چشم‌انداز تابستانی بازار مسکن

 - مطالعه‌ای در زمینه ساختار تابستانی بازار معاملات مسکن، با هدف اشراف مسوولان نظارتی بازار بر آنچه احتمال دارد در فصل نقل‌وانتقالات ملکی اتفاق بیفتد، انجام شده که نتایج آن نشان می‌دهد شش مجهول درون‌بازاری و برون‌بازاری، معادله قیمت‌ مسکن در فصل آتی را تشکیل می‌دهد.از بین عواملی که پیش‌بینی شده امسال بازار مسکن را تحت‌تاثیر قرار ‌دهد، «مذاکرات هسته‌ای در نشست آتی 1+5» و همچنین «نحوه اجرای فاز دوم قانون هدفمندی یارانه‌ها» بیش از سایر فاکتورها خودنمایی می‌کنند. بررسی‌ها در این باره حاکی است مسیر ورود نقدینگی به بازار مسکن تحت‌تاثیر نتایج این دو تحول می‌تواند تعریض یا مسدود شود.از سوی دیگر انتظاری که هم‌اکنون در بازار مسکن با تکیه بر دوره‌های تجربی رکود-رونق مطرح است، همزمانی سال91 با دور تازه رونق معاملات است که اگر مطابق رونق سال‌های گذشته اتفاق بیفتد، قیمت مسکن به‌صورت غیرطبیعی افزایش خواهد یافت.اما نقطه اتکای مطالعه پیش‌رو که با خواسته طرف تقاضا در بازار مسکن همخوانی دارد عبارت است از چهار نیروی محدودکننده قیمت مسکن در فصل تابستان که برآیند نرخ رشد قیمت را حداکثر تا اندازه نرخ تورم عمومی، تحت کنترل قرار می‌دهد. نیروی اول شامل توان پرداخت متقاضیان مصرفی مسکن است که چون در مقایسه با سال گذشته تغییر محسوسی نکرده، کشش درآمدی خانوارها قطعا افزایش شدید قیمت را پشتیبانی نمی‌کند.همچنین عرضه حجم وسیع واحد مسکونی تحت‌تاثیر پروانه‌های صادرشده سال‌های قبل از یک سو و برنامه‌های دولت برای کنترل روانی بازار از سوی دیگر، هر گونه افزایش احتمالی قیمت مسکن را به تاخیر خواهد انداخت.

