری که این ضعف تا چند سال آینده حجم انباشت تقاضا در بازار مسکن را تصاعدی افزایش خواهد داد.
این مطالعه که اخیرا در نشست بررسی جهانی بازار مسکن در دانشگاه آکسفورد تشریح شده، تاکید می‌کند: معضل جهانی ناتوانی قدرت خرید مسکن عملا از سال 2008 به بعد نمایان شد که اثر منفی پرداخت انبوه تسهیلات خرید مسکن توسط بانک‌های آمریکا روی اقتصاد این کشور در آن سال به اوج رسید و موسسات پولی سایر کشورها نتیجه گرفتند که به جای پرداخت وام معادل 80 تا 90 درصد ارزش ملک، حداکثر تا50 درصد ارزش آن، وام پرداخت کنند.
از سوی دیگر علاوه بر کاهش حمایت بانک‌ها از خریداران مسکن در جهان، علاقه شدید مالکان زمین و آپارتمان به استفاده از ملک‌شان در مسیر دلالی و خرید‌وفروش مداوم آن به جای فروش به مصرف‌کننده، باعث شده تعداد خانه‌های در دسترس متقاضیان کم شود و قیمت این خانه‌ها افزایش یابد.
در نشست «آکسفورد» به دولت‌ها توصیه شده با استفاده از ابزار مالیات، مالکان را تشویق کنند املاک خود را با قیمت منصفانه بفروشند تا مشمول مالیات بر افزایش قیمت مسکن نشوند.
«قدیم‌ها یک تازه عروس و داماد خیلی راحت می‌توانستند جایی برای زندگی دست و پا کنند. اما حالا این نسل جدید دارد بزرگ می‌شود، بی‌آنکه خانه‌ای مناسب و دلخواه داشته باشد. حتی اگر شغل خوبی پیدا کنند، دستمزد‌شان اصلا کفاف هزینه‌های مسکن را نمی‌دهد، مجبور می‌شوند با پدر و مادرشان زندگی کنند یا در خانه‌هایی تنگ و در‌هم‌برهم سر کنند.»
«این حرف‌ها به گوشتان آشنا است؟ احتمالا. در دو سه ماه گذشته دیده‌ام که مردم دقیقا همین حرف‌ها را درباره محله‌هایشان در واشنگتن، پکن، نایروبی، لندن، بمبئی و تورنتو بر زبان می‌آورند.»
«مشکل جهانی، اگر وجود داشته باشد، این است که مسکن کافی برای اجاره یا خرید در قیمتی که افراد دارای مشاغل مناسب اما عادی، از پس‌شان برآیند، وجود ندارد.
اوضاع طوری شده که این شرایط را عادی به حساب می‌آوریم. اما در حقیقت این وضع اصلا عاقلانه نیست. مسکن یک اسباب راحتی اساسی و بنیادی است که ساختش چندان زحمتی ندارد. اگر تقاضا برای آن زیاد است و مردم به پرداخت بابت آن تمایل دارند، آیا نباید افراد زیادی وجود داشته باشند که بخواهند با ساخت مسکن، پول خوبی به جیب بزنند؟ بازار مسکن باید یکی از بازار‌های اساسی‌تر و پایه‌ای‌تر دنیا باشد.
اما چنین نیست. اینجا در لندن ظرف چند سال پیش رو 374 هزار خانوار جدید خواهیم داشت، در حالی که تنها 214 هزار واحد مسکونی جدید ساخته خواهد شد. در سال 2010 در تورنتو 9 هزار واحد استیجاری خالی وجود داشت، حال آنکه نزدیک به 70 هزار خانوار دنبال اجاره خانه بودند. در پکن این روز‌ها اجاره‌بهای یک آپارتمان با متراژ متوسط، 27 برابر حقوق یک فرد با درآمد متوسط است. افراد به هر دلیل نمی‌خواهند وارد کسب‌و‌کار ساخت مسکن شوند.
این را هم بگویم که مردم واقعا می‌خواهند به کار ملک وارد شوند. خرید و فروش ملک در بیشتر کشور‌ها بازار داغ و پر‌رونقی دارد. مساله تنها این است که نمی‌خواهند مسکن بیشتری روی این زمین‌ها بسازند بلکه فقط می‌خواهند ملک‌شان را در راه دلالی وارد کنند.
افراد بیشتر از آنکه به ملک به عنوان یک وسیله رفاهی پایه‌ای نگاه کنند، آن را یک گزینه سرمایه‌گذاری در نظر می‌آورند. به همین خاطر سقوط بازار برای افراد طبقه متوسط متعلق به نسل قبل (مثل من) که از خود‌شان خانه دارند، یک هدیه است.»
«هر بار که قیمت مسکن افت می‌کند، روزنامه‌ها می‌گویند بحران مسکن به وجود آمده است. من اعتقادی غیر از این دارم. من می‌گویم وقتی قیمت مسکن ثابت است یا افت می‌کند، بازار شرایط بهتری دارد، چون این اوضاع به این معنی است که عرضه از تقاضا جلو زده است.»
این حرف‌ها را دکتر آلن گیلبرت، متخصص سیاست‌های بخش مسکن در یونیورسیتی‌کالج لندن می‌گوید. دکتر گیلبرت در نشستی که دانشگاه آکسفورد درباره کمبود جهانی مسکن برگزار کرده، این اظهار نظرات را مطرح کرده است:
«جالب‌تر از همه این است که بحران مسکن در جاهایی مثل کنیا و جاهایی همچون کانادا ریشه‌های اصلی یکسانی دارد. قیمت ملک که به سرعت بالا می‌رود یا گه‌گاه به سرعت افت می‌کند، یک علت کلیدی وقوع بحران است.
بانک‌ها در غالب کشورها بعد از اینکه در بحران بانکی سال 2008 آمریکا مشاهده کردند بانک‌های این کشور نقره‌داغ شدند، از وام‌دهی به خریداران جدید مسکن بیم دارند.
