چشم‌انداز تابستانی بازار مسکن

 - مطالعه‌ای در زمینه ساختار تابستانی بازار معاملات مسکن، با هدف اشراف مسوولان نظارتی بازار بر آنچه احتمال دارد در فصل نقل‌وانتقالات ملکی اتفاق بیفتد، انجام شده که نتایج آن نشان می‌دهد شش مجهول درون‌بازاری و برون‌بازاری، معادله قیمت‌ مسکن در فصل آتی را تشکیل می‌دهد.از بین عواملی که پیش‌بینی شده امسال بازار مسکن را تحت‌تاثیر قرار ‌دهد، «مذاکرات هسته‌ای در نشست آتی 1+5» و همچنین «نحوه اجرای فاز دوم قانون هدفمندی یارانه‌ها» بیش از سایر فاکتورها خودنمایی می‌کنند. بررسی‌ها در این باره حاکی است مسیر ورود نقدینگی به بازار مسکن تحت‌تاثیر نتایج این دو تحول می‌تواند تعریض یا مسدود شود.از سوی دیگر انتظاری که هم‌اکنون در بازار مسکن با تکیه بر دوره‌های تجربی رکود-رونق مطرح است، همزمانی سال91 با دور تازه رونق معاملات است که اگر مطابق رونق سال‌های گذشته اتفاق بیفتد، قیمت مسکن به‌صورت غیرطبیعی افزایش خواهد یافت.اما نقطه اتکای مطالعه پیش‌رو که با خواسته طرف تقاضا در بازار مسکن همخوانی دارد عبارت است از چهار نیروی محدودکننده قیمت مسکن در فصل تابستان که برآیند نرخ رشد قیمت را حداکثر تا اندازه نرخ تورم عمومی، تحت کنترل قرار می‌دهد. نیروی اول شامل توان پرداخت متقاضیان مصرفی مسکن است که چون در مقایسه با سال گذشته تغییر محسوسی نکرده، کشش درآمدی خانوارها قطعا افزایش شدید قیمت را پشتیبانی نمی‌کند.همچنین عرضه حجم وسیع واحد مسکونی تحت‌تاثیر پروانه‌های صادرشده سال‌های قبل از یک سو و برنامه‌های دولت برای کنترل روانی بازار از سوی دیگر، هر گونه افزایش احتمالی قیمت مسکن را به تاخیر خواهد انداخت.

«دنیای‌اقتصاد» تحولات ماه‌های آتی بازارمسکن را تحلیل می‌کند
قیمت‌مسکن؛ تخمین رفتار تابستان
 دو گزینه پیش‌روی بازار: صعود یا ثبات؟
 سه پارامتر کلیدی موثر بر قیمت مسکن: «نشست 1+5»، «فاز دوم هدفمندی»، «حضور دولت در سال آخر فعالیت»
 طبق تجارب گذشته رکود و رونق، برای امسال انتظار افزایشی مطرح است
 6 نیروی محرک‌زا در مقابل 4 نیروی محدودگر برآیند قیمت را در تابستان امسال تعیین می‌کند
دکتر بهروز ملکی
نگاه از بیرون به بازار مسکن نشان می‌دهد، امسال مجموعه‌ای از عوامل اقتصادی و سیاسی بر رفتار قیمت‌ها در این بازار تاثیر می‌گذارد، اما اینکه در زورآزمایی فاکتورهای موثر بر قیمت‌ مسکن، کدام گروه –پایین‌آورنده قیمت‌ها یا تحریک‌کننده قیمت‌ها- بر بازار مسلط خواهد شد، نیاز به بررسی ویژگی هر یک از فاکتورها دارد.
در حال حاضر تنها عامل غیراقتصادی بالای سر بازار مسکن که قدرت نفوذش از سایر عوامل بیشتر است، آینده مذاکرات هسته‌ای ایران با گروه 1+5 است. متناسب با نتیجه‌ای که طرفین مذاکره در نشست سوم خرداد به آن دست پیدا می‌کنند، نقدینگی ممکن است در بازارهای رقیب مسکن –ارز و طلا و سکه- باقی بماند یا اینکه از آنها به سمت بازار ملک و زمین حرکت کند.
فاز دوم هدفمندی یارانه‌ها و تورم عمومی نیز به‌صورت جداگانه بر قیمت مسکن تاثیر می‌گذارد به‌خصوص اینکه امسال به عنوان سال آخر فعالیت دولت، میل به تزریق نقدینگی زیاد است و در نتیجه شرایط برای افزایش قیمت‌ها نیز فراهم است. اما فارغ از عوامل بیرونی، امسال در بازار مسکن شرایط هم برای کنترل قیمت‌ها فراهم است و هم اینکه پتانسیل افزایش قیمت وجود دارد.
دوره‌های قدیمی رکود و رونق در بازار مسکن نشان می‌دهد بعد از آخرین رکود، از سال گذشته انتظار برای رونق معاملات و همین‌طور افزایش قیمت‌ها مطرح بوده است.
همچنین افزایش بیش از حد اجاره‌بها طی دو تابستان اخیر هم‌اکنون میدان را برای رسیدن قیمت مسکن به سطح نرخ‌های اجاره فراهم کرده است.
