برنامه‌های باقیمانده دولت دهم در بخش مسکن، به دلیل تقارن با سال‌های اوج تقاضا در این بازار، بر محور «عرضه آپارتمان‌های ارزان‌قیمت» پایه‌ریزی شده و قرار است شکل جدیدی از مسکن‌مهر را به اجرا دربیاورد که در قالب آن انبوه‌سازان کماکان در ساخت‌وسازها مشارکت دارند؛ اما با این تفاوت که اصل بر واگذاری زمین‌های 99ساله نخواهد بود، بلکه اولویت با سازنده‌هایی است که «زمین ملکی» ارائه می‌کنند. وزیر راه‌ و شهرسازی در گفت‌وگوی تفصیلی با «دنیای‌اقتصاد» با اشاره به اینکه برای سال91 برنامه احداث حداقل یک میلیون و 400 هزار واحد مسکونی جدید در دستور کار قرار دارد، اعلام کرد: بسیار علاقه‌مندیم قراردادهای جدید با انبوه‌سازان را به سمت «مسکن‌ مهر خودمالکی» هدایت کنیم تا عرصه و اعیان، توام به مالکیت متقاضیان واجدشرایط دربیاید. علی نیکزاد در عین حال از انتظار معاونت امور مسکن این وزارتخانه برای اعلام نتایج سرشماری نفوس‌ومسکن خبر داد و گفت: احتمال می‌دهیم در گزارش جدید مرکز آمار، شاخص «تراکم خانوار در واحد مسکونی» نرخ جدیدی را نشان دهد که در این صورت نیاز است برنامه ساخت‌وسازهای مسکونی برای دو سال آتی را با آمار جدید تطبیق دهیم. نیکزاد همچنین با دفاع تمام‌قد از طرح مسکن‌مهر تاکید کرد: طرف تقاضا در این طرح برخلاف برخی اظهارنظرها، از «تنوع دهک‌های درآمدی» برخوردار است و واحدهای مسکونی‌مهر به همه نوع خانوار با انواع شغل‌های دولتی و آزاد به شرط واجد شرایط بودن تعلق می‌گیرد.

وزیر راه‌وشهرسازی در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد
اجرای جدید از مسکن‌مهر
 دفاع تمام‌قد وزیر از مسکن‌مهر: تعجب می‌کنم برخی می‌گویند مسکن‌مهر فاقد تنوع درآمدی است
 تشریح برنامه‌های باقیمانده دولت‌ دهم
 جزئیات ساخت 700هزار مسکن‌جدید مهر
 انبوه‌سازان برای خرید زمین آماده شوند
فرید قدیری
وزارت راه‌وشهرسازی برای دو سال پیش‌رو –که نیمه پایانی دولت دهم نیز محسوب می‌شود- تصمیم گرفته «اجرای جدیدی از مسکن‌مهر» را ارائه دهد تا اوج تقاضای مسکن که طی این مدت اتفاق می‌افتد و به حدود 3 میلیون واحد مسکونی نیاز پیدا می‌کند، بتواند از عرضه سریع و کافی بهره‌مند شود.
برنامه وزارت راه‌وشهرسازی برای تنظیم بازار مسکن، همچون دو سال اخیر، بر مدار مشارکت انبوه‌سازان در ساخت واحدهای مسکونی ارزان‌قیمت –مسکن‌مهر- تکیه دارد با این تفاوت که برای افزایش مسوولیت سازنده‌ها در ساخت‌وسازهای جدید، اصل بر واگذاری زمین 99ساله نیست، بلکه اولویت با کسانی است که دارای زمین هستند و می‌توانند با استفاده از شرایط «مسکن‌مهر ملکی»، تسهیلات بانکی با نرخ سود یارانه‌‌ای دریافت کنند.تجربه یک‌سال اخیر در طرح مسکن‌مهر نشان داده در آن دسته از پروژه‌هایی که زمین، ملکی بوده است سرعت احداث در سطح مطلوبی قرار داشته است. علی نیکزاد در گفت‌وگویی تفصیلی با «دنیای‌اقتصاد» درباره آنچه برای بازار‌مسکن تدارک دیده شده، تصریح کرده است: بر مبنای اطلاعاتی که از میزان تقاضای مسکن در شهرهای مختلف به دست آمده، برای سال91 ظرفیتی معادل ساخت حداقل یک میلیون واحدمسکونی و شهرها پیش‌بینی شده است که از این تعداد، 700 هزار واحد در قالب مسکن‌مهر با مجوزهای جدیدی که زمستان امسال در اختیار انبوه‌سازان قرار می‌گیرد، ساخته خواهد شد و مابقی نیز به شکل سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در داخل شهرها از طریق اخذ پروانه‌ساختمانی از شهرداری‌ها احداث می‌شود.
نیکزاد با تاکید بر اینکه مجموع این یک میلیون واحد حداکثر تا نیمه اول سال92 تحویل بازار مصرفی خواهد شد، افزود: هم‌اکنون بسته سیاستی مسکن توسط معاونت امور مسکن وزارت‌ راه‌وشهرسازی در حال تهیه است که یکی از پیشنهادها در این بسته، ایجاد مشوق در انبوه‌سازان برای تهیه زمین و ساخت «مسکن‌مهر ملکی» به جای ساخت مسکن‌مهر روی زمین‌های 99‌ساله است.
وزیر راه‌وشهرسازی همچنین درباره تکلیف ساخت‌وسازهای کنونی مسکن‌مهر نیز گفت: با افزایشی که در سرعت تکمیل واحدها به‌وجود آمده، مقرر شده است تا پایان امسال یک میلیون و 200 هزار واحد مسکونی‌مهر به متقاضیان واجدشرایط تحویل داده شود.
علی نیکزاد در عین حال از انتظار وزارت راه‌وشهرسازی برای پایان سرشماری نفوس و مسکن و اعلام نتایج مربوط به «تعداد واحدهای مسکونی موجود در کشور و همین‌طور تعداد خانوارها» توسط مرکز آمار خبر داد تا پس از محاسبه آخرین وضعیت «تراکم خانوار در واحدمسکونی» تدوین برنامه تکمیلی برای احداث مسکن آغاز شود.
آقای نیکزاد بیش از یک فصل از ادغام دو وزارتخانه می‌گذرد. با این تجربه کوتاه، قبل از ادغام را می‌پسندید یا شرایط کنونی؟
قبل از ادغام وقت ویژه‌ای روی مسائل بخش مسکن می‌گذاشتیم الان هم چون بحث گسترده‌تر شده، از تفویض اختیار به معاونین استفاده می‌کنم.
در وزارت راه‌وشهرسازی اهداف کاملا مشخص است و ستاد این وزارتخانه ماموریت دارد در بخش‌های راه‌آهن، آزادراه، بخش هوایی، دریایی، بزرگراه، مسکن‌مهر، بافت‌فرسوده و حوزه‌های حمل‌ونقل سیاست‌گذاری‌های دولت را جلو ببرد.
شما اوایل سال89 در مصاحبه با «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردید پرونده مسکن‌مهر می‌تواند سال90 بسته شود. اما تا امروز هنوز پرونده تحویل و واگذاری واحدها باز است و پیشرفت موثری نداشته است. فکر می‌کنید دولت که مسکن‌مهر را جزو معدود طرح‌های مهم اقتصادی خود می‌داند، می‌تواند در پایان کار، سربلند از این طرح بیرون بیاید؟
اینکه می‌گوییم سال بعد پرونده بسته می‌شود منظور پروژه‌های سال قبل است. ما هر سال سهمیه جدیدی برای ساخت مسکن‌مهر تعریف می‌کنیم و الان هم منتظر گزارش نهایی سرشماری نفوس و مسکن هستیم تا اطلاعات خودمان را با آن تطبیق بدهیم. برنامه خود ما مبتنی بر آمار و ارقامی است که از گزارش‌های دوره‌های قبل سرشماری استخراج شده، اما احتمال می‌دهیم در گزارش جدید مرکز آمار «تراکم خانوار در واحدمسکونی» نرخ جدیدی را نشان دهد که در این صورت نیاز است برنامه ساخت‌وسازهای مسکونی برای دو سال آتی را با آمار جدید تطبیق دهیم.ما نسبت به تعهدی که پیش‌تر در مسکن‌مهر گفته بودیم پایبند هستیم و تقریبا همه کارها در حال به نتیجه رسیدن است.از سهمیه ساخت مسکن‌ سال‌های 89 و90، یک میلیون و 200 هزار واحد تا پایان امسال تحویل متقاضیان خواهد شد که 460 هزار واحد در شهرهای بالای 25 هزار نفر جمعیت، 140 هزار واحد در شهرهای زیر 25هزار نفر، 100 هزار واحد در شهرهای جدید، 100 هزار واحد در بافت‌فرسوده و 400 هزار واحدمسکونی نیز در روستاها خواهد بود.