اکنون وام گرفتن در آمریکای شمالی و اروپا که تنها می‌توان با آن 50 در‌صد قیمت مسکن را تامین کرد، سخت شده و در چین، حتی از این هم سخت‌تر است. در آفریقا که تقریبا غیرممکن است. شنیده‌ام که حقوق رییس بانک مرکزی کنیا به قدری نیست که بتواند در آفریقا وام رهنی بگیرد. بد‌تر اینکه هراس بانک‌ها از وام‌دهی به کسانی که به دنبال پروژه‌های گران‌قیمت مسکن استیجاری هستند، از این هم بیشتر است. دلیل این مساله آن است که قیمت ملک آن‌قدر سریع افزایش می‌یابد که شاید پس از چند سال، مدل کسب‌و‌کار استوار بر اجاره این پروژه‌ها منطقی نباشد.
افزون بر آن محرک‌های دولتی چندانی (همچون معافیت‌های مالیاتی) برای ساخت مسکن اجاره‌ای که منابع مالی‌اش از طریق بورس تامین شود و باید یک اولویت باشد، وجود ندارد.
ظاهرا دولت‌ها مطلقا علاقه‌ای ندارند که ساخت مسکن را به فعالیتی مطلوب تبدیل کنند. سیاست‌های منطقه‌بندی (طرح اعلام قیمت مرجع برای خرید‌وفروش مسکن)، قوانین کنترل اجاره، محدودیت‌های مربوط به حداقل برِ ساختمان، الزامات برنامه‌ریزی (که هیچ کدامشان هم به هیچ دردی نمی‌‌خورند) و بیشتر از همه این‌ها رفتار‌های مالی جانبدارانه حیرت‌آوری که در دفاع از مالکان کنونی وجود دارد، نفس‌مان را بند آورده است.»
دکتر گیلبرت در ادامه اظهارات خود می‌گوید: «اگر واقعا می‌خواستیم مسکن، فراوان و سود‌آور شود، باید بر اساس افزایش سالانه قیمت زمین از مالکان‌شان مالیات می‌گرفتیم - مالیات بر ارزش زمین- این کار دو سود دارد. اولا از یک منبع ثروت نا‌مولد مالیات می‌گرفتیم، در حالی که مالیات بر درآمد و مالیات بر سود شرکت‌ها می‌تواند جلوی نو‌آوری و ریسک‌پذیری را بگیرد. ثانیا از آنجا که خریداران و فروشندگان می‌دانند که مالیاتی وجود دارد، ارزش ملک به سرعت افزایش پیدا نمی‌کند.
این باعث می‌شود که تازه‌واردان بازار مسکن بتوانند راحت‌تر پا به این بازار بگذارند و صاحبخانه‌ها بتوانند راحت‌تر بر پایه مطلوبیت مسکن خرید و فروش کنند. این کار همچنین باعث می‌شود که سرمایه‌گذاران نه از طریق به جیب زدن پول به خاطر افزایش قیمت زمین تحت مالکیت خود، بلکه از راه بهبود ارزش در‌آمدی آن - کسب اجاره، افزایش کمیت یا کیفیت مسکن ساخته‌شده روی زمین، فشار آوردن به دولت برای فراهم آوردن امکان استفاده بهتر یا متمرکزتر از زمین - سود ببرند. وقتی مردم بتوانند نسبتا خوب، در تعداد زیاد و نزدیک به محل کار خود زندگی کنند، اقتصاد بسیار بهتر عمل می‌کند. اما وقتی تعداد اندکی از ما روی کاغذ سود‌های بی‌فایده‌ای از محل خانه‌هایمان به دست آوریم و بقیه از بازار بیرون بمانیم، همه ضرر می‌کنند.

قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران

گروه مسکن – مهدیس فرقانی: برخی از مالکان در بازار مسکن ترجیح می‌دهند در زمان فروش واحدشان، وامی را که در گذشته برای تامین کمبود نقدینگی خود به منظور بودجه مورد نیاز خرید فراهم کرده بودند به واحد جدیدی که قرار است خریداری کنند انتقال دهند.

اغلب بنگاهداران مسکن براین باورند که تعداد مالکانی که در بازار مسکن دست به چنین کاری می‌زنند، چشمگیر است اما از سوی دیگر عده‌ای از فعالان بازار معاملات املاک نیز معتقدند که اکثر فروشنده‌هایی که در زمان خرید واحد مورد نظرشان از وام خرید بهره‌مند بوده‌اند در زمان جابه‌جایی به دلیل دردسر انتقال وام از این اقدام خودداری می‌کنند.
یکی از دلالان بازار مسکن در این باره به «دنیای اقتصاد» گفت: مدتی است که بانک مسکن برای نقل و انتقال وام خرید مسکن از واحدی به واحد دیگر شروطی را تعیین کرده که اکثر متقاضیان با برآورد دردسرها یا دغدغه‌های احتمالی در مسیر مراحل اداری از این اقدام منصرف می‌شوند و به نقل از مالکان «عطایش را به لقایش می‌بخشند».
اما از طرف دیگر برخی از مشاوران املاک اظهار می‌کنند: مالکی شاید تا زمان فروش واحدش تنها سود وام خرید را پرداخت کرده باشد و هنوز اقساط مبلغ اصلی وام دریافتی را پرداخت نکرده باشد به همین خاطر اگر مالک قصد داشته باشد واحدش را به خریدار واگذار کند سعی می‌کند وام خریدش را به واحد جدید منتقل کند زیرا اگرچه سود وام را پرداخت کرده، اما از خریدار نمی‌تواند مبلغ فوق را دریافت کند چراکه مدت زمانی از عمر بنای واحد مذکور گذشته و رفته رفته از قیمت ملک کاسته شده است با این حساب مالک نه می‌تواند از خریدار مبلغ اضافی به عنوان جبران سرمایه‌ای که خرج پرداخت اقساط وام کرده را دریافت کند نه اینکه راضی می‌شود متحمل ضرر شود به همین دلیل این دسته از فروشنده‌ها سختی را به جان می‌خرند تا وام خرید را به واحد جدید خود انتقال دهند.