«دنیای‌اقتصاد» تحولات ماه‌های آتی بازارمسکن را تحلیل می‌کند
قیمت‌مسکن؛ تخمین رفتار تابستان
 دو گزینه پیش‌روی بازار: صعود یا ثبات؟
 سه پارامتر کلیدی موثر بر قیمت مسکن: «نشست 1+5»، «فاز دوم هدفمندی»، «حضور دولت در سال آخر فعالیت»
 طبق تجارب گذشته رکود و رونق، برای امسال انتظار افزایشی مطرح است
 6 نیروی محرک‌زا در مقابل 4 نیروی محدودگر برآیند قیمت را در تابستان امسال تعیین می‌کند
دکتر بهروز ملکی
نگاه از بیرون به بازار مسکن نشان می‌دهد، امسال مجموعه‌ای از عوامل اقتصادی و سیاسی بر رفتار قیمت‌ها در این بازار تاثیر می‌گذارد، اما اینکه در زورآزمایی فاکتورهای موثر بر قیمت‌ مسکن، کدام گروه –پایین‌آورنده قیمت‌ها یا تحریک‌کننده قیمت‌ها- بر بازار مسلط خواهد شد، نیاز به بررسی ویژگی هر یک از فاکتورها دارد.
در حال حاضر تنها عامل غیراقتصادی بالای سر بازار مسکن که قدرت نفوذش از سایر عوامل بیشتر است، آینده مذاکرات هسته‌ای ایران با گروه 1+5 است. متناسب با نتیجه‌ای که طرفین مذاکره در نشست سوم خرداد به آن دست پیدا می‌کنند، نقدینگی ممکن است در بازارهای رقیب مسکن –ارز و طلا و سکه- باقی بماند یا اینکه از آنها به سمت بازار ملک و زمین حرکت کند.
فاز دوم هدفمندی یارانه‌ها و تورم عمومی نیز به‌صورت جداگانه بر قیمت مسکن تاثیر می‌گذارد به‌خصوص اینکه امسال به عنوان سال آخر فعالیت دولت، میل به تزریق نقدینگی زیاد است و در نتیجه شرایط برای افزایش قیمت‌ها نیز فراهم است. اما فارغ از عوامل بیرونی، امسال در بازار مسکن شرایط هم برای کنترل قیمت‌ها فراهم است و هم اینکه پتانسیل افزایش قیمت وجود دارد.
دوره‌های قدیمی رکود و رونق در بازار مسکن نشان می‌دهد بعد از آخرین رکود، از سال گذشته انتظار برای رونق معاملات و همین‌طور افزایش قیمت‌ها مطرح بوده است.
همچنین افزایش بیش از حد اجاره‌بها طی دو تابستان اخیر هم‌اکنون میدان را برای رسیدن قیمت مسکن به سطح نرخ‌های اجاره فراهم کرده است.
اما از سوی دیگر برنامه‌های ضربتی دولت برای کنترل قیمت‌ها و در عین حال ناتوانی متقاضیان خرید مسکن برای تحمل شوک –صعود قیمت- در مقابل عوامل تحریک‌کننده قیمت مسکن قرار گرفته است.
همه این فاکتورها، کارآیی «پیش‌بینی کاهش قیمت مسکن در سال جاری» را عملا بی‌مصرف می‌‌کند که در این صورت دو تخمین به ترتیب شامل «صعود» یا «ثبات» باقی می‌ماند که باید یکی از آنها برای پیش‌بینی کوتاه‌مدت، انتخاب شود. مطالعات نشان می‌دهد بخش مسکن با دارا بودن ارتباط گسترده با سایر بخش‌های اقتصادی، بر آنها تاثیر گذاشته و از آنها تاثیر می‌پذیرد؛ بر این اساس پیش بینی بخش مسکن با دارا بودن عوامل فراوان موثر بر آن، دارای خطای (انحراف معیار) بالایی می‌باشد. عدم اطمینان در وضعیت این عوامل به گونه‌ای است که موجب پیش‌بینی‌های متنوع و گاه متناقض فعالان و حتی کارشناسان در خصوص قیمت مسکن می‌شود. خصوصا عدم همسویی عوامل تاثیرگذار، موجب پیچیدگی بیشتر مساله به گونه‌ای می‌شود که بسیاری از افراد از پیش بینی قیمت مسکن کراهت دارند. با این حال می‌توان با لحاظ یکسری از فروض، به تحلیل رفتار قیمتی مسکن در سال‌جاری پرداخت:
نشست 1+5 مسکن را جذاب می‌کند
در خصوص تاثیر مذاکرات هسته‌ای ایران و 1+5 بر قیمت مسکن، هرچند ارزیابی نتایج مذاکرات هسته‌ای نیازمند زمان بیشتری (حداقل تا 3 خرداد) است؛ با این‌حال باید توجه داشت میزان تنش‌ها، تاثیر یکسانی بر جذب نقدینگی توسط بازار دارایی‌های مختلف مانند بورس، مسکن، طلا و ارز نخواهد داشت به‌گونه‌ای که درصورت وقوع بن‌بست در مذاکرات و بالطبع افزایش تنش‌ها و تحریم‌ها، بدون تردید حجم قابل ملاحظه‌ای از نقدینگی به سمت طلا و ارز گسیل خواهد شد و در مقابل، در صورت شکل‌گیری یک توافق جامع و پایدار در مذاکرات و بالطبع کاهش تنش‌ها و تحریم‌ها، انتظار می‌رود دارایی‌های تولیدمحور و اصطلاحا چسبیده به زمین مانند بورس و مسکن از جذابیت قابل قبولی جهت جذب نقدینگی برخوردار باشند.
انبساط پولی در برنامه‌های دولتی