با تحویل این واحدها، آیا مجوز جدید برای ساخت‌ مسکن‌مهر صادر خواهد شد؟
برنامه سهمیه ساخت مسکن سال91 همان‌طور که اشاره کردم آماده است و منتظر گزارش سرشماری برای تکمیل آن هستیم. برنامه ما برای تنظیم بازار مسکن در سال91، احداث حداقل یک میلیون و 400 هزار واحدمسکونی است که 700 هزار واحد به صورت مسکن‌مهر، مسکن‌مهر خودمالکی و نوسازی بافت‌‌های فرسوده ساخته می‌شود و 300 هزار واحد توسط بخش‌خصوصی و 400 هزار واحد نیز برای تامین نیاز مسکن روستاها برنامه‌ریزی شده است.قصد داریم ساخت‌وسازهای سال91 را حداکثر تا نیمه اول سال92 به صورت تکمیل شده تحویل بازار دهیم.
برای دور جدید ساخت‌ مسکن‌مهر، شرایط تحویل کار به انبوه‌سازان تغییر می‌کند؟
بسیار علاقه‌مندیم قرارداد‌های جدید را به سمت خودمالکی پیش ببریم. انبوه‌ساز اگر زمین داشته باشد، تسهیلات می‌دهیم تا واحدها را بسازد و به افراد واجدشرایط تحویل دهد. ضمن اینکه در مسکن‌مهر خودمالکی، عرصه و اعیان در مالکیت فرد درمی‌آید و واحدها از همه نوع خدمات شامل زیربنایی و روبنایی برخوردار خواهند بود.
خوشبختانه مقوله مسکن‌مهر از تکامل خوبی برخوردار شده و شهرسازی‌ها و جامعه فنی و مهندسی را متحول کرده است و باعث جلوگیری از سفته‌بازی زمین و حاشیه‌نشینی‌ شده است.
برای تشویق انبوه‌سازان به ساخت مسکن‌مهر خودمالکی باید ابزار خاصی را به کار بگیرید در غیر این‌صورت سازنده‌ها که طی این دو سال به دریافت رایگان زمین عادت کرده‌اند و عملا نقش پیمانکار را به جای سرمایه‌گذار گرفته‌اند، کماکان به استفاده از زمین 99ساله راغب خواهند بود.
فرمایش شما کاملا درست است. معاونت امور مسکن در حال تدوین بسته سیاستی برای مسکن‌مهر هستند که یکی از پیشنهادها در این بسته، ایجاد مشوق تسهیلاتی برای ساخت مسکن‌مهر خودمالکی است. ما قبل از اینکه در زمستان سال جاری، فراخوان قراردادهای جدید مسکن‌مهر مربوط به سال91 را منتشر کنیم و با انبوه‌سازان قرارداد امضا کنیم، همه شرایط و جوانب کار را بررسی و نهایی خواهیم کرد.
انبوه‌سازان برای دور جدید مسکن‌مهر، از بابت قیمت ساخت پیش‌شرط گذاشته‌اند و حاضر نیستند واحدها را همچون دور اول با قیمت مترمربعی 300 هزار تومان احداث کنند. تصمیمی برای افزایش قیمت ساخت دارید؟
من تا همین الان مراجعات متعددی از طرف انبوه‌سازان دارم که حاضرند پروژه‌های چند صد واحدی را با قیمت متری 300 هزار تومان احداث کنند و این نشان می‌دهد ساخت‌وساز با این قیمت همچنان برای انبوه‌سازان صرف می‌کند. البته یک نکته نباید فراموش شود، در ساخت‌وسازهای مسکونی هرچقدر تیراژ و بهره‌وری بالا باشد، قیمت ساخت افت می‌کند و سازنده‌های مسکن‌مهر نیز باید به این سمت پیش بروند.
بعد از ماجرای تخلف اخیر، مسوولان بانک‌مرکزی از سختگیری در اعطای تسهیلات بانکی سخن گفتند. آیا کُندشدن پرداخت وام‌های بانکی دامن بخش مسکن را نیز گرفته است؟
ببینید بالاترین سقفی که بانک‌ها برای ساخت‌وساز تسهیلات می‌دهند 25 میلیون تومان است. در این بخش وام میلیاردی یکجا به کسی داده نمی‌شود. هم‌اکنون پرداخت تسهیلات ساخت مسکن‌مهر با حمایت بانک‌مرکزی ادامه دارد و مجموع تسهیلات جذب‌شده توسط مسکن‌مهر تاکنون به 22 هزار میلیارد تومان رسیده است.در بخش ساخت‌وسازهای مسکونی، چون سقف وام ساخت مشخص است، اعتبار درنظر گرفته شده شامل همه انبوه‌سازان می‌شود و تعداد وام‌های پرداختی بیشتر می‌شود که به نظرم چنین رویه‌ای نوعی عدالت بانکی برای بخش مسکن محسوب می‌شود.
دستور تابستانی رییس‌جمهور برای برداشت
7 میلیارد دلاری از صندوق‌توسعه و اختصاص آن به ساخت‌وسازهای مسکونی به کجا رسید؟
ما الان مشکلی در دریافت تسهیلات ساخت نداریم و بانک‌مرکزی همکاری مطلوبی با ما دارد. البته بانک‌مسکن در ارائه تسهیلات ساخت پیشرو است و از 6 بانک دیگر که طبق تفاهم‌ به عمل آمده با آنها، قرار بود در بخش نوسازی بافت‌فرسوده همکاری داشته باشند، 5‌ بانک از برنامه عقب هستند.
تسهیلات ارزان‌قیمت فقط به مسکن‌مهر پرداخت می‌شود و برای سایر ساخت‌وسازهای درون شهرها، سازنده‌ها مجبورند در قالب عقودمشارکتی تسهیلات اخذ کنند، علت دوگانگی چیست؟
موضوع مسکن‌مهر متفاوت است. دولت در این طرح وارد شده و عمدا دارد دخالت می‌کند تا کسانی که واجدشرایط خانه‌دار شدن از طریق برنامه‌های حمایتی هستند بتوانند از آن منتفع شوند. دولت اینجا یارانه‌ای را در قالب نرخ سود تعمدا پرداخت می‌کند تا هزینه صاحب‌خانه شدن برای واجدین شرایط تا حد امکان کاهش یابد.
اما در مقابل، دولت و سیستم بانکی از ساخت‌وسازهای غیرمسکن‌مهر نیز استقبال می‌کند و بانک‌ها هم به روشی که باید به این نوع ساختمان‌سازی‌ها تسهیلات بدهند، پرداخت می‌کنند.حتی ما 100 میلیارد تومان از طریق بانک‌مسکن برای پروژه‌های غیرمسکن‌مهر اختصاص داد‌ه‌ایم تا تسهیلات با نرخ سود عرف بازار پرداخت شود، اما این مبلغ تاکنون جذب نشده است.