اما از سوی دیگر برنامه‌های ضربتی دولت برای کنترل قیمت‌ها و در عین حال ناتوانی متقاضیان خرید مسکن برای تحمل شوک –صعود قیمت- در مقابل عوامل تحریک‌کننده قیمت مسکن قرار گرفته است.
همه این فاکتورها، کارآیی «پیش‌بینی کاهش قیمت مسکن در سال جاری» را عملا بی‌مصرف می‌‌کند که در این صورت دو تخمین به ترتیب شامل «صعود» یا «ثبات» باقی می‌ماند که باید یکی از آنها برای پیش‌بینی کوتاه‌مدت، انتخاب شود. مطالعات نشان می‌دهد بخش مسکن با دارا بودن ارتباط گسترده با سایر بخش‌های اقتصادی، بر آنها تاثیر گذاشته و از آنها تاثیر می‌پذیرد؛ بر این اساس پیش بینی بخش مسکن با دارا بودن عوامل فراوان موثر بر آن، دارای خطای (انحراف معیار) بالایی می‌باشد. عدم اطمینان در وضعیت این عوامل به گونه‌ای است که موجب پیش‌بینی‌های متنوع و گاه متناقض فعالان و حتی کارشناسان در خصوص قیمت مسکن می‌شود. خصوصا عدم همسویی عوامل تاثیرگذار، موجب پیچیدگی بیشتر مساله به گونه‌ای می‌شود که بسیاری از افراد از پیش بینی قیمت مسکن کراهت دارند. با این حال می‌توان با لحاظ یکسری از فروض، به تحلیل رفتار قیمتی مسکن در سال‌جاری پرداخت:
نشست 1+5 مسکن را جذاب می‌کند
در خصوص تاثیر مذاکرات هسته‌ای ایران و 1+5 بر قیمت مسکن، هرچند ارزیابی نتایج مذاکرات هسته‌ای نیازمند زمان بیشتری (حداقل تا 3 خرداد) است؛ با این‌حال باید توجه داشت میزان تنش‌ها، تاثیر یکسانی بر جذب نقدینگی توسط بازار دارایی‌های مختلف مانند بورس، مسکن، طلا و ارز نخواهد داشت به‌گونه‌ای که درصورت وقوع بن‌بست در مذاکرات و بالطبع افزایش تنش‌ها و تحریم‌ها، بدون تردید حجم قابل ملاحظه‌ای از نقدینگی به سمت طلا و ارز گسیل خواهد شد و در مقابل، در صورت شکل‌گیری یک توافق جامع و پایدار در مذاکرات و بالطبع کاهش تنش‌ها و تحریم‌ها، انتظار می‌رود دارایی‌های تولیدمحور و اصطلاحا چسبیده به زمین مانند بورس و مسکن از جذابیت قابل قبولی جهت جذب نقدینگی برخوردار باشند.
انبساط پولی در برنامه‌های دولتی
یکی دیگر از مهم‌ترین عوامل تاثیرگذار در قیمت مسکن، نرخ تورم عمومی می‌باشد؛ رشد شاخص قیمت‌ها به معنای کاهش ارزش واقعی ریال است. لذا به طور طبیعی در شرایط تورمی، قیمت اسمی دارایی‌ها برای جبران کاهش ارزش ریال افزایش خواهد یافت. در این خصوص هر چند هنوز بودجه سال‌جاری به تصویب مجلس نرسیده است با این‌حال، شواهد حاکی از آن است که دولت عزم خود را جهت اجرای فاز دوم هدفمند کردن یارانه‌ها جزم کرده است که نتیجه طبیعی چنین سیاستی، تحریک قیمتی خواهد بود. این در حالی است که با عنایت به سال پایانی دولت، اشتیاق فراوانی جهت تزریق نقدینگی به منظور تکمیل پروژه‌ها مشاهده می‌شود، لذا اتخاذ سیاست انقباضی دور از انتظار می‌باشد.
افسار قیمت‌مسکن در دست اجاره‌بها
نکته دیگر قابل اشاره، مربوط به «نسبت اجاره به قیمت‌مسکن» است که رابطه‌ای ساختاری و تابعی از متغیرهای گوناگون درونزا و برونزا دارد (رابطه پوتربا). بر این اساس قیمت و اجاره مسکن رابطه‌ای بلندمدت و باثبات دارند به‌طوری‌که به موازات افزایش در یکی از آنها، انتظار می‌رود دیگری نیز افزایش یابد، تا نسبت مورد نظر به تعادل برسد. لذا با توجه به اینکه طی چند سال گذشته میزان افزایش اجاره‌بها بیش از نرخ افزایش قیمت مسکن بود؛ علی‌الاصول در سال‌جاری پتانسیل رشد قیمت مسکن بیش از رشد اجاره می‌باشد.
از سوی دیگر شکل‌گیری تقاضاهای جدید مسکن در سال‌جاری (ناشی از خانوارهای جدید و همچنین تخریب و نوسازی) به همراه تقاضای انباشته از سال‌های قبل موجب تداوم فشار تقاضا بر بازار می‌شود. ضمن اینکه تجارب گذشته حاکی از سینوسی بودن روند قیمت مسکن می‌باشد به گونه‌ای که پس از 3 سال ثبات نسبی در بازار مسکن (87تا89)، انتظار فعالان مسکن از سال 90 به این‌سو، در جهت افزایش قیمت مسکن قرار گرفته است.
