آرامبخش معاملات مسکن

  روز پنج‌شنبه همزمان با اعلام «افزایش 5میلیون تومانی سقف وام خرید مسکن» معاملات ملک بیش‌از 40 درصد کاهش یافت؛ کارشناسان مسکن علت این اتفاق را «عقب‌نشینی تقاضا از بازار مسکن به قصد دریافت تسهیلات جدید» عنوان کرده و پیش‌بینی می‌کنند: از آنجا که اخذ وام 25 میلیونی -به جای وام 20 میلیونی- نیازمند سپرده‌گذاری بیشتری است، بازار مسکن احتمالا طی یک‌فصل آینده «آرامش‌نسبی» پیدا می‌‌کند. در تهران از اوایل زمستان به خاطر تشدید هیجانات بازارهای ارزو‌سکه، صف خرید‌مصرفی در بنگاه‌های مسکن تشکیل شد؛ طوری که تداوم آن می‌توانست «بی‌نظمی قیمتی» را وارد املاک پایتخت کند.

اعلام «افزایش سقف وام خرید‌ مسکن» دو واکنش به همراه داشت
آرامبخش زمستانی برای معاملات‌مسکن
 مخالفت مسوولان بخش مسکن با مصوبه بانک‌مرکزی؛ تجربه بسته‌ پولی‌90 دوباره تکرار می‌شود؟
 عقب‌نشینی خریداران مسکن از بازار برای استفاده از مزایای وام 25 میلیونی
گروه مسکن- فرید قدیری: تصمیم تازه بانک‌مرکزی برای وام خرید مسکن همان‌طور که قابل‌انتظار بود، دو واکنش آنی را به ترتیب از سوی «خریداران» و «مسوولان» با خود وارد بازار مسکن کرد.
اعلام ناگهانی «افزایش سقف وام خرید مسکن» پیش‌از آنکه به تقویت قدرت مالی خریداران منجر شود، از هم‌اکنون در نقش آرامبخش برای معاملات زمستانی ملک، باعث شده متقاضیانی که از اواسط دی‌ماه تاکنون تحت تاثیر هیجانات سکه‌ودلار، در بنگاه‌های املاک صف خرید تشکیل داده‌اند، به مدت حداقل سه‌ماه از بازار مسکن خارج شوند.
آنچه در بسته‌پولی جدید بانک‌مرکزی برای تسهیلات خرید مسکن درنظر گرفته شده، پنج‌شنبه گذشته همزمان با انتشار جزئیات آن -وام 25 میلیونی خرید مسکن- در بازار اثر کرد؛ طوری که حجم خرید‌وفروش آپارتمان در تهران نسبت به چهارشنبه 45 درصد کاهش یافت.
کارشناسان علت افت معاملات مسکن بعد از اعلام افزایش وام را در «پروسه زمان‌بری که برای تزریق وام جدید به بازار لازم است»، عنوان می‌کنند.براساس تکلیف جدیدی که برای بانک مسکن تعیین شده، سقف وام خرید مسکن از 20 میلیون تومان کنونی به 25 میلیون تومان افزایش پیدا کرده است.اما از آنجا که وام خرید مسکن مشروط به سپرده‌گذاری متقاضیان است و باید دستورالعمل جدیدی برای سپرده‌گذاران تدوین شود و محتوای آن حداقل یک‌فصل توسط سپرده‌گذار رعایت شود، هم‌اکنون خریداران مسکن –تقاضای مصمم- با اطلاع از این پروسه شروع به عقب‌نشینی کرده‌اند تا بعد از واجدشرایط شدن وام 25 میلیون تومانی، با دست‌‌ پرتری، وارد بازار ملک شوند.
بانک‌مرکزی اوایل امسال وام 18 میلیونی خرید مسکن را به 20 میلیون تومان افزایش داد؛ اما 5 ماه طول کشید تا دستورالعمل پرداخت آن، به شعب بانک‌مسکن ابلاغ شود.
در دستورالعمل کنونی، دو راه برای دسترسی به وام 20 میلیونی وجود دارد. در شیوه اول، شرط پرداخت وام 20 میلیونی خرید مسکن، سپرده‌گذاری 10 میلیون تومانی به مدت یک‌سال است.و در قالب شیوه دوم، سپرده‌گذارانی که یک‌سال سپرده‌ای معادل 9 میلیون تومان را در بانک قرار داده‌اند و موعد اعطای وام 18 میلیونی به آنها فرارسیده است، می‌توانند یک فصل اضافه‌تر سپرده‌ خود را نزد بانک نگه‌دارند تا به جای 18 میلیون، 20 میلیون تومان وام دریافت کنند.
به این ترتیب در دستورالعملی که برای پرداخت وام 25 میلیون تومانی خرید مسکن نوشته خواهد شد، به طور قطع، هم طول سپرده‌گذاری و هم مبلغ سپرده به ترتیب حداقل معادل «یک‌فصل» و «2 میلیون تومان» افزایش خواهد یافت که خریداران مسکن برای رعایت این شرایط، به انصراف موقتی از خرید و گذشت زمان نیاز دارند.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» موجی که طی چند هفته گذشته برای خرید مسکن در تهران تشکیل شده بود تا حدودی نظم زمستانی بازار ملک را به هم ریخت؛ طوری که از یک‌سو طرف عرضه را به افزایش قیمت تحریک کرد و از سوی دیگر تعادل بین حجم واحدهای آماده فروش و خریداران را برهم زد.اما از امروز حجم خریداران -به امید وام 25 میلیونی- کاهش پیدا می‌کند و حتی این احتمال وجود دارد که بازار پیش‌خرید مسکن دوباره رونق بگیرد.تحت تاثیر این دو اتفاق که ناشی از اعلام افزایش وام خرید مسکن خواهد بود، رشد تدریجی قیمت مسکن نیز برای مدتی متوقف می‌شود.به گزارش «دنیای‌اقتصاد» در روز پنج‌شنبه که خبر وام 25 میلیونی خرید مسکن اعلام شد، تعداد مبایعه‌نامه‌های تنظیم شده در بنگاه‌های املاک شهر تهران از 475 فقره در روز چهارشنبه به 261 فقره رسید که این نشان‌دهنده کاهش حجم خرید‌ها است.
آغاز دوباره مخالفت‌ها با وام جدید
مخالفت‌های ریشه‌ای و سابقه‌دار با افزایش وام خرید مسکن، این بار نیز مقابل تسهیلات 25 میلیون تومانی، قد علم کرده است.طی دو روز گذشته از بدنه دولتی تصمیم‌گیر در حوزه مسکن، زمزمه‌هایی به گوش رسیده مبنی بر اینکه «افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن در شرایط کنونی جایز نیست و باید به جای آن، برای تقویت تامین مالی ساخت‌وساز تدبیر شود». نمونه همین نوع مقاومت، زمستان سال گذشته بعد از اعلام جزئیات بسته پولی 90، به کار گرفته شد که البته نتیجه هم داد. بانک‌مرکزی اسفند پارسال در بسته پولی خود پیشنهاد کرده بود وام 18 میلیونی خرید مسکن 5/1 برابر شده و به 27 میلیون تومان تبدیل شود، اما دو ماه بعد، مسوولان وزارت مسکن موفق شدند از طریق شورای عالی مسکن، این پیشنهاد را ملغی کنند و افزایش خفیف در حد 2 میلیون تومان را برای این تسهیلات تصویب کنند.
مسوولان بخش مسکن آن زمان در نامه‌ای به رییس شورای عالی مسکن هشدار دادند افزایش وام خرید منجر به افزایش قیمت زمین و مسکن خواهد شد و با توجه به اینکه چنین تصمیماتی باید با هماهنگی این شورا باشد، لازم است این مصوبه از درجه اعتبار ساقط شود.
مسوولان بخش مسکن و شخص رییس‌جمهور معتقدند زیاد شدن مقدار وام خرید مسکن منجر به افزایش نقدینگی در بازار ملک و تشکیل حباب قیمتی در این بازار می‌شود. این گروه همچنین مصر است به جای تمرکز سیستم بانکی بر وام خرید، تسهیلات ساخت و قابلیت فروش اقساطی آن را افزایش دهد.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، مسوولان بخش مسکن که گفته می‌شود تا پیش از ابلاغ بسته جدید پولی، از تصمیم بانک‌مرکزی برای افزایش 5 میلیون تومانی سقف وام خرید مسکن بی‌خبر بودند، حالا قصد دارند یکبار دیگر از طریق شورای عالی مسکن یا کارگروه مسکن، جلوی این افزایش را بگیرند. طبق اینکه چند سالی است در دولت متداول شده، همه نوع سیاست‌گذاری درباره بخش مسکن یا تامین مالی این بخش، باید در شورای عالی مسکن یا کارگروه مسکن مورد بررسی و تصویب قرار بگیرد؛ به طوری که طرح اخیر مبنی بر «افزایش سقف وام ساخت به 40 میلیون تومان» در کارگروه مسکن تصویب شد. همچنین وام 25 میلیون تومانی مسکن‌مهر که در بسته جدید بانک‌مرکزی قید شده است پیش‌تر در شورای عالی مسکن مورد توافق اعضا قرار گرفته بود.