علاوه براین بنگاهدار دیگری در رابطه با فروشنده‌هایی که واحدشان از وام برخوردار است اما وام را به سند واحد جدید خریداری شده انتقال می‌دهند گفت: انتقال وام از واحد مسکونی قبلی به واحد جدید بستگی به میزان بازپرداخت اقساط وام دارد. برای مثال اگر تعداد اقساط پرداختی انگشت‌شمار باشد از انتقال وام منصرف می‌شوند اما معمولا آنهایی که بیش از دو سال اقساط وام را پرداخت کرده‌اند در زمان جا به جایی وام را انتقال می‌دهند.
وی در ادامه تاکید کرد: آن دسته از فروشنده‌هایی که وام خود را به واحد جدید انتقال نمی‌هند اگر انصاف داشته باشند مبلغی که به عنوان اقساط پرداخت کرده‌اند را از طریق افزایش نرخ فروش واحدشان جبران نمی‌کنند اما این روزها فروشنده‌ای که منصف باشد به ندرت پیدا می‌شود مگر فروشنده‌هایی که پول لازم هستند. اکنون فروشنده‌هایی که نیاز مالی فوری دارند از خریداران مبلغ اضافی به منظور برگشت اقساط پرداختی وام دریافت نمی‌کنند.

راهنمای دولتی قیمت مسکن آمد

 - در شهر تهران از امروز با شروع به کار یک سامانه اینترنتی دولتی در بازار آپارتمان‌های مسکونی، لیست کاملی از قیمت‌های راهنما برای خرید و فروش مسکن در اختیار عوامل بازار قرار می‌گیرد. این سامانه به نشانی www.hmi.mrud.ir توسط وزارت راه‌وشهرسازی راه‌اندازی شده و در آن قیمت آپارتمان‌هایی که در فاصله آبان‌ماه سال90 تا پایان اردیبهشت‌ماه سال91 در مناطق 22گانه شهر تهران فروخته شده، درج شده است؛ طوری که با مراجعه به سایت و اعلام کدپستی محل موردنظر یا اعلام محله‌ای خاص، می‌توان به ارزش معاملاتی واحدهای مسکونی موجود در پایتخت دست یافت و از آن به عنوان «قیمت مرجع» برای معاملات تابستانی استفاده کرد. به این ترتیب بزرگ‌ترین گروه جست‌وجوگر در بازار مسکن –متقاضیان مسکن- از امروز می‌توانند با استناد به «قیمت‌مرجع»، در مقابل اعداد و ارقام بدون منطقی که مالکان یا مشاوران‌املاک تحت عنوان «قیمت پیشنهادی» اعلام می‌کنند، مقاومت کرده و مانع حباب‌سازی‌های رایج دلالان ملک شوند. در کشور تاکنون سابقه نداشته دولت قیمت مسکن را به خریداران اعلام کند؛ اما این طرح جدید قرار است به هرج‌ومرج‌ موجود در شیوه تعیین قیمت فروش آپارتمان پایان دهد. استفاده از اطلاعات سامانه «اعلام قیمت مرجع» اختیاری است و در عین حال امکان جست‌وجو در آن برای پیدا کردن آپارتمانی سازگار با قدرت خرید هر متقاضی وجود دارد.

سامانه اعلام «قیمت مرجع معاملات مسکن» در تهران آغاز به کار کرد
قیمت ملک خود را ببینید
 استفاده از «قیمت مرجع» اختیاری ‌است
 آدرس سامانهwww.hmi.mrud.ir
هاجر شادمانی
برای خرید و فروش مسکن در تهران از ساعات ابتدایی صبح امروز می‌توانید با مراجعه به سامانه اعلام قیمت مرجع به مانور قیمت‌های پیشنهادی مالکان خاتمه دهید!
به گزارش «دنیای اقتصاد»، سامانه اعلام قیمت مرجع که قرار بود از ابتدای شروع فصل نقل و انتقالات در بازار معاملات املاک تهران برای کلیه موارد اعم از خرید و فروش و اجاره به عنوان مرجع قیمتی مورد وثوق از سوی بنگاه‌های املاک و متعاملین مورد استفاده قرار گیرد، از ساعات اولیه صبح امروز برای متقاضیان خرید و فروش و از هفته آینده برای متقاضیان اجاره قابل دسترسی و استناد خواهد بود. آن طور که معاون امور مسکن وزارت راه و شهرسازی در این زمینه اعلام کرده است، قیمت‌های مرجع براساس داده‌های ثبت شده در بازه زمانی آبان تا اسفند 90 به علاوه اطلاعات معاملات انجام شده مربوط به فروردین و اردیبهشت 91، براساس کدپستی یا اعلام قدرت خرید متقاضی، در وهله اول برای شفاف‌سازی و اطلاع‌رسانی به بازار معاملات ارائه خواهد شد و اجباری نخواهد بود؛ اما در وهله دوم این امکان برای مسوولان مسکن محفوظ خواهد بود که در صورت لزوم از اطلاعاتی که از این طریق فراهم می‌شود برای کنترل بازار مسکن استفاده کنند.
از سوی دیگر، به گفته ابوالفضل صومعلو، معاون امور مسکن وزارت راه و شهرسازی طرح کنترل تعزیراتی بازار مسکن که از اواخر ماه گذشته قرار شد متناسب با نرخ تورم مسکن در بازار معاملات اجاره از سر گرفته شود، از شنبه آینده با نرخ 13 تا 15 درصد اعمال می‌شود.به گزارش «دنیای اقتصاد»، طرح برخورد تعزیراتی با بنگاه‌ها و موجران متخلف امسال با دو تفاوت عمده در بازار اجاره بها پیگیری می‌شود؛ استفاده از بازرسان ویژه سازمان حمایت از مصرف‌کنندگان همراه با رسیدگی خارج از نوبت سازمان تعزیرات به شکایت‌های مستاجران با گزارش بازرسان، این طرح را قدری متفاوت‌تر از سال گذشته نشان می‌دهد. این درحالی است که صومعلو به‌رغم اظهارنظرهای برخی کارشناسان و دیگر مسوولان مسکن که عقیده دارند کنترل تعزیراتی بازار اجاره سال گذشته موفقیت آمیز نبود، همچنان معتقد است: «طرح تعزیرات اجاره بها سال گذشته با استقبال 60 درصدی مردم مواجه شد»؛ صومعلو اما اشاره‌ای به منبع آمار ذکر شده برای استقبال 60 درصدی مردم نکرد.