انتظار شوک قیمتی؟
بنابراین و با توجه به جمیع جهات، تثبیت یا کاهش قیمت مسکن در سال جاری منتفی و افزایش قیمت مسکن قطعی به نظر می‌رسد. اما سوال این است که میزان افزایش قیمت مسکن چقدر است؟ آیا احتمال بروز شوک قیمتی همانندآنچه در سال 86 رخ داد وجود دارد؟
پاسخ- به دلایلی که در ادامه می‌آید- این است که در سال جاری، افزایش قیمت مسکن متناسب با تورم عمومی بوده و بروز شوک قیمتی همانند سال 86 در این بازار نامحتمل است.
پروانه‌های سال گذشته به کمک می‌آید
مهم‌ترین عامل تعدیل بازار مسکن که مورد اتکای دولتمردان نیز می‌باشد وضعیت مطلوب تولید و عرضه مسکن در سال جاری می‌باشد چرا که از یکسو تمام تلاش‌های دولت برای طرح مسکن مهر در چند سال گذشته به ثمر نشسته و شاهد تکمیل و عرضه حجم بسیار وسیعی از مسکن مهر در سراسر کشور طی سال جاری خواهیم بود(البته باید توجه داشت که تاثیر مسکن مهر در شهرهای بزرگ، کمتر از شهرهای کوچک است.) و از سوی دیگر نگاهی به آمار پروانه‌های ساختمانی حاکی از آن است که روند صدور پروانه های ساختمانی از پاییز سال 88 به این‌سو از وضعیت مناسبی برخوردار می‌باشد و این به معنای آن است که با توجه به دوره ساخت تقریبا دو ساله مسکن پس از اخذ پروانه، در سال جاری با عرضه مناسب مسکن به بازار مواجه خواهیم بود.
خانوارها کشش ندارند
نگاهی به نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوارهای ایرانی نیز حاکی از بالا بودن این نسبت می‌باشد، لذا توان پرداخت متقاضیان مصرفی مسکن همخوانی با شکل‌گیری شوک قیمتی ندارد چرا که درآمد واقعی خانوارها تغییر محسوسی نداشته است تا کشش درآمدی خانوارها بتواند افزایش قیمت‌ها را پشتیبانی کند. از سوی دیگر با مقاومت وزارت راه و شهرسازی، افزایش وام خرید مسکن منتفی شد که این سیاست، از وارد شدن فشار مضاعف تقاضا بر بازار مسکن کاسته است.
از سوی دیگر به نظر می‌رسد مسوولان امر با کنترل روانی بازار مسکن، با ابزارهایی چون بلوک بندی قیمتی بازار مسکن، برخورد تعزیراتی، طرح مسکن‌ویژه و... سعی می‌کنند از ورود التهاب به بازار جلوگیری کرده و هرگونه افزایش احتمالی در قیمت‌ها را به تاخیر اندازند.
لذا در مجموع می‌توان گفت پیش‌بینی قیمت مسکن بر اساس برآیند عوامل فوق‌الذکر شکل می‌گیرد که می‌تواند همراه با خطا باشد چراکه عوامل مذکور نه تنها همسو نمی‌باشند بلکه رفتار برخی از آنان خصوصا بورس، نقدینگی و ارز، نامشخص بوده و بستگی مستقیمی به نظر و اراده دولت دارند که این مساله موجب پیچیدگی بیشتر و بالطبع افزایش احتمالی خطا در پیش بینی قیمت مسکن می‌شود.
مع‌الوصف با لحاظ جمیع جهات به نظر می‌رسد در سال 91 تثبیت یا کاهش قیمت مسکن منتفی بوده و شاهد رشد قیمت مسکن خواهیم بود به‌گونه‌ای که نرخ افزایش قیمت مسکن، حول و حوش تورم عمومی خواهد بود.

اجاره نشین‌های پایتخت منتظر چه اقدامی‌هستند؟

گروه مسکن – مهدیس فرقانی: طرح تعزیرات مسکن که تابستان سال گذشته در صدد بود نرخ های اجاره در بازار اجاره را کنترل کند تا از افزایش گزاف آن جلوگیری شود به نقل از مشاوران املاک و مستاجران طرح موفقی نبود و موجران به‌افزایش اجاره بهای واحدهای خود بین 7 تا 9 درصد راضی نشدند و فراتر از آن را به مستاجران تحمیل کردند.

بنا به گفته مشاور ارشد اتحادیه املاک کشور، مسکن مهر اگرچه توانسته حجمی‌از مستاجران را صاحب‌خانه کند، اما هنوز در برآورده کردن انتظارات مسوولان مسکن موفق نبوده است، چراکه تصور می‌شد اکثر مستاجران از کم درآمدها تا آنهایی که قشر متوسط جامعه هستند از طریق مسکن مهر از بازار اجاره خارج شوند در حالی که شواهد نشان می‌دهد درصد چشمگیری از متقاضیان مسکن مهر قشر کم در آمد جامعه هستند و همچنان متقاضیانی که از درآمد متوسط برخوردار هستند، اجاره نشین هستند.
