شفاف‌سازی در بازار مسکن

  با نهایی‌شدن طرح «کنترل نامحسوس» قیمت مسکن، دولت از ابتدای تابستان به خریداران آپارتمان در کلانشهر تهران «قیمت راهنما» اعلام می‌کند؛ معاون امور مسکن وزارت راه‌وشهرسازی با تشریح جزئیات این طرح گفت: قیمت آپارتمان‌هایی که طی چند ماه‌ فروخته‌شده‌ و مشخصات آنها در سامانه رهگیری معاملات مسکن به ثبت رسیده از طریق دفترچه الکترونیکی در اختیار بنگاه‌های املاک قرار می‌گیرد؛ به طوری که هر متقاضی خرید مسکن می‌تواند کد پستی محل موردنظر خود را به بنگاه اعلام و «قیمت راهنما» را به‌صورت رایگان دریافت کند. در این دفترچه الکترونیکی، آپارتمان‌های موجود تهران به 31 هزار بلوک – هر بلوک حاوی 50 تا 100 واحد مسکونی- تقسیم شده‌اند و قیمت راهنمای واحدها در سه گروه نوساز، کمتر از 10 سال ساخت و بالای 10سال ساخت تعیین شده است؛ به طوری که با گذشت زمان، قیمت‌ها متناسب با معاملاتی که انجام می‌شود، به روز خواهد شد. ابوالفضل صومعلو با اشاره به اینکه، انتشار لحظه‌ای قیمت‌راهنما مسیر حباب‌سازی را برای سوداگران مسکن می‌بندد، تاکید کرد: مبنای این طرح، تعیین دستوری قیمت نیست. معاون وزیر راه‌وشهرسازی افزود: هدف از راه‌اندازی دفترچه الکترونیکی قیمت مسکن در تهران، شفاف کردن قیمت‌ها برای متعاملان است تا خریدار با اتکا به قیمت مرجع، در مقابل پیشنهاد بالای فروشنده، مقاومت کند.

جزئیات «هدفمندی قیمت مسکن» به «دنیای اقتصاد» اعلام شد
اعلام لحظه‌ای قیمت مسکن
 دولت از ابتدای تابستان به خریداران مسکن در تهران «قیمت راهنما» اعلام می‌کند
 پایان قیمت‌گذاری سلیقه‌ای در بازار مسکن؟
فرید قدیری
هاجر شادمانی
یک نوشداروی دولتی قرار شده قیمت مسکن در تهران را قبل از فرارسیدن معاملات تابستانی، از بیماری «حباب» نجات دهد.
مسوولان بازار مسکن از آنجا که هر نوع رشد قیمت مسکن را حباب‌قیمتی تفسیر می‌کنند و معتقدند قیمت‌ها باید آنقدر ثابت بماند تا قدرت خرید به آنها برسد، قصد دارند برای فصل نقل‌وانتقالات سال‌جاری طرح هدفمندسازی قیمت مسکن را اجرا کنند.
این طرح که سال گذشته تحت عنوان «بلوک‌بندی قیمت مسکن» در دست تدوین معاونت امور مسکن وزارت مسکن و سپس در اختیار همین معاونت در وزارت راه‌وشهرسازی قرار گرفت، حالا آماده استفاده در کلانشهر تهران است تا به واسطه آن، قیمت‌ها فیلتر شده و مسیر صعودهای سلیقه‌ای برای فروشنده‌ها بن‌بست شود.
گزارش «دنیای‌اقتصاد» از جزئیات این طرح حاکی است: با استفاده از نقشه کد‌پستی نقاط مختلف تهران و سامانه رهگیری معاملات مسکن، یک دفترچه الکترونیکی حاوی قیمت واقعی انواع آپارتمان نوساز، چندسال ساخت و قدیمی تهیه شده و به زودی در اختیار بنگاه‌های مسکن قرار می‌گیرد طوری که به کمک این دفترچه می‌توان از قیمت قابل اطمینان در هر محله مطلع شد و از آنها برای معاملات پیش‌رو استفاده کرد.