وزیر صلاح بداند از مجلس مصوبه می‌گیریم
اما معاون امور مسکن وزارت راه و شهرسازی درباره ضمانت اجرایی و پیشنهاد دریافت مصوبه قانونی برای لازم‌الاجرا کردن استناد به سامانه قیمت مرجع و همچنین الزام قانونی موجران به رعایت نرخ مصوب تعزیرات گفت: اگر وزیر صلاح بداند برای اجباری کردن این دو طرح کنترلی بازار مسکن، از مجلس مصوبه می‌گیریم. صومعلو افزود: سامانه اعلام قیمت مرجع به آدرس اینترنتی www.hmi.mrud.ir که از ساعات اولیه صبح فردا برای دسترسی عمومی آمادگی دارد، شهر تهران را به 123 ناحیه، 4000 محله و 31 هزار بلوک مسکونی تقسیم کرده است.
وی در خصوص نحوه به روز رسانی اطلاعات مندرج در این سامانه توضیح داد: اطلاعات سامانه بر مبنای معاملات قطعی صورت گرفته در بازار مسکن تهران در تمام ماه‌ها به روز رسانی می‌شود و علاوه بر اعلام میانگین قیمتی برای املاک واقع در هر منطقه، متقاضیان می‌توانند براساس اعلام قدرت خرید خود به مشخصات ملک مورد نظر دسترسی داشته باشند.
بازگشت تعزیرات به درخواست مردم
صومعلو با بیان اینکه اجرای طرح برخورد تعزیراتی در بازار اجاره امسال جزو برنامه‌های وزارت راه و شهرسازی نبوده است، گفت: طرح تعزیرات امسال بنا بر درخواست‌های مکرر مردم از سرگیری می‌شود.وی مبنای تعیین درصد مجاز برای افزایش اجاره بها در شهر تهران را اعلام بانک مرکزی در خصوص میزان تورم قیمت مسکن طی دو سال اخیر عنوان کرد و افزود: سال 89 اجاره بها در تهران 6/13 درصد رشد داشته است که با درنظر گرفتن رقم رشد 5/14 درصدی سال گذشته برای تهران، عدد 13 تا 15 درصد را به عنوان نرخ مجاز برای افزایش اجاره بها در نظر گرفته و به مشاوران املاک ابلاغ کردیم.
صومعلو تاکید کرد: در صورت تخلف از نرخ تعیین شده برای افزایش اجاره بها، بنگاه املاک و موجر به‌عنوان متخلفان تحت پیگرد قانونی قرار می‌گیرند.وی خاطرنشان کرد: امسال 3هزار بازرس ویژه سازمان حمایت از مصرف‌کنندگان مسوول بازرسی و ارائه گزارش‌های تخلف به سازمان تعزیرات هستند.
وز رقم جریمه و هزینه تخلف عبوراز نرخ مجاز افزایش اجاره‌بها تعیین نشده‌است!
مانع حقوقی برای کنترل دستوری قیمت مسکن
معاون امور مسکن وزارت راه و شهرسازی همچنین با اشاره غیرمستقیم به طرح دریافت مالیات از خانه‌های خالی، گفت: به دنبال کنترل دستوری قیمت مسکن رفتیم اما از نظر حقوقی مورد قبول قرار نگرفت.
وی افزود: برنامه مدونی را برای دریافت مالیات مضاعف از واحدهای مسکونی خالی سال گذشته به وزارت اقتصاد و دارایی ارسال کردیم اما به‌رغم مکاتبات بسیار و تاکیدهای فراوان هنوز وزارت اقتصاد و دارایی همکاری لازم را با ما نکرده است.
مکاتبه با رییس‌جمهور برای دریافت مالیات از خانه‌های خالی
صومعلو تصریح کرد: حتی در این مورد و در پی تاکیدهای وزیر راه و شهرسازی، مکاتبه‌ای با رییس‌جمهور انجام دادیم تا علت در بایگانی رفتن طرح مالیات بر خانه‌های خالی توسط وزارت اقتصاد بررسی شود.
نشست خبری معاون امور مسکن

خرید وام مسکن در فرابورس

دنیای اقتصاد- در حالی که فرابورس ایران مدتی است میزبانی اوراق تسهیلات مسکن را بر عهده دارد، بی‌اطلاعی مردم از این موضوع، ایجاد بازار سیاه خرید و فروش امتیاز وام مسکن را رقم زده است. تا جایی که برخی از مشاوران املاک از متقاضیان دریافت اوراق وام مسکن پورسانتی بین 80 تا 300 هزار تومان را طلب می‌کنند، در شرایطی که خرید مستقیم این اوراق از فرابورس مشمول هیچ هزینه اضافی غیر از کارمزد ناچیز کارگزاران نیست. اوراقی که 40 برگه آن ارزش 20 میلیون تومان وام مسکن را دارد و هم‌اکنون در فرابورس ایران هر برگه آن قیمتی معادل 69 هزار تومان را تجربه می‌کند.

توصیه‌هایی به خریداران وام مسکن
 برای بهره‌مندی از وام 20 میلیون تومانی مسکن لازم نیست وجهی اضافه‌تر از ارزش حدود 70 هزار تومانی اوراق به مشاورین املاک یا واسطه‌ دیگری پرداخت شود
گروه بورس- هدیه لطفی: «دریافت وام مسکن در سریع‌ترین زمان»، «وام در مرکز فرابورس»، «اوراق بورسی بدون پیش‌پرداخت»، «خرید مستقیم از کارگزاری»، «ضامن از ما»، «آماده تشکیل پرونده» و در نهایت «مشاوره وام مسکن اینجاست» نمونه‌هایی از آگهی‌های درج شده در روزنامه‌های کشور جهت اخذ وام مسکن برای متقاضیان است که شما را به دریافت سهل و آسان وام مسکن دعوت می‌کند.
