بحران جهانی خرید مسکن

دنیای اقتصاد- مطالعه‌ای توسط یک محقق انگلیسی درباره چالش‌های مشترک کشورها در بخش مسکن انجام و نتایج آن اخیرا در دانشگاه آکسفورد تشریح شده است. این مطالعه تاکید می‌کند: معضل جهانی ناتوانی قدرت خرید مسکن عملا از سال 2008 به بعد نمایان شد که اثر منفی پرداخت انبوه تسهیلات خرید مسکن توسط بانک‌های آمریکا روی اقتصاد این کشور در آن سال به اوج رسید و موسسات پولی سایر کشورها پرداخت وام را متوقف کردند. اغلب کشورها همچنین تمایل دارند خانه‌هایشان را مدام خرید و فروش کنند تا از افزایش قیمت سود ببرند.

در نشستی با موضوع کمبود جهانی مسکن در «دانشگاه آکسفورد» تشریح شد
بحران‌ جهانی ناتوانی در خرید ‌مسکن
 تاکید بر «کنترل مالیاتی قیمت‌مسکن» در نشست آکسفورد
 محسن رنجبر
نتایج مطالعاتی که یک محقق انگلیسی درباره چالش مشترک مردم کشورها در حوزه تامین مسکن، انجام داده است، نشان می‌دهد: در همه کشورها چه توسعه‌یافته و چه در حال‌توسعه با هر مقیاس جمعیتی، خانوارهایی که قصد دارند برای اولین‌بار مسکن خریداری کنند قدرت حداقلی برای تامین مالی را ندارند طوری که این ضعف تا چند سال آینده حجم انباشت تقاضا در بازار مسکن را تصاعدی افزایش خواهد داد.
این مطالعه که اخیرا در نشست بررسی جهانی بازار مسکن در دانشگاه آکسفورد تشریح شده، تاکید می‌کند: معضل جهانی ناتوانی قدرت خرید مسکن عملا از سال 2008 به بعد نمایان شد که اثر منفی پرداخت انبوه تسهیلات خرید مسکن توسط بانک‌های آمریکا روی اقتصاد این کشور در آن سال به اوج رسید و موسسات پولی سایر کشورها نتیجه گرفتند که به جای پرداخت وام معادل 80 تا 90 درصد ارزش ملک، حداکثر تا50 درصد ارزش آن، وام پرداخت کنند.
از سوی دیگر علاوه بر کاهش حمایت بانک‌ها از خریداران مسکن در جهان، علاقه شدید مالکان زمین و آپارتمان به استفاده از ملک‌شان در مسیر دلالی و خرید‌وفروش مداوم آن به جای فروش به مصرف‌کننده، باعث شده تعداد خانه‌های در دسترس متقاضیان کم شود و قیمت این خانه‌ها افزایش یابد.
در نشست «آکسفورد» به دولت‌ها توصیه شده با استفاده از ابزار مالیات، مالکان را تشویق کنند املاک خود را با قیمت منصفانه بفروشند تا مشمول مالیات بر افزایش قیمت مسکن نشوند.
«قدیم‌ها یک تازه عروس و داماد خیلی راحت می‌توانستند جایی برای زندگی دست و پا کنند. اما حالا این نسل جدید دارد بزرگ می‌شود، بی‌آنکه خانه‌ای مناسب و دلخواه داشته باشد. حتی اگر شغل خوبی پیدا کنند، دستمزد‌شان اصلا کفاف هزینه‌های مسکن را نمی‌دهد، مجبور می‌شوند با پدر و مادرشان زندگی کنند یا در خانه‌هایی تنگ و در‌هم‌برهم سر کنند.»
«این حرف‌ها به گوشتان آشنا است؟ احتمالا. در دو سه ماه گذشته دیده‌ام که مردم دقیقا همین حرف‌ها را درباره محله‌هایشان در واشنگتن، پکن، نایروبی، لندن، بمبئی و تورنتو بر زبان می‌آورند.»
«مشکل جهانی، اگر وجود داشته باشد، این است که مسکن کافی برای اجاره یا خرید در قیمتی که افراد دارای مشاغل مناسب اما عادی، از پس‌شان برآیند، وجود ندارد.
اوضاع طوری شده که این شرایط را عادی به حساب می‌آوریم. اما در حقیقت این وضع اصلا عاقلانه نیست. مسکن یک اسباب راحتی اساسی و بنیادی است که ساختش چندان زحمتی ندارد. اگر تقاضا برای آن زیاد است و مردم به پرداخت بابت آن تمایل دارند، آیا نباید افراد زیادی وجود داشته باشند که بخواهند با ساخت مسکن، پول خوبی به جیب بزنند؟ بازار مسکن باید یکی از بازار‌های اساسی‌تر و پایه‌ای‌تر دنیا باشد.
اما چنین نیست. اینجا در لندن ظرف چند سال پیش رو 374 هزار خانوار جدید خواهیم داشت، در حالی که تنها 214 هزار واحد مسکونی جدید ساخته خواهد شد. در سال 2010 در تورنتو 9 هزار واحد استیجاری خالی وجود داشت، حال آنکه نزدیک به 70 هزار خانوار دنبال اجاره خانه بودند. در پکن این روز‌ها اجاره‌بهای یک آپارتمان با متراژ متوسط، 27 برابر حقوق یک فرد با درآمد متوسط است. افراد به هر دلیل نمی‌خواهند وارد کسب‌و‌کار ساخت مسکن شوند.