یکی دیگر از مهم‌ترین عوامل تاثیرگذار در قیمت مسکن، نرخ تورم عمومی می‌باشد؛ رشد شاخص قیمت‌ها به معنای کاهش ارزش واقعی ریال است. لذا به طور طبیعی در شرایط تورمی، قیمت اسمی دارایی‌ها برای جبران کاهش ارزش ریال افزایش خواهد یافت. در این خصوص هر چند هنوز بودجه سال‌جاری به تصویب مجلس نرسیده است با این‌حال، شواهد حاکی از آن است که دولت عزم خود را جهت اجرای فاز دوم هدفمند کردن یارانه‌ها جزم کرده است که نتیجه طبیعی چنین سیاستی، تحریک قیمتی خواهد بود. این در حالی است که با عنایت به سال پایانی دولت، اشتیاق فراوانی جهت تزریق نقدینگی به منظور تکمیل پروژه‌ها مشاهده می‌شود، لذا اتخاذ سیاست انقباضی دور از انتظار می‌باشد.
افسار قیمت‌مسکن در دست اجاره‌بها
نکته دیگر قابل اشاره، مربوط به «نسبت اجاره به قیمت‌مسکن» است که رابطه‌ای ساختاری و تابعی از متغیرهای گوناگون درونزا و برونزا دارد (رابطه پوتربا). بر این اساس قیمت و اجاره مسکن رابطه‌ای بلندمدت و باثبات دارند به‌طوری‌که به موازات افزایش در یکی از آنها، انتظار می‌رود دیگری نیز افزایش یابد، تا نسبت مورد نظر به تعادل برسد. لذا با توجه به اینکه طی چند سال گذشته میزان افزایش اجاره‌بها بیش از نرخ افزایش قیمت مسکن بود؛ علی‌الاصول در سال‌جاری پتانسیل رشد قیمت مسکن بیش از رشد اجاره می‌باشد.
از سوی دیگر شکل‌گیری تقاضاهای جدید مسکن در سال‌جاری (ناشی از خانوارهای جدید و همچنین تخریب و نوسازی) به همراه تقاضای انباشته از سال‌های قبل موجب تداوم فشار تقاضا بر بازار می‌شود. ضمن اینکه تجارب گذشته حاکی از سینوسی بودن روند قیمت مسکن می‌باشد به گونه‌ای که پس از 3 سال ثبات نسبی در بازار مسکن (87تا89)، انتظار فعالان مسکن از سال 90 به این‌سو، در جهت افزایش قیمت مسکن قرار گرفته است.
انتظار شوک قیمتی؟
بنابراین و با توجه به جمیع جهات، تثبیت یا کاهش قیمت مسکن در سال جاری منتفی و افزایش قیمت مسکن قطعی به نظر می‌رسد. اما سوال این است که میزان افزایش قیمت مسکن چقدر است؟ آیا احتمال بروز شوک قیمتی همانندآنچه در سال 86 رخ داد وجود دارد؟
پاسخ- به دلایلی که در ادامه می‌آید- این است که در سال جاری، افزایش قیمت مسکن متناسب با تورم عمومی بوده و بروز شوک قیمتی همانند سال 86 در این بازار نامحتمل است.
پروانه‌های سال گذشته به کمک می‌آید
مهم‌ترین عامل تعدیل بازار مسکن که مورد اتکای دولتمردان نیز می‌باشد وضعیت مطلوب تولید و عرضه مسکن در سال جاری می‌باشد چرا که از یکسو تمام تلاش‌های دولت برای طرح مسکن مهر در چند سال گذشته به ثمر نشسته و شاهد تکمیل و عرضه حجم بسیار وسیعی از مسکن مهر در سراسر کشور طی سال جاری خواهیم بود(البته باید توجه داشت که تاثیر مسکن مهر در شهرهای بزرگ، کمتر از شهرهای کوچک است.) و از سوی دیگر نگاهی به آمار پروانه‌های ساختمانی حاکی از آن است که روند صدور پروانه های ساختمانی از پاییز سال 88 به این‌سو از وضعیت مناسبی برخوردار می‌باشد و این به معنای آن است که با توجه به دوره ساخت تقریبا دو ساله مسکن پس از اخذ پروانه، در سال جاری با عرضه مناسب مسکن به بازار مواجه خواهیم بود.
خانوارها کشش ندارند
نگاهی به نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوارهای ایرانی نیز حاکی از بالا بودن این نسبت می‌باشد، لذا توان پرداخت متقاضیان مصرفی مسکن همخوانی با شکل‌گیری شوک قیمتی ندارد چرا که درآمد واقعی خانوارها تغییر محسوسی نداشته است تا کشش درآمدی خانوارها بتواند افزایش قیمت‌ها را پشتیبانی کند. از سوی دیگر با مقاومت وزارت راه و شهرسازی، افزایش وام خرید مسکن منتفی شد که این سیاست، از وارد شدن فشار مضاعف تقاضا بر بازار مسکن کاسته است.
از سوی دیگر به نظر می‌رسد مسوولان امر با کنترل روانی بازار مسکن، با ابزارهایی چون بلوک بندی قیمتی بازار مسکن، برخورد تعزیراتی، طرح مسکن‌ویژه و... سعی می‌کنند از ورود التهاب به بازار جلوگیری کرده و هرگونه افزایش احتمالی در قیمت‌ها را به تاخیر اندازند.
لذا در مجموع می‌توان گفت پیش‌بینی قیمت مسکن بر اساس برآیند عوامل فوق‌الذکر شکل می‌گیرد که می‌تواند همراه با خطا باشد چراکه عوامل مذکور نه تنها همسو نمی‌باشند بلکه رفتار برخی از آنان خصوصا بورس، نقدینگی و ارز، نامشخص بوده و بستگی مستقیمی به نظر و اراده دولت دارند که این مساله موجب پیچیدگی بیشتر و بالطبع افزایش احتمالی خطا در پیش بینی قیمت مسکن می‌شود.
مع‌الوصف با لحاظ جمیع جهات به نظر می‌رسد در سال 91 تثبیت یا کاهش قیمت مسکن منتفی بوده و شاهد رشد قیمت مسکن خواهیم بود به‌گونه‌ای که نرخ افزایش قیمت مسکن، حول و حوش تورم عمومی خواهد بود.