وامی که البته مراحل دریافت آن حتی یک ساعت زمان نیز نمی‌برد، اما منبع درآمدی برای برخی از مشاوران املاک شده است. افرادی که با سوء‌استفاده از ناآگاهی و بی‌اطلاع بودن عموم مردم با دریافت اجرتی در محدوده 80 تا 300 هزار تومان اقدام به دریافت وام مسکن برای آنها می‌کنند.
همه ما به امید تهیه خانه مناسب به این مبلغ وام مسکن احتیاج داریم و برخی به دلیل دانش اندک، وقت محدود و درگیری‌های زیاد زندگی ترجیح می‌دهند به این مشاوران مسکن رجوع کرده تا آنها به قول خودشان در اسرع وقت این خواسته را برآورده کنند، هرچند که خود این مشاوران در صحبت‌های تلفنی از مشقت‌های پیش‌رو سخن گفته و هفت‌خوان رستم را در جلوی چشمان ما ترسیم می‌کنند تا برای رسیدن به پورسانت 80 تا 300 هزار تومانی راه خود را هموار کنند.
 این در حالی است که طی این مراحل، چندان کار سختی نیست و با مراجعه به یک کارگزار رسمی بورس یا شعب بانک مسکن به راحتی می‌توانید این خواسته را بدون هرگونه هزینه اضافی، جامه عمل بپوشانید.
هرچند که مسوولان فرابورس در صحبت‌های رسانه‌ای یا از طریق اطلاع‌رسانی‌های خود هشدارهای لازم را به متقاضیان خرید وام مسکن داده‌اند، اما هنوز هم در برخی نقاط هستند افرادی که به این مشاوران روی آورده و وام دریافت می‌کنند که افزایش روزمره تعداد این افراد و بنگاه‌ها در ستون روزنامه‌ها خود حاکی از ادامه بی‌اطلاعی در میان مردم است!
«اوراق حق تقدم تسهیلات بانک مسکن» اوراقی هستند که مالک آنها می‌تواند با مراجعه به بانک در ازای هر برگه، از امتیاز استفاده از تسهیلات 5 میلیون ریالی خرید مسکن با نرخ سود 12 تا 15 درصد و دوره بازپرداخت 12 تا 20 سال استفاده کند. البته طبق مقررات، بانک مسکن در ازای ارائه سند هر واحد مسکونی حداکثر تا 200 میلیون ریال تسهیلات پرداخت خواهد کرد، یعنی اگر شخصی بخواهد از سقف تسهیلات بانک مسکن برای خرید یک واحد مسکونی استفاده کند، موظف است 40 برگه حق تقدم تسهیلات مسکن را به بانک مسکن ارائه کند.
این اوراق که به عنوان ابزاری جدید از اوایل آبان ماه سال 89 وارد فرابورس شد، به سهامداران امکان دریافت وام خرید مسکن را می‌دهد و به عبارتی مردم با خرید این اوراق از طریق کارگزاران فرابورس یا شعب بانک مسکن می‌توانند از وام‌های مسکن که منشا آن سپرده‌های سرمایه‌گذاری کوتاه‌مدت ممتاز مسکن است، استفاده کنند.
این اوراق پیش از ورود به فرابورس (نه به شکل فعلی) در بنگاه‌های معاملات ملکی و توسط واسطه‌ها به متقاضیان فروخته می‌شد، اما با هدف حذف واسطه‌گری و دلالی (هدفی که تاکنون به طور کامل محقق نشده است) وارد فرابورس ایران شد. در واقع در گذشته مردم با مراجعه به بانک مسکن و واریز 9 میلیون تومان به عنوان سپرده بانکی پس از مدتی به دریافت وام مسکن موفق می‌شدند، اما در حال حاضر همه سرمایه‌گذاران می‌توانند با خرید اوراق تسهیلات بانک مسکن البته با هزینه حدود 3 میلیون تومانی صاحب وام 20 میلیون تومانی با نرخ سود پایین شوند.
در این خصوص معاون نظارت و عملیات فرابورس در گفت‌وگو با خبرنگار ما، مراحل دریافت این تسهیلات را تشریح کرده و در کنار آن یکی از کارشناسان ارشد بازار سرمایه نیز به بررسی ارزش واقعی این اوراق پرداخته است.
همچنین رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز در گفت‌وگو با دنیای اقتصاد از وجود چنین اوراقی در فرابورس اظهار بی‌اطلاعی کرد و به این ترتیب پاسخگوی ما نبود.
خرید یک برگه؛ خرید یک سهم
معاون نظارت و عملیات فرابورس درخصوص دریافت هر برگه امتیاز تسهیلات بانک مسکن اظهار داشت: خرید یک برگه تسهیلات مسکن دقیقا شبیه خرید سهام است؛ هر فرد برای تهیه این برگه‌ها در ابتدا باید به یک شرکت کارگزاری مراجعه کند.
حسن محمدتبار در ادامه افزود: اگر شخص دارای کد سهامداری باشد که پس از پر کردن فرم‌های مربوط، همان لحظه خرید تسهیلات مسکن صورت می‌گیرد و در غیر این صورت یک کد سهامداری به نام شخص صادر شده و سپس مراحل بعدی صورت می‌گیرد.
وی ادامه داد: پس از واریز مبلغ به حساب کارگزاری برای خرید هر تعداد برگه مورد نظر، کارگزار مابقی اقدامات را انجام داده و پس از سه روز برگه خرید سهام در دست فرد وام‌گیرنده خواهد بود.