محمدرضا اعوانی در این باره به «دنیای اقتصاد» گفت: در حال حاضر می‌توان اعلام کرد که مسکن مهر مختص اقشار کم درآمد است، زیرا افرادی که درآمدشان بالاتر از افراد کم درآمد است، راضی به سکونت در مسکن مهر نمی‌شوند و یکی از دلایل اصلی منع سکونت شان را مسافت طولانی تا تهران عنوان می‌کنند.
وی در ادامه تاکید کرد: مسافت رفت و آمد بین تهران و شهرهای اطراف که یکی از معضلات عدم رغبت مستاجران تهرانی برای سکونت در مسکن مهر از سوی متقاضیان و مشاوران املاک اظهار می‌شود باعث شده تا بازار رهن و اجاره واحدهای مسکونی همچنان با التهاب رو به رو باشد زیرا از حجم مستاجران در بازار اجاره مناطق مختلف تهران بصورت قابل توجهی کاسته نشده و اکثر موجران به دلیل میزان تقاضا همچنان بر طبل نرخ‌های گزاف اجاره می‌کوبند.
مشاور ارشد اتحادیه املاک کشور خاطر نشان کرد: در حال حاضر که حدود یک ماه به فصل جا به جایی متقاضیان در بازار اجاره باقی مانده هنوز تدبیری برای جلوگیری از احتمال افزایش نرخ های اجاره در نظر گرفته نشده است و اکنون در حال مذاکره برای اجرای طرحی به نام «مسکن ویژه» هستیم.
محمدرضا اعوانی تصریح کرد: پیش‌بینی می‌شود طرح «مسکن ویژه» طی یک ماه آینده به اجرا در بیاید و هدف اصلی این طرح صاحبخانه شدن قشر متوسط جامعه است. حال شاید این سوال مطرح شود که چه دلیل یا نکته ای برای جذب این دسته از اقشار جامعه برای خرید مسکن ویژه در نظر گرفته شده است ؟، چراکه آنها راضی به سکونت در مسکن مهر نشده بودند !
وی درباره این مساله تاکید کرد: قرار است طرح «مسکن ویژه» در داخل تهران یعنی در مناطق با کیفیت اجرا شود تا دیگر بهانه مسافت رفت و آمد دوباره تکرار نشود.
مدیر سابق پروژه سامانه املاک و مستغلات افزود: یکی از علل های اصلی ایجاد «مسکن ویژه»، کنترل بهتر بازار اجاره است که به نظر می‌رسد طرح مذکور موفق تر نسبت به «مسکن مهر» باشد زیرا مستاجران در داخل تهران با حداقل قیمت می‌توانند صاحب خانه شوند.

گروه مسکن – مهدیس فرقانی: این روزها به لطف اکثر صاحبان املاک ویلایی در شهرهای شمالی، آن دسته از متقاضیانی که آرزوی خرید ویلا را در سر دارند، راحت‌تر و همچنین سریع‌تر می‌توانند به رویای خود رنگ واقعیت ببخشند. در حال حاضر در برخی شهرهای شمالی کشور با حداقل 5 میلیون تومان پیش پرداخت می‌توان صاحب یک ویلا شد.

پرداخت رقمی‌ کمتر از 10 میلیون تومان به عنوان پیش‌پرداخت برای خرید یک دستگاه ویلا، تنها امتیاز در نظر گرفته شده برای خریداران نیست، چراکه مالکان همین ویلاها از اختصاص وام‌های چند ده میلیون تومانی با اقساط کوتاه یا بلند مدت به منظور کمک خرید خبر می‌دهند و حتی برخی از فروشنده‌ها تاکید می‌کنند که بازپرداخت وام‌ها، بدون بهره خواهد بود.
در همین حال برخی از بنگاهداران در شهرهای شمالی دراین باره به «دنیای اقتصاد» گفتند: چنین فایل‌هایی در اکثر آژانس‌های املاک یافت می‌شود اما این دسته از مالکان از چنین ویلاهایی برای «تله» استفاده می‌کنند تا خریداران به خصوص تهرانی‌ها را به ادعای خودشان به محل مورد نظر بکشانند تا آنها بتوانند ویلاهایی را که از قیمت بالاتر و همچنین از کیفیت بهتری برخوردار هستند را برای فروش به متقاضی معرفی کنند. بنگاهداران در چنین مواقعی می‌گویند ویلای آگهی شده فروش رفته است!
یکی از فعالان بازار مسکن در شهر چمستان (استان مازندران) تاکید کرد: در حال حاضر ویلاهایی که با کمک وام، اقساط و پیش پرداخت به بازار فروش عرضه می‌شوند، ویلاهای خاصی نیستند و هر دو نوع ویلاهای قولنامه‌ای و سنددار در این نوع فایل‌های فروش قرار دارند.
حسنی در ادامه خاطر نشان کرد: البته هم شرایط فروش خریداران را متعجب می‌کند و هم مبلغ کل فروش. به همین خاطر باید به این ضرب المثل توجه داشت که هر ارزانی بی‌دلیل نیست. زیرا معمولا این دسته از ویلاها معایبی دارند. برای مثال: کاربری زمین مسکونی نیست، ویلا چندسال ساخت است، امکانات ضروری همچون آب، برق یا گاز تکمیل نیست و مهم‌ترین مساله اینکه استحکام این ویلاها آن چنان قابل اطمینان نیست.