...بی‌خداحافظی رفت!

من باختم و تمام زندگی‌ام سیاه شد، اما ممنون هستم که به من مجوز کار دادند!
ایرج قادری، کارگردان سینمای ایران که بعداز ماه‌ها مبارزه با بیماری سرطان ساعت 4 صبح دیروز (17 اردیبهشت) درگذشت، صبح دیروز بدون هیچ برنامه خاصی در بهشت بی‌بی سکینه واقع در گوهردشت کرج به خاک سپرده شد.

فرج حیدری در گفت‌وگو با ایلنا با اعلام این مطلب افزود: به درخواست خانواده ایرج قادری و همسر وی صبح امروز در کرج غسل داده شد و در بهشت بی‌بی سکینه کمال شهر کرج قطعه 12 فقط با حضور 12 نفر به خاک سپرده شد.
وی ادامه داد: اینگونه تدفین و تشییع در حق هنرمندی همچون ایرج قادری نبود و ایرج قادری با آن پشتوانه هنری و مردمی که به وی علاقه داشت، باید در یک مراسم گسترده و در قطعه هنرمندان به خاک سپرده می‌شد.
ایرج قادری فروردین‌ماه سال 83 در گفت‌وگویی تفصیلی با ایسنا تاریخ دوران بازیگری و فیلم سازی‌اش را مرور کرد.
قادری به ایسنا گفته بود: «من زیاد علاقه‌مند به بازیگری نبودم در یک شرایط روحی بدی قرار گرفتم؛ به‌طوری‌که از دانشگاه و تحصیل بریده و می‌خواستم یک جوری خودم را راضی کنم تا اینکه از سوی سیامک یاسمی پیشنهاد بازی در فیلم «چشمه آب حیات» شد و به خاطر اینکه از تهران دور شوم بازی این فیلم را قبول کردم و به اطراف شیراز رفتم. بعد از این فیلم به سینما علاقه‌مند شدم و تصمیم گرفتم به درستی به سمتش بروم.»
ایرج قادری گفته بود: «تا سال 61 و فیلم «برزخی‌ها» و «دادا»، به‌طور مداوم مشغول کارگردانی و بازیگری بودم که به یکباره بیکار شدم و نفهمیدم چرا نگذاشتند من کار و بازی کنم! بعد از فیلم «تاراج» هم مرتب این طرف و آن طرف با مقامات صحبت می‌کردم و می‌پرسیدم مشکل من چیست؟ تا اینکه توسط لاریجانی وزیر فرهنگ و ارشاد وقت، کار کردن من بلامانع اعلام شد و با فیلم «می‌خواهم زنده بمانم» دوباره شروع کردم.»
قادری، در معرفی بهترین‌ فیلم‌هایش می‌گفت: «من از کارهایم کامل راضی نبودم؛ چون همیشه یک جای کار ایراد داشته و آدم هم تحت‌الشعاع آن اشکالات مجبور بوده تن دهد. در کل کارهایی که به عنوان بازیگر حضور داشتم از صحنه‌هایی از فیلم‌های «کوچه مردها» و «پشت و خنجر» که خیلی مورد محبت مردم قرار گرفته است خوشم می‌آید ولی به هر حال من فیلم مورد نظرم را هنوز نساختم و بازی نکرده‌ام.»
قادری با ابراز علاقه به شروع فعالیت بازیگری در سینما به ایسنا یادآور شده بود: «چون در فیلم «می‌خواهم زنده بمانم» به خودم رل ندادم اینجوری به نظر آمد که اجازه بازیگری ندارم. بعد از آن هم گفتند بازی نکنم. قاعدتا من که در این مملکت هستم و دارم زندگی می‌کنم حق ممنوع‌الکار شدن ندارم. اگر گناه و خلافی هم دارم باید جایی به آن رسیدگی کنند. فعلا باید به همین که اجازه کارگردانی دارم قانع باشم. البته الان نور یک پروژکتور دارد از دور تلألو می‌کند و ممکن است کارم درست شود.
اگر قرار باشد بازی کنم نمی‌آیم رل پسر 35 تا 40 ساله را بازی کنم. مثل تمام هنرپیشه‌های دنیا رل خودم را بازی می‌کنم. مثل آنتونی کویین که نقش خودش را بازی می‌کرد. به خودم تلفن می‌کنم و می‌گویم این رل به تو می‌خورد یا نه من در کارم خیلی وحشتناک دقت دارم که اشتباهات اینجوری نداشته باشد.» قادری از شب اکران «آکواریوم» و اینکه پس از سال‌ها خود را روی پرده سینما در کنار مردم دیده است یاد کرد و گفت بود: «آن شب بغض داشتم اما از خوشحالی نبود بلکه از دربه‌دری و بدبختی‌هایی که داشتم و سال‌های زیادی که از بین رفت. من باختم و تمام زندگیم سیاه شد گاهی کاری هم کردم و ممنون هستم که به من مجوز دادند، اما معتقدم دیر شده است.»