برخی کارشناسان به شیوه شهرسازی مسکن‌مهر ایراد می‌گیرند و استقرار کم‌درآمدها در این واحدها بدون آنکه تنوع طبقاتی لحاظ شود را به ضرر آینده این مناطق می‌دانند. پاسخ شما به این نوع انتقادها چیست؟
من تعجب می‌کنم که برخی چنین مطالبی را بیان می‌کنند. چه کسی گفته مسکن‌مهر فاقد تنوع دهک‌های درآمدی است؟ شما بروید در پروژه‌هایی که طی یک‌سال گذشته افتتاح کردیم سطح درآمدی خانوارها و نوع شغل افراد ساکن در مسکن‌مهر را ببینید. همه نوع فردی با انواع شغل‌های دولتی و آزاد شامل این طرح می‌شوند و ملاک سطح پایین درآمد است. همه خانوارهایی که تاکنون از دولت زمین یا خانه دریافت نکرده‌اند و طی سال‌های اخیر مالک ‌آپارتمان نبوده‌اند می‌توانند ساکن مسکن‌مهر شوند. حتی زوج‌های جوان نیز واجدشرایط این طرح هستند.
هزینه‌هایی که دولت برای مسکن‌مهر انجام داده، وقتی به بازدهی می‌رسد که خانوارها در آنها ساکن شوند. اگر واحدهای مسکونی‌مهر، مسکونی نشد، تکلیف چیست؟
اگر روزی واحدهای مسکونی‌مهر متقاضی پیدا نکند، یعنی اینکه دو اتفاق در بازار مسکن رخ داده است. اتفاق اول اشباع بازار از واحدمسکونی است که تحت تاثیر آن، عرضه بیشتر از تقاضای موثر شده است که البته ما از این وضعیت خوشحال خواهیم شد. اتفاق دوم نیز می‌تواند این باشد که در کلانشهری همچون تهران، متقاضیان مسکن تمایل به صاحب‌خانه شدن در داخل شهر تهران را دارند که در این حالت گذشته از تکمیل ظرفیت تهران، ساخت خانه در این کلانشهر برای دولت مقدور و ممکن نیست. دولت در تهران زمین مسکونی ندارد ضمن اینکه قانون، ساخت مسکن‌مهر را در داخل کلانشهرها ممنوع کرده است.
به نظر شما علت التهاب اجاره‌بها در تهران طی فصل تابستان چه بود؟
افت‌وخیز اجاره‌بها دور تسلسل پیدا کرده، هر سال در ابتدای فروردین برخی زمزمه افزایش سر می‌دهند تا در تابستان حداکثر استفاده را ببرند و بعد از پایان این فصل، همه چیز آرام می‌شود.
ما برای تابستان سال آینده متکی به واگذاری واحدهای مسکونی در حال ساخت خواهیم بود تا زمینه افزایش دوباره اجاره‌بها کور شود. در کنار عرضه، طرح تعیین دامنه قیمت مسکن و اجاره‌بها را نیز در دستور کار داریم تا با تقسیم تهران به بلوک‌های متعدد، بهای اجاره‌نشینی و قیمت عرصه زمین را مشخص و رعایت آن را در بازار مسکن الزامی کنیم.
عکس: آکو سالمی

پیشگیری از بروز حباب دارایی در بازار مسکن

 
بروز بحران مالی جهانی در سال 2008 و پیامدهای رکودی ناشی از آن، که از شکستن حباب بازار مسکن در آمریکا و به دنبال آن سایر بازارهای مالی آغاز شد، یکی از بزرگترین نمونه‌های اثرات مخرب حباب‌های دارایی است.

بازار مسکن در اقتصاد ایران حداقل ظهور و سقوط یک حباب دارایی را در سیر تاریخی خود در سال 1387 تجربه نموده است، که علاوه بر حاکم نمودن رکود در بخش مسکن، به دلیل همبستگی بالای بخش مسکن و تولید ناخالص داخلی، موجبات تشدید رکود اقتصاد کشور در سال‌های 87 و 88 را فراهم نمود. در واقع شکستن حباب‌های دارایی اعم از دارایی‌های مالی یا فیزیکی، با توجه به اندازه و مقیاسشان، می‌توانند خالق بحران‌های مالی و عامل ایجاد اثرات مخرب بر عملکرد اقتصادی باشند. تجربه نشان داده است، زمانی که یک حباب دارایی تا حد زیادی بزرگ شده و به مرحله شکستن رسیده است، قدرت مانور سیاست‌گذاران اقتصادی برای مدیریت آن به حداقل می‌رسد و عملا اقدام مفیدی برای جلوگیری از شکستن حباب دارایی میسر نیست. این امر اهمیت مدیریت اقتصاد کلان جهت پیشگیری از وقوع حباب‌های دارایی را نشان می‌دهد. هدف مقاله حاضر تحلیل نظری حباب‌های دارایی، بررسی تجربی حباب مسکن در اقتصاد ایران و بررسی سیاست‌های مناسب جهت جلوگیری از ظهور و سقوط حباب مسکن و پیامدهای منفی ناشی از آن است.

2. حباب دارایی چیست و چگونه به وجود می‌آید؟
هنگامی‌که قیمت جاری یک دارایی از ارزش بنیادی آن فراتر می‌رود و این انحراف به صورت مداوم طی یک بازه زمانی افزایش می‌یابد، ما به اصطلاح با یک حباب دارایی مواجه هستیم. حباب‌ها اگر چه ممکن است در بازار کالاهای مختلف مانند بازار نفت به وجود آیند، اما عمدتا در بازارهای دارایی مانند بازار سهام و مسکن شکل می‌گیرند. اقتصاددانان در مواجهه با تجربه واقعی حباب‌ها در بازارهای دارایی دیدگاه‌های متفاوتی را مطرح می‌کنند. دیدگاه اقتصاددانان مدرن، مانند مکتب شیکاگو و طرفدارانِ اقتصاد طرف عرضه، تکذیب وجود هرگونه حباب است و معتقدند آنچه به عنوان حباب مطرح می‌شود، در واقع نتیجه عوامل واقعی است. به نظر می‌رسد اقتصاددانان طرف عرضه و اقتصاددانان مکتب شیکاگو معتقدند که تأیید وجود حباب در بازار یک نوع توهین به انسان اقتصادی است، چراکه آنها این موضوع را به عنوان بیان یک سری نقایص روانی و ذهنی در افراد می‌دانند که رفع آنها نیاز به دخالت دولت دارد.
دیدگاه دوم که از سوی کینزین‌ها و طرفداران فایننس رفتاری مانند رابرت شیلر حمایت می‌شود، بیان‌گر این مطلب است که اولا وجود حباب‌ها، یک واقعیت است و ثانیا حباب‌ها به دلیل عوامل روانی‌ و ذهنی فعالان بازار که در عبارت غیرعقلانی بودن افراطی خلاصه می‌شود و در کانون آن رفتارهای سفته‌بازی فعالان بازار قرار دارد، ایجاد می‌شوند. براساس این دیدگاه ظهور و سقوط حباب‌ها ناشی از هوش هیجانی و احساسات فوق‌العاده زیاد انسان‌ها هستند. اگرچه عوامل واقعی نقشی را در ایجاد حباب‌ها ایفا می‌کنند، اما عوامل علّی مهم برای خلق مسیر ظهور و سقوط حباب‌ها، عوامل روانی هستند. حباب‌ها گسترش پیدا می‌کنند، به دلیل اینکه افراد نسبت به شرایط موجود مطمئن می‌شوند و فرآیند افزایش قیمت‌ها در مسیر گسترش حباب‌، از خود تغذیه می‌کند و در نهایت با از دست رفتن اعتماد نسبت به تداوم و پایداری حباب‌، یک حباب می‌ترکد.
دیدگاه سوم متعلق به مکتب اتریشی است، که معتقد است حباب‌ها متشکل از تغییرات واقعی و روانی‌ای هستند که از مسیر سیاست‌های پولی ایجاد می‌شوند. حباب، ناشی از سیاست پولی انبساطی است. به عبارت دیگر در غیاب تزریق پول، حباب‌ها حادث نمی‌شوند. نتیجه تزریق پول به اقتصاد این است که توزیع نادرست منابع گسترش می‌یابد و بدین وسیله فعالیت‌های سفته‌بازی و نامولد نسبت به فعالیت‌های مولد افزایش می‌یابند و از آنها پیشی می‌گیرند. این دیدگاه این مزیت را دارد که علل اقتصادی حباب‌ها را مشخص می کند؛ در نتیجه با آگاهی از علل اقتصادی ایجاد حباب‌ها می‌توان سیاست‌هایی اتخاذ کرد که مانع از ایجاد و گسترش حباب‌ها شد.