25 میلیون وام معادل چندمتر است؟
تسهیلات خرید مسکن درست زمانی افزایش پیدا کرده که ارزش معاملاتی واحدهای مسکونی نیز نسبت به سال گذشته رشد کرده است.با فرض اینکه نرخ رشد قیمت مسکن در تهران از ابتدای سال تاکنون حدود 25درصد بوده است –هنوز آمار رسمی درباره نرخ رشد قیمت مسکن اعلام نشده است- بانک مرکزی معادل همین میزان، سقف وام خرید را افزایش داده است.این در حالی است که سهم وام جدید از پوشش هزینه‌ای قیمت مسکن نسبت به گذشته کمتر شده است. سال گذشته متوسط قیمت مسکن در تهران مترمربعی 5/1 میلیون تومان بود که در این حالت با تسهیلات 18 میلیون تومانی می‌شد 24درصد ارزش خرید کوچک‌ترین واحدمسکونی - 50مترمربعی- را تامین کرد.اما در حال حاضر با توجه به اینکه متوسط قیمت مسکن در تهران به مترمربعی 2 میلیون و 200 هزار تومان رسیده است، تسهیلات 25 میلیون تومانی، کفاف 22 درصد قیمت خرید کم‌متراژ‌ترین واحدمسکونی را می‌دهد. کارشناسان مسکن معتقدند: برای آنکه تسهیلات خرید مسکن کارآیی واقعی داشته باشد، باید بتواند حداقل 40 درصد هزینه خرید ملک را برای خریدار پوشش دهد.
به این ترتیب، وام جدید از یک‌سو به محل مناقشه بین مسوولان اقتصادی تبدیل شده و از سوی دیگر قدرت واقعی آن، اثر محسوسی در تقویت قدرت خرید مسکن ندارد.