وی برای توضیح بیشتر اظهارات خود به یک ویلای فروشی اشاره کرد و گفت: ویلایی با 500 متر مربع زمین و 100 مترمربع بنا 28 میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است و خریدار می‌تواند در ابتدا 5 میلیون تومان را به عنوان پیش پرداخت در اختیار فروشنده قرار دهد و ویلا را تحویل بگیرد و بعد از پرداخت مابقی مبلغ تعیین شده سند ویلا را به نام خود دریافت کند.
این بنگاهدار تصریح کرد: به طور کلی ویلاهای ارزان قیمتی که ارزش آنها به دلیل پایین بودن باعث تعجب می‌شود، به عنوان جایگاه مناسبی برای «سکونت دائم» پیشنهاد نمی‌شود و اغلب برای گذران تعطیلات کوتاه مدت کاربرد دارد.
در شهر نور مالکی اعلام کرده است: یک باغ ویلا 3خوابه با زمینی به متراژ 450 متر مربع و 120 متر مربع بنا به ارزش 30 میلیون تومان آماده واگذاری به خریدار است و اگر متقاضی به دلیل کاستی نقدینگی، قدرت خرید واحد مذکور را ندارد می‌تواند از شرایط ویژه فروش برخوردار شود؛ زیرا خریدار می‌تواند 10 میلیون تومان از 30 میلیون تومان را به عنوان پیش پرداخت به فروشنده پرداخت کند و مابقی مبلغ اعلام شده را به صورت اقساط بلند مدت تسویه حساب کند.
علاوه براین در چمستان 3 دستگاه ویلا با منظره جنگل که هر کدام از 950 متر زمین و 80 متر مربع بنا بهره‌مند هستند به بازار فروش پیشنهاد شده که قیمت کل هر یک از آنها 23 میلیون تومان تعیین شده است. طبق گفته مالک، سند این 3 ویلا منگوله دار است و با 5 میلیون تومان می‌توان آنها را پیش خرید کرد.

سه اهرم برای مهار مسکن

 - وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه شهر تهران از لحاظ «وسعت» و «جمعیت متقاضی مسکن» رتبه اول را در اختیار دارد، اعلام کرد: معتقدیم برای پاسخگویی به تقاضا در بازار مسکن باید از همه گزینه‌ها استفاده کرد و در عین حال افزایش عرضه را محور قرار داد؛ به همین منظور برای مدیریت بازار مسکن در سال‌جاری استفاده از سه اهرم کنترلی در دستور کار است که برآیند به‌کارگیری آنها تسلط بر قیمت مسکن خواهد بود. علی نیکزاد گام اول تحول در بازار مسکن تهران را 150 هزار واحد مسکونی‌مهر اطراف پایتخت و تحویل بخش عمده آنها در طول سال91 دانست و گام دوم را احداث مجموعه‌ای از آپارتمان‌های مورد تقاضای دهک‌های میان‌درآمدی روی زمین‌های دولتی داخل شهر تهران عنوان کرد و گفت: قصد جدی داریم این واحدها را در نقاط مشخصی احداث کنیم و با قیمتی کمتر از نرخ واحدهای موجود عرضه کنیم. وزیر راه و شهرسازی همچنین با اشاره به رکورد بی‌سابقه ساخت‌وسازهای مسکونی در تهران طی سال گذشته تاکید کرد: بررسی‌های انجام‌شده درباره اثرگذاری مسکن‌مهر بر قدرت خانه‌دار شدن خانوارها نشان می‌دهد این طرح باعث شد تعداد کل واحدهای مسکونی کشور 27 درصد افزایش پیدا کند.

در گفت‌وگوی «دنیای اقتصاد» با وزیر راه و شهرسازی بررسی شد
سه اهرم برای مهار مسکن
 نیکزاد: منحنی قیمت مسکن در تهران تحت کنترل برنامه‌های جدید قرار می‌گیرد
 تحلیل وزیر از تاثیر مسکن مهر بر بازار مسکن؛ مهم‌ترین ویژگی طرح چیست؟
گروه مسکن- فرید قدیری: وزیر راه و شهرسازی با تشریح عملکرد دولت‌های نهم و دهم در حوزه مسکن، اعلام کرد: اجرای پرحجم طرح مسکن مهر باعث شد تعداد واحدهای مسکونی شهری و روستایی کشور 27 درصد افزایش پیدا کند که این سهم در مقایسه با کل واحدهای مسکونی موجود، در طول دولت‌های گذشته بی‌سابقه بوده است.
علی نیکزاد در گفت‌وگوی تفصیلی با «دنیای‌اقتصاد» چشم‌انداز بازار مسکن تهران را مطابق سیاست‌هایی که توسط دولت برای این کلان‌شهر در نظر گرفته شده تحلیل کرد و با تاکید بر اینکه مسکن مهر بزرگ‌ترین طرح ملی- عمرانی محسوب می‌شود که در ابعاد 4/4 میلیون واحد مسکونی تاکنون جلو رفته است، افزود: تا پیش از شروع طرح مسکن مهر، به استناد آمارهای رسمی نفوس و مسکن، در کل شهرهای کشور 11 میلیون و 432 هزار واحد مسکونی شهری قابل استفاده وجود داشت، اما این ظرفیت در سال‌های 84 تا 90 تحت تاثیر ساخت‌وسازهای مسکن مهر معادل 5/2 میلیون واحد مسکونی شهری افزایش پیدا کرد با این تفاوت که واحدهای جدید با قیمت تمام شده همراه با تسهیلات قرض‌الحسنه تحویل بازار مصرف شده است. در روستاها نیز 4 میلیون و 482 هزار واحد بوده که در حال حاضر 6/1 میلیون واحد روستایی در دست ساخت است.