بنابراین براساس دیدگاه اقتصاددانان کینزی، ظهور و بروز حباب‌های دارایی ناشی از رفتارهای غیرعقلایی، هوش هیجانی و احساسات فوق‌العاده زیاد انسان‌ها و حرص و طمع آنان برای کسب سود از طریق فعالیت‌های سفته‌بازی است که جان مینارد کینز از آن به عنوان خوی حیوانی یاد می‌کند؛ اما از نظر بخشی از اقتصاددانان نئوکلاسیک، حباب‌ها می‌توانند عقلایی باشند. در واقع به وجود آمدن حباب‌های دارایی به این معنا نیست که فعالان بازار غیرعقلایی رفتار می‌کنند و دچار توهم شده‌اند و قیمت‌های حبابی دارایی را به اشتباه به عنوان ارزش بنیادی دارایی ارزیابی کرده و دارایی را به خاطر ارزش بنیادی آن تقاضا کرده و می‌خرند، بلکه آنها در انتظار افزایش بیشتر و بیشتر قیمت دارایی و بنابراین کسب سود سرمایه‌ای حاصل از دارایی در کوتاه‌مدت هستند و در نتیجه به نحو عقلایی به فرآیند ایجاد حباب می‌پیوندند.
حباب‌ها خواه عقلایی قلمداد گردند، خواه غیر عقلایی، این امر محرز است که عوامل روانی و ذهنی و فعالیت‌های سفته‌بازی فعالان بازار که به طمع سود انتظاری حاصل از خرید دارایی حبابی در کوتاه‌مدت صورت می‌پذیرند، قطعا جزء مهم و جدایی‌ناپذیر از مکانیسم انتشار و گسترش حباب‌ها هستند؛ اما اگر به تحلیل علی حباب‌ها علاقه‌مند باشیم، به این نتیجه می‌رسیم که انتظارات و عوامل روانی خواه عقلایی باشند و خواه غیرعقلایی، برای بروز و ظهور حباب‌های بزرگ دارایی کافی نیستند و به خودی خود نمی‌توانند موجب شکل‌گیری حباب‌های بزرگ دارایی شوند. به نظر می‌رسد لازمه شکل‌گیری فرآیندهای حبابی در بازارهای دارایی، تجمیع مجموعه‌ای از عوامل روانی و واقعی است؛ به عبارت بهتر، زمانی که عوامل واقعی، زمینه‌های واقعی بروز و ظهور حباب‌ها را فراهم کردند، آنگاه عوامل روانی و فعالیت‌های سفته‌بازی فعالان بازار، مایه انتشار و گسترش حباب‌ها می‌شوند.
واقعیت این است که بازارهای دارایی مانند بازار مسکن، دچار حباب‌های بزرگ نمی‌شوند، مگر آنکه نقدینگی در حجم‌های بزرگ و به طور مداوم به سوی آنها گسیل شود. اما سوال اساسی این است که چه عوامل واقعی، نقدینگی را به صورت مداوم و در حجم‌های بزرگ به سوی بازار یک دارایی خاص گسیل می‌نماید و زمینه بروز و ظهور یک حباب دارایی را فراهم می‌آورند؟

1.2. نقش خلق و تزریق پول به اقتصاد در شکل گیری حباب‌ها
قطعا یکی از مهم‌ترین عوامل واقعی که زمینه بروز و ظهور یک حباب دارایی را فراهم می‌نماید، خلق و تزریق پول به اقتصاد در مقیاسی وسیع است. اما مکانیسم اثرگذاری خلق پول در ایجاد یک حباب دارایی چگونه است؟ در تجزیه و تحلیل پولی مکاتب فکری اقتصاد کلان، کمتر به نقش بازارهای دارایی توجه شده است. عموما مباحث در مورد نقش و تاثیرات پول در اقتصاد، به بررسی تاثیرات پول در عملکرد بازار کالا و خدمات و در نتیجه تولید و اشتغال محدود شده است.
ماهیت و کارکرد پول در سنت کلاسیکی اساسا به عنوان وسیله مبادله و سنجش ارزش است و اهمیتی بیش‌ از این ندارد؛ به نحوی که هر کالای دیگری می‌تواند نقش پول را ایفا نماید. تحت سنت فکری کلاسیک، ایده‌ تفکیک کلاسیکی بسط و گسترش یافت و به ایده مسلط در اندیشه اقتصادی تبدیل شد. بر اساس تفکیک کلاسیکی، اقتصاد به دو بخش واقعی و پولی تفکیک شد، که در آن پول در بلندمدت خنثی است، به نحوی که در بلندمدت پول در تعیین متغییرهای واقعی اقتصاد مانند تولید واقعی، اشتغال و نرخ بهره واقعی نقشی نداشت و در نتیجه پول از تحلیل‌های بخش واقعی اقتصاد محو شد.
مکاتب فکری دیگر در اقتصاد کلان، ایده تفکیک کلاسیکی را زیر سوال بردند و در صدد برآمدند تا نقش پول را در عملکرد واقعی اقتصاد مورد تحلیل قرار دهند. وجه مشترک نظریات اقتصادی در زمینه نقش پول این بود که کمتر به نقش و ظرفیت بازارهای دارایی در هضم و جذب پول توجه شد و بازارهای دارایی در حاشیه تجزیه و تحلیل‌های پولی قرار داشتند؛ آنچه اهمیت داشت، نقش پول در تولید و اشتغال بود.
کینز در نظریه عمومی‌خود درصدد رد تفکیک کلاسیکی و پیوند دادن پول و بخش واقعی اقتصاد بود. کینز جهت پیوند دادن پول و عملکرد بخش واقعی اقتصاد، انتظارات و پیش‌بینی عوامل اقتصادی را از طریق مفهوم رجحان نقدینگی و تقاضای سفته‌بازی پول وارد نظریه عمومی‌خود درباره نرخ بهره نمود و از مسیر نرخ بهره، تاثیر پول بر عملکرد اقتصادی را مورد بررسی قرار داد. کینز در نظریه تقاضای پول خود، آلترناتیو نگهداری پول به عنوان ذخیره ارزش را صرفا به اوراق قرضه محدود نمود. در واقع کینز اوراق قرضه را به عنوان نماینده دارایی‌های مختلف در نظر گرفت؛ از آنجا که کینز تغییرات قیمت اوراق قرضه را صرفا تابعی از نرخ بهره انتظاری می‌دانست، از تاثیر مستقیم حجم پول بر تقاضای اوراق قرضه و به خصوص سایر دارایی‌ها غافل ماند، یا اهمیت آن را کمتر از حد برآورد نمود. به همین جهت بود که کینز در برآورد تقاضای سفته‌بازی پول دچار خطا شد و اهمیتی بیش از حد برای تقاضای سفته‌بازی پول قائل شد.
میلتون فریدمن با ارائه نظریه تقاضای پول خود، گسترش و پیشرفت قابل ملاحظه‌ای در نظریه تقاضای پول ایجاد نمود. جایگاه بازارهای دارایی در نظریه فریدمن، نسبت به نظریه کینز، قابل ملاحظه بود؛ اما فریدمن نیز اساسا متوجه اثر پول بر تولید، اشتغال و تورم بود و بازارهای دارایی نقشی حاشیه‌ای در تحلیل فریدمن بازی می‌نمود. در واقع فریدمن نیز به ظرفیت بالقوه عظیم بازارهای دارایی برای جذب پول چندان توجهی ننمود.