محمدتبار تصریح کرد: هر شخص حداکثر می‌تواند 40 برگه 500 هزار تومانی را خریداری کند و به ازای آن مبلغ 20 میلیون تومان وام از بانک مسکن دریافت نماید. همچنین از روز پس از خریداری برگه‌ها، با مراجعه به نزدیک‌ترین شعبه بانک مسکن محل سکونت، مراحل بعدی توسط بانک انجام خواهد شد، به این ترتیب که اسم فرد متقاضی در سیستم تمامی شعب بانک مسکن کشور وارد شده و می‌تواند از هر شهری برای شهر دیگر اقدام کند.
ضامنی در کار نیست!
معاون نظارت و عملیات فرابورس در ادامه اظهاراتش افزود: برای دریافت وام مزبور احتیاجی به ارائه ضامن نیست، بلکه همان سند ملک موردنظر به عنوان ضمانت در رهن بانک باقی می‌ماند تا دوره بازپرداخت اقساط به اتمام برسد.
محمدتبار در ادامه خاطرنشان کرد: مسوولان شرکت فرابورس ایران به طور مکرر چه از طریق آگهی‌های تلویزیونی و چه از طریق روزنامه‌ها و سایت‌ها اعلام کرده‌اند که برای دریافت وام مسکن به شعب کارگزاری‌های عضو فرابورس مراجعه شود و در واقع افراد متقاضی از طریق مشاوران املاک گمراه نشوند تا مجبور به پرداخت هزینه‌‌ای به این قبیل افراد نشوند. ضمن اینکه در حال حاضر تمامی کارشناسان، مسوولان و منشی‌های شرکت فرابورس آماده پاسخگویی به سوالات متقاضیان هستند و آنها را راهنمایی خواهند کرد.
کشف قیمت براساس عرضه و تقاضا
محمدتبار در ادامه به قیمت هر برگه اوراق مسکن اشاره کرد و گفت: قیمت این اوراق تا قبل از ورود به بازار فرابورس حدود 120 هزار تومان بوده است که اولین اوراق مسکن وارد شده در فرابورس در مهرماه 89 و در محدوده 80 هزار تومان قیمت خورد. در حال حاضر قیمت اوراق مزبور براساس عرضه و تقاضای بازار در حال نوسان است؛ هرچه عرضه اوراق کاهش یافت، قیمت آن رشد خواهد کرد و بالعکس.
وی در ادامه بیان کرد: هر برگه از اوراق مزبور به مدت 2 سال اعتبار دارد و در این مدت خرید و فروش آن صورت می‌گیرد و در واقع هرچه به اتمام تاریخ سررسید نزدیک‌تر شویم قیمت اوراق افت خواهد کرد و به صفر می‌رسد. البته بیشتر در همان 4 تا 5 ماه اول معامله می‌شوند.
محمدتبار در پایان خاطرنشان کرد: تاکنون 8 میلیون و 800 هزار برگه سپرده تسهیلات مسکن در فرابورس منتشر شده و از این تعداد 6 میلیون و 570 هزار برگه مورد معامله سهامداران قرار گرفته است که به‌ این ترتیب حدود 100 هزا ر نفر از این طریق خانه‌دار شده‌اند.
فرصت خوبی برای خانه‌دار شدن
یکی از کارشناسان بازار سرمایه نیز در گفت‌وگو با خبرنگار ما به کشف ارزش واقعی اوراق بانک مسکن پرداخت و گفت: برای درک ارزش واقعی این اوراق باید هزینه بهره واقعی آن را به دست آورد؛ برای خرید 40 برگه با فرض قیمت هر برگه 70 هزار تومان، دو میلیون و 800 هزار تومان پرداخت می‌شود و بدین ترتیب 17 میلیون و 200 هزار تومان در دست وام‌گیرنده باقی خواهد ماند.
علیرضا کدیور در ادامه افزود: بر این اساس نرخ بهره واقعی 22 درصد محاسبه می‌شود و این در شرایطی است که از یک طرف، فرد متقاضی سود 20 درصدی بدون ریسک کسب می‌کند و از طرف دیگر چنانچه بخواهد از هر بانک دیگری همین مقدار وام را دریافت کند، باید نرخ بهره‌ای بالاتر از 25 درصد بپردازد.
وی خاطرنشان کرد: با احتساب متغیرهای کلان اقتصادی از جمله نرخ بازده بدون ریسک، نرخ تورم (دو درصد اعلام شده توسط بانک مرکزی) و وام‌های جایگزین از بانک‌های دیگر و به خصوص بانک‌های خصوصی؛ این اوراق بسیار ارزنده است. بدین ترتیب نه تنها نرخ 70 هزار تومان اوراق توجیه‌پذیر خواهد بود، بلکه در محدوده 80 هزار تومان نیز بسیار مناسب است و در واقع فرصت مناسبی برای خریداری خانه به شمار می‌آید.
وی در ادامه افزود: در این میان هزینه فرصت را نیز نباید نادیده گرفت؛ چنانچه فرد اقدام به خرید خانه نکند باید مبلغی بیشتر از اینها را برای اجاره مسکن صرف کند این خود نیز دلیلی برای توجیه‌پذیر بودن این اوراق به شمار می‌آید.
گزینه‌ای فاقد ریسک برای نوسان‌گیری
کدیور یکی دیگر از دلایل مقبولیت این اوراق را نبود محدودیت در خریداری آنها عنوان کرد و افزود: در هفته گذشته تحت شرایطی قیمت هر برگه اوراق مسکن به حدود 62 هزار تومان کاهش یافت، اما این شرایط چندان دوام نیافت و ظرف مدت 3 روز با رشد 10 درصدی مواجه و به مرز 70 هزار تومان رسید که این خود فرصت مناسبی برای کسب سود سهامداران محسوب می‌شود و چون محدودیتی در خریداری آنها وجود ندارد، می‌توان سود خوبی از این محل کسب کرد.
این کارشناس بازار سرمایه در ادامه اظهار کرد: همچنین بتا (ریسک سیستماتیک) اوراق مزبور در مقابل شاخص بورس منفی است؛ یعنی در زمانی که اوضاع بورس و شاخص رو به کاهش است، اوراق یادشده می‌تواند گزینه کم‌ریسکی برای نوسان‌گیری باشد و سود خوبی به سرمایه‌گذاران اعطا کند.