وزیر راه و شهرسازی تصریح کرد: یکی از مهم‌ترین ویژگی‌های مسکن مهر که تاکنون به آن اشاره نشده، حذف واسطه‌گری‌های مرسوم بازار مسکن از این طرح است. در بازار مسکن طرف تقاضا برای دسترسی به واحد مسکونی نوساز باید مراحل مختلفی را طی کند که مرحله اصلی آن تلاش برای رضایت سازنده یا انبوه‌ساز به فروش با قیمت دلخواه خریدار است، اما در مسکن مهر با مدیریتی که دولت برعهده گرفت و همکاری خوبی که انبوه‌سازان ارائه کردند، واحدها براساس قیمت تمام شده و بدون واسطه به دست متقاضیان واجد شرایط می‌رسد که مطابق گزارش‌هایی که درباره تاثیر مسکن مهر بر قدرت خانه‌دار شدن متقاضیان به دست ما رسیده، عرضه این واحدها کمک قابل توجهی به بازار مسکن کرده است.
وزیر راه و شهرسازی همچنین گفت: قیمت ساخت و عرضه مسکن مهر در کل کشور طی سه سال گذشته به‌رغم تورم عمومی در سبد هزینه خانوار و رشد قیمت سایر کالاها و خدمات مصرفی، به میزان ناچیزی رشد کرد و تحت تاثیر این اقدام مشترک دولت و انبوه‌سازان، آنچه امروز تحت عنوان مسکن‌مهر تحویل خانوارها می‌شود ارزان‌تر از واحدهای مسکونی مشابه در بازار است که البته در مقایسه با آپارتمان‌های کلان‌شهری همچون تهران، قیمت مسکن مهر تفاوت قابل ملاحظه‌ای دارد.
نیکزاد افزود: در کنار مسکن مهر، فعالیت‌های ساختمانی بخش خصوصی در مناطق شهری باعث شد در سال‌های 89 و 90 ساخت‌وسازهای مسکونی رکورد بی‌سابقه‌ای را به ثبت برساند، به‌طوری که در شهر تهران سال گذشته آمار صدور پروانه ساختمانی از مرز 200 هزار واحد مسکونی عبور کرد که این حجم ساخت‌وساز در تاریخ فعالیت‌های ساختمانی در تهران سابقه نداشته است.
وزیر راه و شهرسازی درباره بازار مسکن تهران گفت: شهر تهران به لحاظ وسعت و جمعیت و تعداد تقاضای مسکن، رتبه اول را دارد، به همین خاطر دولت برای این شهر برنامه‌ریزی خاصی انجام داده است. برای تامین مسکن دهک‌های کم‌درآمد ساکن تهران هم‌اکنون بیش از 150 هزار واحد مسکونی مهر در شهرهای جدید اطراف پایتخت مراحل پایانی احداث را می‌گذراند که عمده این واحدها امسال صاحبانش را در خود ساکن خواهد کرد.
نیکزاد همچنین افزود: برای دهک‌های میان‌درآمدی که قدرت پرداخت نسبتا بیشتری در مقایسه با متقاضیان مسکن مهر دارند، برنامه جدیدتری در نظر گرفته‌ایم که همچون مسکن‌مهر بنا داریم با استفاده از زمین‌های دولتی، برای این گروه نیز واحدهای مسکونی با قیمت تمام‌شده تامین کنیم.
وزیر راه و شهرسازی در این باره به مسکن‌ویژه اشاره کرد و گفت: معتقدیم برای پاسخگویی به تقاضا در بازار مسکن و کنترل اوضاع باید از همه گزینه‌ها استفاده کرد، اما تقویت و افزایش عرضه مسکن ارزان‌قیمت باید در محور کارها باشد که خوشبختانه همکاران من در وزارت راه و شهرسازی با همه همت و توان خود تلاش می‌کنند مطابق مجوزهایی که قانون به ما داده، در مسیر تامین مسکن با قیمت تمام شده گام بردارند.
نیکزاد تصریح کرد: برای بازار مسکن تهران در سال 91 انتظار سه مدل تحول وجود دارد. در گام اول بهره‌برداری و واگذاری بیش از 150 هزار واحد مسکونی مهر در نقاط اطراف تهران در دستور کار مدیران وزارتخانه قرار دارد.
در گام دوم تحول، قصد جدی داریم مجموعه‌ای از واحدهای مسکونی را در نقاط مشخصی از شهر تهران روی زمین‌های دولتی با مشارکت انبوه‌سازان احداث کنیم که قیمت عرضه این واحدها کمتر از قیمت سایر واحدهای مسکونی موجود در تهران است، لیکن تفاوت‌هایی با مسکن مهر دارد که به موقع، شرایط واگذاری این واحدها را اعلام خواهیم کرد، اما نکته‌ای که در این باره وجود دارد این است که هدف ما از احداث این واحدها افزایش تولید و عرضه مسکن با هدف حمایت از حقوق مصرف‌کنندگان واقعی و مدیریت بازار مسکن است.