یک مساله مهم این است که اثر تخصیصی و توزیعی تغییرات حجم پول در اقتصاد، به جز مواردی خاص، عموما مورد تجزیه و تحلیل مکاتب فکری اقتصاد کلان قرار نگرفته است. در عموم تجزیه و تحلیل‌های اقتصادی، این فرض ضمنی برقرار بوده است که مقدار پول اضافی که وارد سیستم اقتصادی می‌گردد، به طور متناسب بین همه افراد و نیز به طور متناسب بین همه بازارها تقسیم می‌گردد و بر این اساس در عمده تحلیل‌ها اثر تولیدی پول اضافی مورد بررسی و تجزیه و تحلیل قرار می‌گیرد. در این شرایط با افزایش موجودی پول، با وجود اینکه درآمد پولی همه افراد افزایش می‌یابد، اما سهم همه افراد از کل درآمد پولی ثابت باقی خواهد ماند؛ اینکه به لحاظ نظری این پول اضافی در بازارها و عملکرد کل اقتصاد چه اثری باقی خواهد گذارد، به مفروضات ما در مورد اقتصاد و عوامل اقتصادی بر می‌گردد؛ اگر فروض کلاسیک‌ها و نئوکلاسیک‌ها مبنی بر عدم توهم پولی فعالان اقتصادی و تسویه مداوم و پیاپی بازارها و در نتیجه اشتغال کامل صادق باشد، آنگاه این پول اضافی بدون تغییر دادن قیمت‌های نسبی، صرفا به افزایش سطح عمومی‌قیمت‌ها در تمامی ‌بازارها و به عبارتی تورم منجر خواهد شد و در نتیجه بر متغیرهای واقعی اعم از تولید کل جامعه و اشتغال بی‌تاثیر است. از طرف دیگر اگر اقتصاد در شرایط رکودی قرار داشته باشد یا درجاتی از توهم پولی حاکم باشد، تحت نگرش کینزین‌ها و مکتب پولی، این پول اضافی می‌تواند منجر به افزایش تولید و اشتغال اقتصاد گردد.
اما مساله مهم این است که علاوه بر میزان پول اضافی که وارد سیستم اقتصادی می‌گردد، اینکه پول اضافی چگونه و از چه مسیری وارد سیستم اقتصادی گشته و راه خود را در سیستم اقتصادی پیدا می‌نماید، در نحوه اثرگذاری آن بر عملکرد اقتصادی نقشی تعیین‌کننده دارد. این مساله مورد توجه مکتب اتریشی بوده است، به نحوی که میزس در این مورد می‌گوید، مقدار اضافی پول در وهله اول به جیب تمامی ‌افراد راه پیدا نمی‌کند، آن افرادی نیز که در ابتدا منتفع شده‌اند، به یک میزان نفع نبرده‌اند و افرادی هم که به یک میزان پول اضافی به دستشان رسیده است، رفتار و عملکرد یکسانی ندارند. این مساله در واقع ناظر بر این امر است که پول اضافی به طور متناسب میان همه افراد و نیز در همه بازارها در اقتصاد توزیع نمی‌گردد، در نتیجه با تزریق پول جدید، با توجه به نحوه توزیع و انتشار پول اضافی در سیستم اقتصادی، علاوه بر کاهش قدرت خرید پول، قیمت‌های نسبی نیز تحت تاثیر قرار خواهد گرفت. بنابراین نه‌تنها بازارهای مختلف با تزریق پول در اقتصاد به یک میزان تحت تاثیر قرار نمی‌گیرند، بلکه نحوه تخصیص منابع، توزیع درآمد و توزیع ثروت نیز تغییر می‌یابد. در واقع حتی اگر حراج‌گر والراسی به لحاظ نظری وجود داشته باشد و بازارها به طور پیوسته تسویه گردند، خلق پول اضافی با توجه به مکانیسم توزیع و انتشار آن در سیستم اقتصادی، می‌تواند اثر توزیعی و تخصیصی بزرگی را بر اقتصاد بر جای گذارد و در این تحلیل، بازارهای دارایی نقش مهمی ‌ایفا می‌نمایند. بر این اساس می‌توان با استفاده از نظریه تقاضای پول فریدمن و تحلیل فریدمن از مکانیسم تعدیل بازار پول، به بازتفسیر نقش پول در عملکرد اقتصادی پرداخت، به نحوی که تعادل بازارهای دارایی و شکل‌گیری و گسترش حباب‌های دارایی در کانون توجه باشد.
تقاضای پول فریدمن معرف یک رابطه تبعی با ثبات بین تقاضای مانده‌های حقیقی و تعداد محدودی از متغیرهای تعیین‌کننده آن می‌باشد. بر اساس نظر فریدمن تقاضای پول بستگی به سه عامل دارد: الف) محدودیت ثروت که تعیین‌کننده حداکثر پولی است که می‌توان نگهداری نمود، ب) بازدهی یا عایدی پول در مقایسه با بازدهی سایر دارایی‌های حقیقی و مالی که می‌توان ثروت را به آن شکل نیز نگهداری نمود و ج) سلیقه و ترجیحات صاحب دارایی. نحوه تخصیص کل ثروت بستگی به نرخ بازدهی نسبی دارایی‌های مختلف دارد. در وضعیت تعادل، ثروت به گونه‌ای بین دارایی‌ها اختصاص می‌یابد که نرخ بازدهی آنها برابر شود. هرگاه نرخ بازدهی نهایی دارایی‌ها برابر نباشد، فعالان اقتصادی ثروت خود را بین دارایی‌های مختلف، تخصیص مجدد خواهند داد؛ این فرآیند تعدیل سبد دارایی، هسته مرکزی نظریه پول‌گرایان در مورد مکانیسم انتقال است که به موجب آن تغییرات در حجم پول بر بخش حقیقی اثر می‌گذارد. آنچه در کانون توجه ما قرار می‌گیرد، همین فرآیند تعدیل مجدد سبد دارایی است.
فرآیند تعدیل سبد دارایی چگونه است؟ از نظر فریدمن افراد بخشی از ثروت خود را به صورت پول نقد نگهداری می‌نمایند؛ اما آنچه در نگهداری پول مهم است، مبلغ اسمی‌آن نیست، بلکه مردم در نگهداری پول متوجه موجودی واقعی پول نگهداری شده نزد خود هستند. «مردم سماجت فوق‌العاده‌ای نسبت به قدرت خریدی که مایل به نگهداری آن هستند، از خود نشان می‌دهند» (فریدمن، 1970) و به سختی حاضرند که در آن تغییری به وجود آورند، مگر اینکه انگیزه مهمی ‌برای آنها پدید آید. اگر حجم پول افزایش یابد، مردم سعی خواهند نمود تا قدرت خرید اضافی را خرج کنند و بار دیگر موجودی واقعی مطلوب خود از پول را نگهداری نمایند. در الگوهای کینزی مردم پول‌های اضافی خود را صرف خرید اوراق قرضه نموده که منجر به افزایش قیمت اوراق قرضه و کاهش نرخ بهره خواهد گشت، که این امر می‌تواند منجر به افزایش سرمایه‌گذاری و تولید ملی گردد؛ اما در الگوی فریدمن مردم پول اضافی خود را علاوه بر خرید دارایی‌های مالی، به خرید دارایی‌های دیگر مانند زمین و مسکن و سایر کالاهای مانند خودرو، یخچال، لباس و... تخصیص می‌دهند؛ باید توجه داشت که خرج پول‌های اضافی توسط بعضی از مردم به عنوان خریدار، منجر به افزایش موجودی پول افراد دیگر به عنوان فروشنده خواهد شد، اما ادامه این فرآیند در نهایت به تعدیل موجودی پول واقعی مردم و تعادل مجدد خواهد انجامید؛ بررسی این که فرآیند تعدیل چه مسیری را طی خواهد نمود، بخش مهمی‌از تحلیل نقش پول در بازارهای دارایی و شکل‌گیری و گسترش حباب‌ها را تشکیل می‌دهد.