شفاف‌سازی در بازار مسکن

  با نهایی‌شدن طرح «کنترل نامحسوس» قیمت مسکن، دولت از ابتدای تابستان به خریداران آپارتمان در کلانشهر تهران «قیمت راهنما» اعلام می‌کند؛ معاون امور مسکن وزارت راه‌وشهرسازی با تشریح جزئیات این طرح گفت: قیمت آپارتمان‌هایی که طی چند ماه‌ فروخته‌شده‌ و مشخصات آنها در سامانه رهگیری معاملات مسکن به ثبت رسیده از طریق دفترچه الکترونیکی در اختیار بنگاه‌های املاک قرار می‌گیرد؛ به طوری که هر متقاضی خرید مسکن می‌تواند کد پستی محل موردنظر خود را به بنگاه اعلام و «قیمت راهنما» را به‌صورت رایگان دریافت کند. در این دفترچه الکترونیکی، آپارتمان‌های موجود تهران به 31 هزار بلوک – هر بلوک حاوی 50 تا 100 واحد مسکونی- تقسیم شده‌اند و قیمت راهنمای واحدها در سه گروه نوساز، کمتر از 10 سال ساخت و بالای 10سال ساخت تعیین شده است؛ به طوری که با گذشت زمان، قیمت‌ها متناسب با معاملاتی که انجام می‌شود، به روز خواهد شد. ابوالفضل صومعلو با اشاره به اینکه، انتشار لحظه‌ای قیمت‌راهنما مسیر حباب‌سازی را برای سوداگران مسکن می‌بندد، تاکید کرد: مبنای این طرح، تعیین دستوری قیمت نیست. معاون وزیر راه‌وشهرسازی افزود: هدف از راه‌اندازی دفترچه الکترونیکی قیمت مسکن در تهران، شفاف کردن قیمت‌ها برای متعاملان است تا خریدار با اتکا به قیمت مرجع، در مقابل پیشنهاد بالای فروشنده، مقاومت کند.

جزئیات «هدفمندی قیمت مسکن» به «دنیای اقتصاد» اعلام شد
اعلام لحظه‌ای قیمت مسکن
 دولت از ابتدای تابستان به خریداران مسکن در تهران «قیمت راهنما» اعلام می‌کند
 پایان قیمت‌گذاری سلیقه‌ای در بازار مسکن؟
فرید قدیری
هاجر شادمانی
یک نوشداروی دولتی قرار شده قیمت مسکن در تهران را قبل از فرارسیدن معاملات تابستانی، از بیماری «حباب» نجات دهد.
مسوولان بازار مسکن از آنجا که هر نوع رشد قیمت مسکن را حباب‌قیمتی تفسیر می‌کنند و معتقدند قیمت‌ها باید آنقدر ثابت بماند تا قدرت خرید به آنها برسد، قصد دارند برای فصل نقل‌وانتقالات سال‌جاری طرح هدفمندسازی قیمت مسکن را اجرا کنند.
این طرح که سال گذشته تحت عنوان «بلوک‌بندی قیمت مسکن» در دست تدوین معاونت امور مسکن وزارت مسکن و سپس در اختیار همین معاونت در وزارت راه‌وشهرسازی قرار گرفت، حالا آماده استفاده در کلانشهر تهران است تا به واسطه آن، قیمت‌ها فیلتر شده و مسیر صعودهای سلیقه‌ای برای فروشنده‌ها بن‌بست شود.
گزارش «دنیای‌اقتصاد» از جزئیات این طرح حاکی است: با استفاده از نقشه کد‌پستی نقاط مختلف تهران و سامانه رهگیری معاملات مسکن، یک دفترچه الکترونیکی حاوی قیمت واقعی انواع آپارتمان نوساز، چندسال ساخت و قدیمی تهیه شده و به زودی در اختیار بنگاه‌های مسکن قرار می‌گیرد طوری که به کمک این دفترچه می‌توان از قیمت قابل اطمینان در هر محله مطلع شد و از آنها برای معاملات پیش‌رو استفاده کرد.
مبنای قیمت‌ها در این دفترچه، میانگین قیمت قید‌شده در مبایعه‌نامه‌هایی است که طی یکی دو فصل گذشته در سامانه رهگیری معاملات مسکن به ثبت رسیده است.
با اجرای این طرح متقاضیان خرید مسکن در هر نقطه از تهران می‌توانند با مراجعه به بنگاه‌های املاک و اعلام کدپستی محل جست‌وجو، قیمت مرجع را به دست بیاورند و در میز معامله‌ از آن استفاده کنند. قیمت‌مرجع همان قیمتی است که در حداقل یک فصل گذشته برای خرید‌وفروش اغلب واحدهای مشابه در آن منطقه، به کار رفته است. دولت در این طرح بدون آنکه اقدام به تعیین دستوری قیمت مسکن کرده باشد، اختیار استفاده از قیمت مرجع را به خریدار و فروشنده واگذار می‌کند اما تحت تاثیر فضایی که با افشای قیمت‌های واقعی در بازار مسکن به وجود می‌آید عملا جلوی مانور قیمت‌های کاذب و خارج از چارچوب منطقه گرفته خواهد شد.
در دفترچه الکترونیکی قیمت مسکن، آپارتمان‌های موجود تهران به 31 هزار بلوک تقسیم شده که هر بلوک به طور متوسط 50 تا 100 واحدمسکونی را در بر می‌گیرد. در هر یک از بلوک‌ها یک دامنه قیمتی برای سه مدل آپارتمان – نوساز، زیر 10 سال ساخت و بالای 10 سال ساخت- تعیین شده که به محض وارد کردن کدپستی یک واحدمسکونی، اطلاعات مربوط به قیمت واقعی آن واحد در دفترچه الکترونیکی مشخص می‌شود.
آن‌طور که معاون امور مسکن وزارت راه‌وشهرسازی می‌گوید، با آموزشی که به مشاوران املاک داده شده، همزمان با اجرای طرح، آنها موظف می‌شوند اطلاعات دفترچه الکترونیکی قیمت مسکن را به متقاضیان خرید آپارتمان ارائه کنند.