گام سوم تحول در بازار مسکن شهر با عرضه مناسب واحدهای در حال ساخت است.
علی نیکزاد با جمع‌بندی درباره بازار مسکن تهران گفت: برآیند سه نوع تحولی که امسال در بازار مسکن تهران به وقوع می‌پیوندد بر قیمت مسکن مسلط خواهد شد، اما در عین حال برای مقابله با رفتارهای تنش‌زا در بازار گزینه‌های دیگری نیز روی میز قرار دارد که در زمان موردنیاز از آنها استفاده خواهد شد.
وزیر راه و شهرسازی درباره برنامه مسکن مهر در کل کشور نیز گفت: از 5/2 میلیون واحد مسکونی مهر که ساخت آنها در شهرهای کشور جریان دارد تاکنون نزدیک به نیم میلیون واحد افتتاح شده است و یک میلیون و 200 هزار واحد شهری نیز تا پایان سال 91 تحویل می‌شود.
نیکزاد تصریح کرد: تاکید جدی دولت این است که ساخت‌وسازهای مسکن مهر تا پایان این دولت به اتمام برسد تا امکان برنامه‌ریزی برای دولت‌های بعد وجود داشته باشد. اما ما کارمان را در این برنامه به‌صورت مضاعف افزایش دادیم و قصد داریم حدود یک میلیون و 200 هزار واحد جدید مسکن مهر بسازیم که از این رقم 120 هزار واحد در بافت فرسوده، 180 هزار واحد در شهرهای زیر 25 هزار نفر جمعیت، 300 هزار واحد در شهرهای جدید و 600 هزار واحد نیز در شهرهای بالای 25 هزار نفر جمعیت احداث می‌شود. 300 هزار واحد هم در روستاهای کشور امسال به اتمام می‌رسد.
نیکزاد با اشاره به طرح مهر ماندگار که در دولت دنبال می‌شود، گفت: از 800 پروژه اساسی، ملی و اثرگذار که در قالب طرح مهر ماندگار تا پایان دولت دهم در همه استان‌ها به بهره‌برداری می‌رسد 165 طرح (175 پروژه) در حوزه راه و شهرسازی است که این پروژه‌ها شامل بنادر، فرودگاه‌ها، آزادراه‌ها، بزرگراه‌ها، خطوط ریلی، بیمارستان‌ها، مجتمع‌های اداری و راه‌های روستایی است.
عکس: آکو سالمی

احتیاط در خرید ملک

 - با ملاک عمل قرار گرفتن طرح تفصیلی در تهران، گذشته از انبوه‌سازان که تحت هر شرایطی موظفند مقررات موجود در این طرح را برای ساخت‌وسازهای جدید رعایت کنند، خریداران 4 گروه از املاک موجود در پایتخت نیز لازم است قبل از انجام معامله، در این خصوص احتیاط‌هایی داشته باشند. معاون شهرسازی شهرداری تهران در این باره به شهروندان توصیه کرد: قبل از خرید ملک درباره کاربری تعیین شده برای آن ملک در طرح تفصیلی، از طریق سایت شهرداری استعلام کنند. همچنین خریداران زمین و املاک فاقد سند و پیش خریداران مسکن نیز باید از سازگار بودن مشخصات سازه با محتوای طرح تفصیلی اطمینان حاصل کنند.

گفت‌وگو با معاون شهرسازی‌ومعماری شهرداری‌تهران
تهرانی‌ها در خرید‌ ملک احتیاط کنند
 زمین و آپارتمان را بدون استعلام از طرح‌تفصیلی نخرید
 احتیاط در 4 نوع معامله ملکی در تهران الزامی شد
گروه مسکن- فرید قدیری: اقدام در چارچوب مقررات طرح تفصیلی تهران، اگر چه فعلا فقط برای مدیران شهری و انبوه‌سازان «اجباری» شده اما استفاده از آن برای بخشی از بازار مسکن نیز جنبه «احتیاط» پیدا کرده به طوری که در 4 نوع معاملات ملک اگر خریدار بدون اطلاع از جزئیات طرح تفصیلی، اقدام به معامله کند، خطر ناشی از هماهنگ نبودن ملک با طرح، می‌تواند سود احتمالی را به ضرر ‌مالی تبدیل کند.
با اجرای طرح تفصیلی و سخت‌گیری‌هایی که شهرداری‌های مناطق موظف شده‌اند بابت ملاک‌عمل قرار دادن این طرح در مراحل صدور پروانه‌ و پایان‌کار ساختمانی به کار ببرند، بازار ملک به گونه‌ای شده که برای املاک هر محله در تهران، یک نوع مشخصی از مقررات تعریف شده است به این صورت که هر نوع ساخت‌وسازی که «کاربری» و «تعداد‌ طبقات» در آن با ضوابط طرح‌تفصیلی آن محله ناسازگار باشد، «غیرقانونی» تلقی شده و سازنده آن باید در قالب متخلف ساختمانی نسبت به تخریب یا پرداخت جریمه خلافی، اقدام کند.