بازارهای دارایی اعم از دارایی‌های مالی و فیزیکی، مانند بازار سهام، بازار اوراق قرضه و مشتقات مالی، بازار مسکن و غیره، عموما آبستن فعالیت‌های سفته‌بازی فعالان بازار که در پی کسب سود (به خصوص در کوتاه‌مدت) هستند، قرار دارند. نرخ بازدهی انتظاری حاصل از یک دارایی، برابر با مجموع نسبت قیمتی سود سهم (نسبت بازدهی مستقیم به قیمت دارایی) و سود سرمایه (بازدهی ناشی از تغییرات قیمت) است. آشکار است که فعالیت‌های سفته‌بازی با ایجاد انتظار سودهای سرمایه‌ای بالا برای یک دارایی، می‌تواند منجر به افزایش قیمت‌های بزرگ و ایجاد حباب‌ گردد که این امر به خوبی در بازارهای سهام قابل مشاهده است. اما نکته مهم این است که چنین حباب‌هایی، عموما حباب‌هایی محدود و نه‌چندان بزرگ و نه‌چندان موثر و قابل توجه در سطح کلان اقتصاد هستند. در واقع نکته مهم این است که احتمال ایجاد یک حباب بزرگ‌، در غیاب خلق و تزریق پول در حجم و مقیاسی قابل توجه، اندک است. مکانیسم تاثیر خلق پول در شکل‌گیری حباب دارایی را می‌توان چنین تشریح کرد: با خلق پول اضافی و عرضه آن، بازار پول از تعادل خارج می‌شود. افرادی که پول اضافی را به دست آوردند، پول اضافی خود را علاوه بر خرید دارایی‌، به خرید سایر کالاهای مانند خودرو، یخچال، لباس و ... تخصیص می‌دهند. مساله مهم این است که پول اضافی به صورت متناسب وارد همه بازارها نمی‌شود؛ نقش بازارهای دارایی در جذب پول اضافی، نقشی تعیین‌کننده است. با ورود پول اضافی به بازار دارایی‌ها و افزایش تقاضای دارایی‌ها، سطح قیمت دارایی‌ها، مانند دیگر بازارها، شروع به افزایش می‌نماید؛ این افزایش قیمت در بازار دارایی‌، انتظارات را شکل می‌دهد و فعالان بازار انتظار سود سرمایه‌ای بالاتر و در نتیجه بازدهی کل بالاتری خواهند داشت. مادامی‌که بازدهی دارایی‌هایی که رقیب پول به عنوان یک دارایی هستند، بیشتر از بازدهی انتظاری حاصل از نگهداری پول می‌باشد، فعالان بازار سهم بیشتری از پول اضافی خود را به خرید دارایی اختصاص می‌دهند تا به خرید کالا و خدمات؛ ادامه این فرآیند، می‌تواند حباب‌های بزرگ دارایی را خلق نماید. در واقع انتظار سود سرمایه‌ای بالا در بازارهای دارایی، دارندگان پول اضافی را جهت کسب سود به بازارهای دارایی می‌کشاند؛ این امر ظرفیت بالقوه بالای بازارهای دارایی را برای جذب مازاد عرضه پول در اقتصاد نشان می‌دهد. هرچه خلق و تزریق پول به اقتصاد بزرگتر باشد، حباب‌ها بزرگتر و بادوام‌تر خواهند بود. اگر ایجاد حباب در بازار یک دارایی، ناشی از افزایش حجم پول نباشد، آنگاه بازار دارایی‌های دیگر باید یک دوره انقباضی را تجربه نمایند؛ اما اینکه در هنگام شکل‌گیری حباب‌های بزرگ دارایی، بازار عموم دارایی‌ها دوره رونق را به نسبت‌های متفاوت، تجربه می‌نمایند، نشانه‌ای از این امر است که خلق و تزریق پول، عامل اصلی و تعیین‌کننده بوده است، نه عوامل روانی و سفته‌بازی. در واقع صرف عوامل روانی و سفته‌بازی در بازارهای دارایی، نمی‌تواند حباب‌های بزرگ دارایی را خلق نماید؛ انتظارات و سفته‌بازی به خودی خود، حباب‌های بزرگ را خلق نمی‌کند، بلکه این خلق و تزریق پول است که انتظارات فعالان بازار را شکل داده و از مجرای عوامل روانی و سفته‌بازی، حباب‌های بزرگ را خلق نموده و گسترش می‌دهد. در واقع بدون پشتوانه پول، احتمال ظهور و بروز حباب‌های بزرگ دارایی بسیار پایین است.

2.2. نقش تعیین نرخ‌های بهره در شکل‌گیری حباب‌ها
مساله مهم دیگر در شکل‌گیری حباب‌ها، کشش بازار دارایی‌های رقیب برای جذب نقدینگی است. اگر شرایط رقابتی و آزادی نسبی در بازار تمام دارایی‌ها برقرار باشد، فرآیند تعدیل سبد دارایی فعالان بازاری موجب می‌شود که تخصیص منابع مالی میان بازارهای دارایی به نحوی شکل گیرد که نرخ بازدهی انتظاری(با توجه به پاداش ریسک) در تمام بازارهای دارایی همگرا شوند و تعادل میان بازارهای دارایی برقرار گردد. اما زمانی که دولت وارد عرصه شده و با مداخلات خود در بازارهای دارایی فرآیند تعدیل بازارهای دارایی را مختل نماید، آنگاه امکان بروز و ظهور یک حباب دارایی فراهم می‌شود. در واقع اگر دولت خواسته یا ناخواسته با مداخلات خود، تعادل میان بازارهای دارایی را به هم بزند، زمینه را برای انتقال نقدینگی از یک بازار دارایی به سوی بازار دارایی دیگر فراهم می‌نماید؛ اگر این اختلال به اندازه کافی بزرگ باشد، انتقال نقدینگی از یک بازار به بازار دیگر، می‌تواند خالق حباب‌های دارایی باشد. یکی از مهم‌ترین دخالت‌های دولت که در اقتصاد ایران نیز شایع است، دخالت در تعیین نرخ بهره(نرخ سود بانکی) در بازار اعتبار است. زمانی که دولت در بازار اعتبار و در سیستم بانکی سیاست تعیین سقف نرخ سود را اعمال می‌نماید یا نرخ سود را به صورت مصنوعی پایین نگه می‌دارد، موجب می‌شود که نرخ بازدهی نگهداری دارایی به صورت سپرده‌های بانکی در مقایسه با بازارهای دیگر مانند سهام یا مسکن کاهش یابد. بنابراین مردم ترجیح خواهند داد تا سپرده‌های خود را از بازار اعتبار خارج نموده و در بازارهای دارایی رقیب مانند سهام، طلا و مسکن نگهداری نمایند. در این شرایط اگر مداخله دولت به اندازه کافی زیاد باشد و در یک بازار خاص مانند مسکن زمینه سودآوری فراهم باشد، حجم نقدینگی از بازار اعتبار به سمت بازار مسکن حرکت خواهد کرد و احتمال بروز یک حباب دارایی در بازار مسکن را افزایش خواهد داد.

3. تاثیر بروز حباب‌های دارایی بر اقتصاد چیست؟
پاشنه آشیل بازارهای دارایی عامل انتظارات و پیش‌بینی است که در شرایط ناآگاهی و نااطمینانی به شدت تحت تاثیر عوامل روانی جمعی است. تا زمانی که خوش‌بینی بر بازار حاکم است و فعالان اقتصادی به بازدهی‌های آینده اعتماد دارند، همه‌چیز خوب است، حباب‌ها بزرگ و بزرگ‌تر می‌شوند و این امر چندان نگران‌کننده نمی‌نماید؛ لکن زمانی که حباب می‌ترکد و قیمت‌ها روند کاهشی به خود می‌گیرند، فضای بدبینی نسبت به بازدهی‌های آینده حاکم می‌گردد، همه چیز توسط عوامل روانی جمعی که از زیان‌های انتظاری فرار می‌کنند، به سرعت تخریب می‌گردد و ارزش آن دارایی‌ به سرعت سقوط می‌نماید. واقعیت این است که بحران در بازارهای دارایی، به سرعت شکل می‌گیرد و به سرعت گسترش می‌یابد. به علاوه هر چه بازارهای دارایی به هم پیوسته‌تر باشد، بحران در یک بازار، به سرعت در بازارهای دیگر منتقل می‌شود. ترکیدن یک حباب دارایی، بسته به اندازه‌ای که دارد، می‌تواند خالق اثرات و بحران‌های بزرگی در اقتصاد باشد. اثرات عمده حباب‌ها در اقتصاد، عبارتند از اثرات بازتوزیع ثروت و خلق بحران‌های اقتصادی‌.