این را هم بگویم که مردم واقعا می‌خواهند به کار ملک وارد شوند. خرید و فروش ملک در بیشتر کشور‌ها بازار داغ و پر‌رونقی دارد. مساله تنها این است که نمی‌خواهند مسکن بیشتری روی این زمین‌ها بسازند بلکه فقط می‌خواهند ملک‌شان را در راه دلالی وارد کنند.
افراد بیشتر از آنکه به ملک به عنوان یک وسیله رفاهی پایه‌ای نگاه کنند، آن را یک گزینه سرمایه‌گذاری در نظر می‌آورند. به همین خاطر سقوط بازار برای افراد طبقه متوسط متعلق به نسل قبل (مثل من) که از خود‌شان خانه دارند، یک هدیه است.»
«هر بار که قیمت مسکن افت می‌کند، روزنامه‌ها می‌گویند بحران مسکن به وجود آمده است. من اعتقادی غیر از این دارم. من می‌گویم وقتی قیمت مسکن ثابت است یا افت می‌کند، بازار شرایط بهتری دارد، چون این اوضاع به این معنی است که عرضه از تقاضا جلو زده است.»
این حرف‌ها را دکتر آلن گیلبرت، متخصص سیاست‌های بخش مسکن در یونیورسیتی‌کالج لندن می‌گوید. دکتر گیلبرت در نشستی که دانشگاه آکسفورد درباره کمبود جهانی مسکن برگزار کرده، این اظهار نظرات را مطرح کرده است:
«جالب‌تر از همه این است که بحران مسکن در جاهایی مثل کنیا و جاهایی همچون کانادا ریشه‌های اصلی یکسانی دارد. قیمت ملک که به سرعت بالا می‌رود یا گه‌گاه به سرعت افت می‌کند، یک علت کلیدی وقوع بحران است.
بانک‌ها در غالب کشورها بعد از اینکه در بحران بانکی سال 2008 آمریکا مشاهده کردند بانک‌های این کشور نقره‌داغ شدند، از وام‌دهی به خریداران جدید مسکن بیم دارند.
اکنون وام گرفتن در آمریکای شمالی و اروپا که تنها می‌توان با آن 50 در‌صد قیمت مسکن را تامین کرد، سخت شده و در چین، حتی از این هم سخت‌تر است. در آفریقا که تقریبا غیرممکن است. شنیده‌ام که حقوق رییس بانک مرکزی کنیا به قدری نیست که بتواند در آفریقا وام رهنی بگیرد. بد‌تر اینکه هراس بانک‌ها از وام‌دهی به کسانی که به دنبال پروژه‌های گران‌قیمت مسکن استیجاری هستند، از این هم بیشتر است. دلیل این مساله آن است که قیمت ملک آن‌قدر سریع افزایش می‌یابد که شاید پس از چند سال، مدل کسب‌و‌کار استوار بر اجاره این پروژه‌ها منطقی نباشد.
افزون بر آن محرک‌های دولتی چندانی (همچون معافیت‌های مالیاتی) برای ساخت مسکن اجاره‌ای که منابع مالی‌اش از طریق بورس تامین شود و باید یک اولویت باشد، وجود ندارد.
ظاهرا دولت‌ها مطلقا علاقه‌ای ندارند که ساخت مسکن را به فعالیتی مطلوب تبدیل کنند. سیاست‌های منطقه‌بندی (طرح اعلام قیمت مرجع برای خرید‌وفروش مسکن)، قوانین کنترل اجاره، محدودیت‌های مربوط به حداقل برِ ساختمان، الزامات برنامه‌ریزی (که هیچ کدامشان هم به هیچ دردی نمی‌‌خورند) و بیشتر از همه این‌ها رفتار‌های مالی جانبدارانه حیرت‌آوری که در دفاع از مالکان کنونی وجود دارد، نفس‌مان را بند آورده است.»
دکتر گیلبرت در ادامه اظهارات خود می‌گوید: «اگر واقعا می‌خواستیم مسکن، فراوان و سود‌آور شود، باید بر اساس افزایش سالانه قیمت زمین از مالکان‌شان مالیات می‌گرفتیم - مالیات بر ارزش زمین- این کار دو سود دارد. اولا از یک منبع ثروت نا‌مولد مالیات می‌گرفتیم، در حالی که مالیات بر درآمد و مالیات بر سود شرکت‌ها می‌تواند جلوی نو‌آوری و ریسک‌پذیری را بگیرد. ثانیا از آنجا که خریداران و فروشندگان می‌دانند که مالیاتی وجود دارد، ارزش ملک به سرعت افزایش پیدا نمی‌کند.
این باعث می‌شود که تازه‌واردان بازار مسکن بتوانند راحت‌تر پا به این بازار بگذارند و صاحبخانه‌ها بتوانند راحت‌تر بر پایه مطلوبیت مسکن خرید و فروش کنند. این کار همچنین باعث می‌شود که سرمایه‌گذاران نه از طریق به جیب زدن پول به خاطر افزایش قیمت زمین تحت مالکیت خود، بلکه از راه بهبود ارزش در‌آمدی آن - کسب اجاره، افزایش کمیت یا کیفیت مسکن ساخته‌شده روی زمین، فشار آوردن به دولت برای فراهم آوردن امکان استفاده بهتر یا متمرکزتر از زمین - سود ببرند. وقتی مردم بتوانند نسبتا خوب، در تعداد زیاد و نزدیک به محل کار خود زندگی کنند، اقتصاد بسیار بهتر عمل می‌کند. اما وقتی تعداد اندکی از ما روی کاغذ سود‌های بی‌فایده‌ای از محل خانه‌هایمان به دست آوریم و بقیه از بازار بیرون بمانیم، همه ضرر می‌کنند.