خط‌قرمز ترسیم شده در بازار ملک از آنجا که عملا آپارتمان‌ها و ساختمان‌هایی که هنوز مسکونی نشده است را هدف قرار می‌دهد، شرایط جدیدی را در بازار مسکن به وجود آورده که تحت تاثیر آن خریداران 4 گروه از املاک شامل ملک در حال ساخت، زمین، ملک کلنگی و املاک بدون سند، باید قبل از توافق با فروشنده، از سازگار بودن ملک با طرح‌تفصیلی، اطمینان حاصل کنند.
هر چند مدیران شهرداری‌تهران اعلام کرده‌اند، مقررات طرح تفصیلی فقط شامل ساختمان‌هایی می‌شود که تاریخ دستور‌نقشه آنها متعلق به سال91 و بیشتر باشد، اما چون تشخیص این شاخص (زمان صدور دستور نقشه) برای عموم مردم که اغلب فاقد تخصص ساختمانی هستند، غیر ممکن است، معاونت شهرسازی شهرداری ‌تهران راه ساده‌تری را برای رعایت احتیاط در خرید ملک، پیشنهادکرده است.
علیرضا جاوید، معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران در این باره به «دنیای‌اقتصاد» گفت: خریداران قبل از معامله ملک و آپارتمان می‌توانند کدنوسازی ملک –شماره فیش نوسازی که شهرداری سالانه برای همه املاک تهران صادر می‌کند- را از فروشنده دریافت کنند و از طریق سایت شهرداری‌، کاربری تعیین‌شده در طرح تفصیلی را برای آن ملک استعلام کنند.
جاوید همچنین تصریح کرد: دفاتر خدمات الکترونیک شهر نیز از روی آدرس و کروکی محل ملک واقع‌شده، موظف شده‌اند برای شهروندان اطلاعات طرح تفصیلی را تشریح کنند.
همچنین با هماهنگی‌هایی که با اداره درآمد شهرداری‌تهران انجام شده، برای املاک فاقد کدنوسازی، ظرف یک هفته، کدنوسازی صادر می‌شود تا استعلام طرح تفصیلی برای آنها نیز ممکن شود.
معاون شهرسازی شهرداری‌تهران با تاکید بر اینکه خریداران در بازار مسکن باید با اطلاع کامل درباره سرنوشت ملک موردنظر در طرح تفصیلی، اقدام به معامله کنند، گفت: جزئیات طرح تفصیلی از طریق سایت اینترنتی شهرداری‌تهران، شهرداری‌های مناطق و دفاتر خدمات الکترونیک قابل دسترس است و اطلاعاتی شامل کاربری، تعداد طبقات مجاز و همچنین مساحت قابل ساخت برای هر ملک براساس مقررات طرح تفصیلی، قابل ارائه است.
پیامد عدم احتیاط و استعلام
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» با نزدیک‌شدن به فصل نقل‌وانتقالات ملکی از یک‌سو و خرید‌وفروش زمین و ملک‌کلنگی از سوی دیگر، چنانچه خریدار و فروشنده در بازار مسکن توجهی به اسناد طرح تفصیلی تهران نداشته باشند، معامله آنها پرریسک محسوب می‌شود.
اولین پیامد ناشی از بی‌توجهی به مقررات طرح تفصیلی، متوجه خریداران زمین به خصوص در مناطقی که زمین خام در سطحی قابل توجه عرضه می‌شود (همچون منطقه22)، است.
بخشی از زمین‌های خام که تا پیش از این دارای کاربری مسکونی بودند از حالا به بعد ممکن است در پهنه غیرمسکونی قرار گرفته باشند و بالعکس به این معنی که کاربری تجاری یکسری از زمین‌ها با اجرای طرح تفصیلی احتمال دارد مشمول پهنه مسکونی یا فضای سبز شده باشد که این تغییرات را فقط «استعلام اینترنتی از طرح تفصیلی» می‌تواند تشریح و مشخص کند.
پیش‌خرید در تیررس طرح‌تفصیلی
بعد از بازار زمین، بازار پیش‌فروش واحدهای مسکونی در تیررس طرح‌تفصیلی قرار دارد.
در حال حاضر به دلیل خلأ قوانین و مقررات حقوقی محکم در بازار پیش‌فروش مسکن، اغلب سازنده‌ها قبل از آنکه از شهرداری مجوز پیش‌فروش بگیرند، در مراحل اولیه ساخت و حتی بدون آنکه پروانه ساخت دریافت کنند، اقدام به پیش‌فروش می‌کنند که در این مسیر احتمال دارد پیش‌خریداران در انتهای پروژه صاحب ملکی شده باشند که از اساس با محتویات طرح تفصیلی در تضاد است. رایج‌ترین تخلف در چنین ساخت‌وسازهایی عبور از تراکم مجاز و ساخت تعداد بیشتر از حد طبقات است.
کارشناسان در این باره به پیش‌خریداران هشدار می‌دهند که قبل از انجام معامله، اسناد مربوط به صدور پروانه ساخت، مجوز پیش‌فروش و همچنین برگه استعلام طرح تفصیلی را رویت کنند.