1.3. اثر بازتوزیع ثروت به وسیله حباب‌ها
حباب‌ها در فرآیند گسترش منتج به ایجاد رانت برای دارندگان آن می‌گردند؛ این امر به این صورت انجام می‌پذیرد که در فرآیند شکل‌گیری و بزرگ شدن حباب، با افزایش حبابی قیمت دارایی، به طور مداوم بر ارزش بازاری کل دارایی موجود افزوده می‌گردد و ثروت میان فعالان بازار به طور پیوسته از طریق معامله دارایی منتقل و بازتوزیع می‌گردد؛ در نهایت در دوره ترکیدن حباب، ارزش بازاری کل دارایی موجود سقوط کرده و هزینه این سقوط ارزش در دوره ترکیدن حباب بر دارندگان دارایی تحمیل خواهد شد. در واقع در فرآیند شکل‌گیری، گسترش و در نهایت ترکیدن حباب، حجم بزرگی از ثروت از دارندگان دارایی در دوره ترکیدن حباب به بقیه دارندگان دارایی تا پیش از مرحله ترکیدن حباب، منتقل خواهد گشت. بنابراین با ترکیدن یک حباب دارایی، حجم بزرگی از ثروت میان فعالان بازار آن دارایی به نفع دارندگان اولیه و به زیان دارندگان دارایی در دوره ترکیدن حباب، بازتوزیع می‌شود.

در برخی بنگاه‌های‌املاک شنیده می‌شود
 گروه مسکن- این روزها خریداران مسکن که به بنگاه‌ها مراجعه می‌کنند با نوعی دودستگی در برخورد برخی مشاوران‌املاک روبه‌رو می‌شوند.
گروهی از این واسطه‌ها تلاش می‌کنند با تقویت روحیه خریداران به آنها اعلام کنند قیمت مسکن همچنان ثابت است و شرایط برای صاحب‌خانه شدن فراهم است.

اما متاسفانه برخی مشاوران ‌املاک تازه‌کار که بدون داشتن تحصیلات مرتبط با بازاریابی و فقط برای در امان‌ماندن از بیکاری وارد بنگاه‌های مسکن شده‌اند، به محض مراجعه خریداران به آنها اعلام می‌کنند «اگر خرید نکنید ملک بالا می‌کشد.»
این واسطه‌های فرصت طلب حتی در پاسخ به پرسش خریداران از آنها درباره علت اعلام قیمتی بالاتر از بنگاه مجاور، می‌گویند: «در بازار مسکن قیمت‌ها روز به روز در حال افزایش است.»
چنین برخوردهای خارج از انصاف اگر چه در مقایسه با برخی مشاوران‌املاک که جانب عدالت بین خریدار و فروشنده را رعایت می‌کنند، آنچنان پرحجم نیست اما متقاضیان مسکن لازم است با مطالعه کافی درباره قیمت مسکن به سراغ بنگاه‌ها بروند.
خریداران باید همواره تصور کنند هیچ‌کس جز خودشان نمی‌تواند ملکی ارزان‌ و مناسب برایشان پیدا کند.
بهترین روش، بی‌تفاوتی به نرخ پیشنهادی فروشنده و اعلام نرخی پایین‌تر در مقابل آن از سوی مشتری است. در بازی معامله مسکن طرفی که اعتماد به نفس کافی دارد، همیشه برنده است.

 حداقل دو سال اخیر به دلیل عدم پشتوانه قانونی، دولت نتوانسته از آنها برای تنظیم بازار مسکن استفاده کند، هم‌اکنون به طرح تحول مالیاتی اضافه شده است؛ این طرح در بخش مسکن شامل حداقل سه نوع مالیات جدید و اصلاح سه دسته از مالیات‌های قدیمی است؛ «مالیات بر عایدی سرمایه» به عنوان مهم‌ترین مالیات جدید قرار است به صورت درصدی از مابه‌التفاوت قیمت فروش و قیمت زمان خرید، از فروشنده ملک دریافت شود. برای جلوگیری از آسیب به ساخت‌وساز، ساختمان‌های نوساز از این مالیات معاف هستند و اولین فروش ملک هر نفر در هر سال نیز به خاطر حفظ حقوق متقاضیان مصرفی مسکن، مشمول این مالیات نمی‌شود. مالیات دوم، مالکان زمین‌های بایر را شامل می‌شود که به ازای هر سال، معادل یک‌درصد ارزش معاملاتی این زمین‌ها است. در پیش‌نویس طرح تحول مالیاتی، لغو کامل معافیت مالیاتی آپارتمان‌های اجاره‌ای نیز قید شده است، اما وزارت راه‌وشهرسازی در بسته‌ای که برای تکمیل محتوای طرح تحول ارائه کرده خواستار معافیت براساس متراژ، طول‌ مدت قرارداد و ارزش اجاری واحدمسکونی شده است. این وزارتخانه همچنین پیشنهاد کرده، برای خانه‌های‌خالی و همین‌طور واحدهای نوساز خالی که 6ماه از زمان صدور پایان‌کارشان می‌گذرد، مالیات سالانه‌ای معادل 4/2 درصد ارزش روز آنها، در طرح تحول مالیاتی گنجانده شود.

«دنیای‌اقتصاد» جزئیات طرح تحول مالیاتی را منتشر می‌کند
آماده‌باش مالیاتی به بازارمسکن
 جزئیات کامل از پیش‌نویس «مالیات بر افزایش‌ ارزش ملک»
 4 مالیات‌جدید و اصلاح 3 مالیات‌قدیمی بخش مسکن در دستور کار دولت
 محور تحول مالیاتی: تنظیم بازار زمین، خرید و اجاره آپارتمان
فرید قدیری
برنامه‌های متنوع مالیاتی برای بازار مسکن که طی دوسه سال گذشته بخش کوچکی از آن به صورت موردی و پراکنده آماده اجرا شد اما به دلیل عدم پشتوانه محکم قانونی هیچ وقت به اجرا درنیامد، حالا در «طرح تحول مالیاتی» گنجانده شده تا بعد از اجماع در دولت و تبدیل به قانون در مجلس، نیاز جدی بازار مسکن به ابزارهای مالیاتی را برآورده کند.
طرح تحول مالیاتی، دومین بخش از طرح تحول اقتصادی بعد از هدفمندی یارانه‌ها‌ محسوب می‌شود که در قالب آن برای تنظیم بازار زمین و خریدهای مصرفی و سرمایه‌ای مسکن 4 نوع مالیات جدید در نظر گرفته شده و برای بازار اجاره و ساخت‌وسازهای مسکونی نیز 3 مالیات قدیمی که هم‌اکنون اخذ می‌شود، قرار است مورد بازنگری و اصلاح قرار گیرد.
محور مالیات‌های جدید در بازار مسکن، سیاست کنترل سوداگری با تاکید بر امنیت‌بخشی به معاملات مصرفی متقاضیان مسکن را دنبال می‌کند به طوری که «تعداد و ارزش معامله» برای خریدار و فروشنده مسکن چنانچه از حد مشخصی فراتر رود، پرداخت مالیات اجباری می‌شود و در غیراین‌صورت، طرفین مشمول معافیت قرار خواهند گرفت. همچنین تعیین تکلیف خانه‌های خالی ‌که پیش‌تر مسوولان بنا داشتند با استفاده از قانون تعزیرات یا عوارض شهری، به مقابله با آن بپردازند‌ نیز به این طرح محول شده است.
مالیات بر عایدی سرمایه
گزارش «دنیای‌اقتصاد» از جزئیات آنچه برای «ساماندهی بازار مسکن از طریق مالیات» تهیه شده، حاکی است: «مالیات بر عایدی سرمایه» عنوان یکی از مالیات‌های جدید است که با اجرای آن، فروشنده‌ ملک درصدی از مابه‌التفاوت قیمت زمان خرید و قیمت زمان فروش را مالیات می‌پردازد.