مبنای قیمت‌ها در این دفترچه، میانگین قیمت قید‌شده در مبایعه‌نامه‌هایی است که طی یکی دو فصل گذشته در سامانه رهگیری معاملات مسکن به ثبت رسیده است.
با اجرای این طرح متقاضیان خرید مسکن در هر نقطه از تهران می‌توانند با مراجعه به بنگاه‌های املاک و اعلام کدپستی محل جست‌وجو، قیمت مرجع را به دست بیاورند و در میز معامله‌ از آن استفاده کنند. قیمت‌مرجع همان قیمتی است که در حداقل یک فصل گذشته برای خرید‌وفروش اغلب واحدهای مشابه در آن منطقه، به کار رفته است. دولت در این طرح بدون آنکه اقدام به تعیین دستوری قیمت مسکن کرده باشد، اختیار استفاده از قیمت مرجع را به خریدار و فروشنده واگذار می‌کند اما تحت تاثیر فضایی که با افشای قیمت‌های واقعی در بازار مسکن به وجود می‌آید عملا جلوی مانور قیمت‌های کاذب و خارج از چارچوب منطقه گرفته خواهد شد.
در دفترچه الکترونیکی قیمت مسکن، آپارتمان‌های موجود تهران به 31 هزار بلوک تقسیم شده که هر بلوک به طور متوسط 50 تا 100 واحدمسکونی را در بر می‌گیرد. در هر یک از بلوک‌ها یک دامنه قیمتی برای سه مدل آپارتمان – نوساز، زیر 10 سال ساخت و بالای 10 سال ساخت- تعیین شده که به محض وارد کردن کدپستی یک واحدمسکونی، اطلاعات مربوط به قیمت واقعی آن واحد در دفترچه الکترونیکی مشخص می‌شود.
آن‌طور که معاون امور مسکن وزارت راه‌وشهرسازی می‌گوید، با آموزشی که به مشاوران املاک داده شده، همزمان با اجرای طرح، آنها موظف می‌شوند اطلاعات دفترچه الکترونیکی قیمت مسکن را به متقاضیان خرید آپارتمان ارائه کنند.
قیمت‌مرجع در دفترچه الکترونیکی
ابوالفضل صومعلو، معاون امور مسکن وزارت راه‌وشهرسازی درباره جزئیات طرح هدفمند‌سازی قیمت مسکن در تهران به «دنیای‌اقتصاد» گفت: مبنای این طرح، تعیین دستوری قیمت نیست. سیاست دولت این است که در بازار مسکن قصد دخالت نداشته باشد، اما شرط گذاشته‌ایم که اگر گروهی خواستند به قصد سوداگری التهاب در بازار مسکن ایجاد کنند، مسلما ما تدابیر لازم را خواهیم داشت که البته اتفاق مهمی در سال جاری در بخش عرضه مسکن خواهد افتاد و یک میلیون و 200 هزار واحدمسکونی طبق لیستی که تهیه شده در شهرهای مختلف بهره‌برداری می‌شود و اثر کافی بر قیمت‌ها می‌گذارد.
صومعلو درباره نحوه محاسبه قیمت مرجع گفت: نرم‌افزار شرکت پست با نرم‌افزار سامانه رهگیری معاملات مسکن انطباق داده شده تا هر متقاضی خرید مسکن که کدپستی محل موردنظر خود را وارد سامانه می‌کند، قیمت مرجع آن واحد به او اعلام شود. وی با بیان اینکه سامانه اعلام قیمت‌مرجع دقیق‌ترین اطلاعات را در اختیار مشاوران ‌املاک و متقاضیان مسکن قرار می‌دهد، افزود: زمانی که مشاور املاکی با وارد کردن کدپستی وارد سامانه اعلام قیمت‌ها می‌شود تعداد معاملاتی که در آن بلوک برای خرید واحدمسکونی انجام شده اعلام می‌شود که این معاملات براساس تقسیم‌بندی عمر‌بنا همچون نوساز بودن یا نبودن واحدهای فروخته‌شده، زیر 10 سال بودن یا بالای 10 سال بودن واحدها مشخص می‌شود.