قیمت‌مرجع در دفترچه الکترونیکی
ابوالفضل صومعلو، معاون امور مسکن وزارت راه‌وشهرسازی درباره جزئیات طرح هدفمند‌سازی قیمت مسکن در تهران به «دنیای‌اقتصاد» گفت: مبنای این طرح، تعیین دستوری قیمت نیست. سیاست دولت این است که در بازار مسکن قصد دخالت نداشته باشد، اما شرط گذاشته‌ایم که اگر گروهی خواستند به قصد سوداگری التهاب در بازار مسکن ایجاد کنند، مسلما ما تدابیر لازم را خواهیم داشت که البته اتفاق مهمی در سال جاری در بخش عرضه مسکن خواهد افتاد و یک میلیون و 200 هزار واحدمسکونی طبق لیستی که تهیه شده در شهرهای مختلف بهره‌برداری می‌شود و اثر کافی بر قیمت‌ها می‌گذارد.
صومعلو درباره نحوه محاسبه قیمت مرجع گفت: نرم‌افزار شرکت پست با نرم‌افزار سامانه رهگیری معاملات مسکن انطباق داده شده تا هر متقاضی خرید مسکن که کدپستی محل موردنظر خود را وارد سامانه می‌کند، قیمت مرجع آن واحد به او اعلام شود. وی با بیان اینکه سامانه اعلام قیمت‌مرجع دقیق‌ترین اطلاعات را در اختیار مشاوران ‌املاک و متقاضیان مسکن قرار می‌دهد، افزود: زمانی که مشاور املاکی با وارد کردن کدپستی وارد سامانه اعلام قیمت‌ها می‌شود تعداد معاملاتی که در آن بلوک برای خرید واحدمسکونی انجام شده اعلام می‌شود که این معاملات براساس تقسیم‌بندی عمر‌بنا همچون نوساز بودن یا نبودن واحدهای فروخته‌شده، زیر 10 سال بودن یا بالای 10 سال بودن واحدها مشخص می‌شود.
معاون امور مسکن وزارت راه‌وشهرسازی در پاسخ به اینکه «قیمت‌های مرجع از روی معاملات چه سالی محاسبه می‌شود؟» گفت: بسته به اینکه در هر یک از بلوک‌ها -که به طور متوسط 50 تا 100 واحدمسکونی را دربرمی‌گیرد- طی ماه‌های اخیر چه تعداد معامله انجام شده باشد، قیمت‌مرجع به دست می‌آید. ممکن است در یک محله‌‌ای قیمت‌‌های خرید‌وفروش سال89 مبنای قیمت‌مرجع قرار گیرد.
صومعلو تاکید کرد: در جریان تدوین طرح هدفمندسازی قیمت مسکن مطلع شدیم طی سال گذشته قیمت آپارتمان در شهر تهران درحدی که غیرطبیعی و نگران‌کننده باشد افزایش پیدا نکرده اما سایر املاک به خصوص کلنگی به خاطر کمبود زمین با تغییرات قابل‌‌توجهی روبه‌رو شده است.
این مسوول بازار مسکن در ادامه گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» درباره زمان اجرای طرح تصریح کرد: در حال حاضر کار انطباق سامانه با نرم‌افزار شرکت پست به اتمام رسیده است. از طرفی این سامانه با سامانه رهگیری معاملات مسکن که قیمت‌ واحدهای فروخته‌شده در آن ثبت می‌شود نیز لینک شده است و مراحل نهایی هماهنگی با مشاوران‌املاک در حال انجام است.
صومعلو گفت: بنگاه‌های املاک قیمت‌مرجع را باید به صورت رایگان در اختیار افراد قرار دهند.
محاسبه اجاره‌بها با قیمت‌مرجع
ابوالفضل صومعلو در پاسخ به اینکه سال گذشته اجاره‌بها در تهران چند درصد افزایش پیدا کرد؟ گفت: ما نمی‌خواهیم عدد بدهیم اما میانگینی که سال گذشته برای افزایش اجاره‌بها به عنوان سقف تعزیرات اعلام کردیم 7 تا 9 درصد بود، ولی آن‌طور که اتحادیه املاک به ما اطلاع داد پارسال اجاره‌بها بین 10 تا 12 درصد افزایش پیدا کرد.
وی افزود: سال گذشته شرایط خاصی در بازار اجاره مسکن برقرار بود. از یک‌سو نرخ سود بانکی رقم پایینی بود و موجران علاقه‌مند بودند به جای رهن، اجاره ماهانه دریافت کنند، اما برای امسال به دلیل اینکه دولت پذیرفت برای کنترل تورم باید نرخ سود بانکی را افزایش دهد، این افزایش بر اجاره‌بها اثر خواهد گذاشت و موجران را به سمت دریافت پول‌پیش تشویق خواهد کرد ضمن اینکه با افتتاح‌های پیش‌رو هیچ‌گونه نگرانی‌ای برای افزایش غیرمعقول اجاره‌بها نداریم.
وی همچنین گفت: سال گذشته بنا بر گزارش‌هایی که از بازار اجاره دریافت کردیم حدود 15 درصد از مالکان آپارتمان‌های اجاره‌ای، مبلغ اجاره را افزایش ندادند.
صومعلو افزود: در سال جاری امکان محاسبه اجاره‌بها از روی قیمت‌مرجع وجود دارد و مستاجران می‌توانند بعد از دریافت قیمت‌مرجع از سامانه با استفاده از فرمول قیمت‌ملک و اجاره‌بهای آن، رقم اجاره را به دست بیاورند.
معاون امور مسکن همچنین تصریح کرد: فعلا برنامه‌ای برای اجرای طرح تعزیرات اجاره‌بها نداریم هر چند استفاده از این ابزار در تابستان سال گذشته مورد تایید بازار واقع شد و موفقیت‌آمیز بود.
عکس: نگار متین‌نیا