مالیات بر عایدی سرمایه یا همان مالیات بر افزایش ارزش ملک، بین 15 تا 35 درصد مابه‌التفاوت قیمت خرید و قیمت فروش است. به طوری که چنانچه رقم مابه‌التفاوت کمتر از 25 میلیون تومان باشد، نرخ مالیات حداکثر 25 درصد و برای معاملاتی که رقم مابه‌التفاوت قیمت در آنها بیشتر از 100 میلیون تومان باشد، مالیات حداکثر 35 درصدی اعمال می‌شود. در پیش‌نویس طرح تحول مالیاتی، برای دلایل توجیهی اخذ «مالیات بر عایدی سرمایه» به توزیع عادلانه ثروت و درآمد اشاره شده است. در صورت تصویب نهایی مالیات بر عایدی سرمایه، از معاملات مسکن فقط همین یک مالیات اخذ خواهد شد و مالیات نقل‌وانتقال که هم‌اکنون هنگام انتقال محضری، از متعاملین دریافت می‌شود، عملاً حذف می‌شود. مسوولان مالیاتی کشور پیشنهاد کرده‌اند اولین فروش ساختمان‌های نوساز از پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه معاف باشد تا از این طریق حمایت دولت از سرمایه‌گذاری در تولید مسکن آسیب نبیند. اما مسوولان وزارت راه‌وشهرسازی با مطالعه کارشناسی بر روی جزئیات طرح تحول مالیاتی و همچنین شناخت رفتار محتکران در بازار مسکن، درخواست کرده‌اند: معافیت ساختمان‌های نوساز از پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه حداکثر تا 6 ماه بعد از صدور پایان ‌کار باشد تا سازنده‌ها یا مالکان ساختمان‌های نوساز که از فروش واحدها تا زمان رونق مسکن خودداری می‌کنند، تحت‌تاثیر مهلت تعیین شده قرار بگیرند و سرعت فروش و عرضه را افزایش دهند.
براساس این گزارش، انتقال قطعی اولین واحدمسکونی توسط اشخاص در هر سال نیز مشمول مالیات بر عایدی سرمایه نخواهد شد که در این مورد نظر دولت حفظ حقوق مودیانی است که مسکن خود را تبدیل به احسن می‌کنند.
به این ترتیب افرادی که بیش از دو بار در یک‌سال ملک مسکونی به فروش می‌رسانند‌ مشمول پرداخت این مالیات جدید خواهند شد که هر چقدر قیمت مسکن در طول مدت معامله افزایش داشته باشد، مالیات پرداختی نیز بیشتر می‌شود.
مالیات بر زمین‌های بایر
دومین مالیات جدید در قالب طرح تحول مالیاتی، «مالیات بر زمین‌های بایر» است به طوری که اراضی بایر -زمین‌های بلااستفاده-‌ در شهرهای بیش‌ از 300 هزار نفر جمعیت به ازای هر سال بایر بودن، معادل یک درصد ارزش معاملاتی مشمول پرداخت مالیات می‌شوند. دولت برای اخذ مالیات از زمین‌های بایر، به استناد قانون ساماندهی مسکن که سال 88 ابلاغ شد، تکلیف قانونی دارد اما تاکنون اقدامی در این زمینه انجام نداده است.
سازمان امور مالیاتی کشور در تعریف «مالیات بر زمین‌های بایر» با هدف ایجاد انگیزه در تبدیل سریع زمین بایر به ساختمان، تبصره‌ای اضافه کرده که به موجب آن، به محض انجام عملیات ساختمانی روی زمین، مالک زمین از پرداخت مالیات آن سال، معاف می‌شود.
وزارت راه‌وشهرسازی نیز برای «مالیات بر اراضی بایر» پیشنهاد مکملی به سازمان داده مبنی براینکه نرخ مالیات بر اراضی بایر به صورت پلکانی تعیین شود به این صورت که برای تشویق به عرضه سریع زمین‌ها به بازار ساخت‌وساز، زمین‌های بایر تا یک‌سال بعد از تصویب این قانون از مالیات معاف باشند و برای سال دوم و سوم، یک درصد و برای سال چهارم 2 درصد مالیات معادل ارزش معاملاتی روز زمین اخذ شود.
مالیات اجاره‌بهای مسکن
اصلاح مالیات بر اجاره‌بهای مسکن بخش دیگری از طرح تحول مالیاتی است. در پیش‌نویس طرح آمده است معافیت مالکان بیش از سه واحدمسکونی اجاره‌ای و همچنین آپارتمان‌های کمتر از 150 مترمربع از پرداخت «مالیات بردرآمد املاک اجاری» که تاکنون برقرار بوده، لغو شود و به جای آن، از مستاجرین فاقد مسکن، حمایت موثر مالی شود. این در حالی است که وزارت راه‌وشهرسازی در بسته‌ مکتوبی که برای نحوه تدوین طرح تحول مالیاتی در بخش مسکن به سازمان امور مالیاتی ارائه کرده، با لغو کامل معافیت مالیاتی اجاره‌بهای مسکن مخالفت کرده و اعمال مالیات بر اجاره مسکن را موجب انتقال بار مالیاتی به اجاره‌نشین‌ها عنوان کرده است. این وزارتخانه در عین حال پیشنهاد کرده است: معافیت مالیاتی واحدهای مسکونی اجاره‌ای برحسب متراژ، طول مدت قرارداد و ارزش اجاری تعیین شود تا امکان تنظیم بازار اجاره و ایجاد مشوق برای موجران و همچنین تعدیل اجاره‌بها از طریق مالیات فراهم شود.
سپردن خانه‌های‌خالی به قانون
در پیش‌نویس طرح تحول مالیاتی تدابیر خاصی برای خانه‌های خالی درنظر گرفته نشده است هر چند مالیات بر عایدی سرمایه به نوعی هزینه فروش خانه‌های خالی ‌به خاطر گذر زمان و رشد قیمت مسکن طی مدت خالی بودن‌ را افزایش می‌دهد.
اما وزارت راه‌وشهرسازی پیشنهاد کرده است که ماده‌ای مجزا برای خانه‌های خالی در طرح تحول مالیاتی اضافه شود. این پیشنهاد با تاکید بر تجارب سایر کشورها که با وضع نرخ مناسب مالیات منجر به افزایش هزینه نگهداری خانه‌های خالی برای مالکان می‌شوند، «مالیات بر خانه‌ خالی» را در کاهش قیمت مسکن و اجاره‌بها موثر ارزیابی کرده است. پیشنهاد این وزارتخانه اخذ مالیات معادل دودر‌هزار ارزش روز واحد مسکونی خالی به ازای هر ماه (درصورت خالی بودن 6 ماه متوالی آن ملک) است و در سال دوم، مالیات معادل 4 در هزار تغییر کند. وزارت راه‌وشهرسازی برای خانه‌های خالی چنانچه علت بلااستفاده بودن خارج از اختیار مالک باشد، معافیت مالیاتی پیش‌بینی کرده و در عین حال برای آپارتمان‌های نوساز نیز در صورت خالی بودن بیش از 6 ماه از تاریخ صدور پایان‌کار، تقاضای اعمال حکم خانه‌های خالی را مطرح کرده است.
مالیات بر فروش مسکن
در بسته‌ مالیاتی وزارت راه‌وشهرسازی پیشنهاد دیگری تحت عنوان اخذ مالیات 2 تا 3 درصدی از فروش املاکی با قیمت بیش از 200 میلیون تومان مطرح شده تا منابع حاصل از آن در حساب 100 بنیاد مسکن جهت احداث مسکن محرومین اختصاص یابد.
تعدیل 5 درصد مالیات نقل‌وانتقال
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» در طرح تحویل مالیاتی، مالیات نقل‌وانتقال قطعی املاک نیز تعدیل شده به طوری که نرخ 5 درصد کنونی به 5/0 درصد تبدیل شده است. همچنین مالیاتی که برای اولین نقل‌وانتقال ساختمان‌های نوساز دریافت می‌شود از 10 درصد به 2 درصد تعدیل شده است.