معاون امور مسکن وزارت راه‌وشهرسازی در پاسخ به اینکه «قیمت‌های مرجع از روی معاملات چه سالی محاسبه می‌شود؟» گفت: بسته به اینکه در هر یک از بلوک‌ها -که به طور متوسط 50 تا 100 واحدمسکونی را دربرمی‌گیرد- طی ماه‌های اخیر چه تعداد معامله انجام شده باشد، قیمت‌مرجع به دست می‌آید. ممکن است در یک محله‌‌ای قیمت‌‌های خرید‌وفروش سال89 مبنای قیمت‌مرجع قرار گیرد.
صومعلو تاکید کرد: در جریان تدوین طرح هدفمندسازی قیمت مسکن مطلع شدیم طی سال گذشته قیمت آپارتمان در شهر تهران درحدی که غیرطبیعی و نگران‌کننده باشد افزایش پیدا نکرده اما سایر املاک به خصوص کلنگی به خاطر کمبود زمین با تغییرات قابل‌‌توجهی روبه‌رو شده است.
این مسوول بازار مسکن در ادامه گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» درباره زمان اجرای طرح تصریح کرد: در حال حاضر کار انطباق سامانه با نرم‌افزار شرکت پست به اتمام رسیده است. از طرفی این سامانه با سامانه رهگیری معاملات مسکن که قیمت‌ واحدهای فروخته‌شده در آن ثبت می‌شود نیز لینک شده است و مراحل نهایی هماهنگی با مشاوران‌املاک در حال انجام است.
صومعلو گفت: بنگاه‌های املاک قیمت‌مرجع را باید به صورت رایگان در اختیار افراد قرار دهند.
محاسبه اجاره‌بها با قیمت‌مرجع
ابوالفضل صومعلو در پاسخ به اینکه سال گذشته اجاره‌بها در تهران چند درصد افزایش پیدا کرد؟ گفت: ما نمی‌خواهیم عدد بدهیم اما میانگینی که سال گذشته برای افزایش اجاره‌بها به عنوان سقف تعزیرات اعلام کردیم 7 تا 9 درصد بود، ولی آن‌طور که اتحادیه املاک به ما اطلاع داد پارسال اجاره‌بها بین 10 تا 12 درصد افزایش پیدا کرد.
وی افزود: سال گذشته شرایط خاصی در بازار اجاره مسکن برقرار بود. از یک‌سو نرخ سود بانکی رقم پایینی بود و موجران علاقه‌مند بودند به جای رهن، اجاره ماهانه دریافت کنند، اما برای امسال به دلیل اینکه دولت پذیرفت برای کنترل تورم باید نرخ سود بانکی را افزایش دهد، این افزایش بر اجاره‌بها اثر خواهد گذاشت و موجران را به سمت دریافت پول‌پیش تشویق خواهد کرد ضمن اینکه با افتتاح‌های پیش‌رو هیچ‌گونه نگرانی‌ای برای افزایش غیرمعقول اجاره‌بها نداریم.
وی همچنین گفت: سال گذشته بنا بر گزارش‌هایی که از بازار اجاره دریافت کردیم حدود 15 درصد از مالکان آپارتمان‌های اجاره‌ای، مبلغ اجاره را افزایش ندادند.
صومعلو افزود: در سال جاری امکان محاسبه اجاره‌بها از روی قیمت‌مرجع وجود دارد و مستاجران می‌توانند بعد از دریافت قیمت‌مرجع از سامانه با استفاده از فرمول قیمت‌ملک و اجاره‌بهای آن، رقم اجاره را به دست بیاورند.
معاون امور مسکن همچنین تصریح کرد: فعلا برنامه‌ای برای اجرای طرح تعزیرات اجاره‌بها نداریم هر چند استفاده از این ابزار در تابستان سال گذشته مورد تایید بازار واقع شد و موفقیت‌آمیز بود.
عکس: نگار متین‌نیا