واکنش فاطمه گودرزی به نحوه خاکسپاری ایرج قادری
واقعا متاسفم

فاطمه گودرزی معتقد است مرحوم ایرج قادری شایستگی داشت در یک مراسم ویژه‌ به خاک سپرده شود.
به گزارش خبرآنلاین، این بازیگر سینما و تلویزیون که در فیلم «می‌خواهم زنده بمانم» با ایرج قادری همکاری داشت با اشاره به دفن قادری در سکوت خبری و بدون برگزاری مراسمی ویژه، گفت: «بعید می‌دانم این خواست آقای قادری باشد. بالاخره هر هنرمندی که مردم به او علاقه‌ دارند، دوست دارد همان مردم در خاکسپاری‌اش حضور داشته باشند. من واقعا از دفن آقای قادری به این صورت متاسف و متعجب هستم. فکر می‌کنم حتما باید مراسمی در شأن ایشان برگزار می‌شد.»

تغییر طعم در پیش‌خرید مسکن

تورم قیمتی در بازار پیش‌فروش؛ فعلا پیش‌خرید نکنید
گروه مسکن- مهدیس فرقانی: در مسیر پیش‌خرید مسکن، ایستگاه حاوی «آپارتمان‌های ارزان‌قیمت همراه با تنوع در پیش‌فروش» مسدود شد.
پیش‌‌فروش واحدمسکونی در طول سال90 به دلیل اختلاف 20 درصدی قیمت - در مقایسه با واحدهای آماده تحویل- توانست با جلب‌توجه در بازار تقاضا حجم معاملات پیش‌خرید را افزایش دهد، اما در این بازار از ابتدای سال تاکنون، سود اقتصادی قیمت‌ها کاملا از بین رفته، طوری که پیش‌خریداران حالا برای ورود به بازار پیش‌فروش با تردید مواجه شده‌اند.

هم‌اکنون قیمت پیش‌فروش آپارتمان در مناطق مختلف شهر تهران تقریبا به سطح قیمت واحدهای نوساز رسیده و به این ترتیب متقاضیان توان پیش‌خرید مسکن را نیز از دست داده‌اند.
از سوی دیگر انبوه‌سازان که تا پیش از این دغدغه «چگونگی فروش در سال91» آنها را به فروش سریع واحدهای در‌حال ساخت متقاعد کرده بود، طی یک ماه‌ونیم اخیر با انصراف از پیش‌‌فروش تصمیم گرفته‌اند واحدها را بعد از آنکه تکمیل شد، عرضه کنند. سازنده‌های سابقه‌دار در بازار پیش‌فروش، علت این تصمیم را انتظار برای افزایش قیمت مسکن در سال جاری عنوان می‌کنند و دنبال ایجاد قحطی کاذب برای فراهم‌کردن زمینه رشد قیمت هستند.
شرایط جدید حاکم بر این قسمت از بازار مسکن باعث شده، در بنگاه‌ها فایل‌ مربوط به آپارتمان پیش‌فروشی کاهش پیدا کند. مشاوران‌املاک در این باره به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند: عوامل ساخت‌وساز در تهران به دلیل اجرای طرح‌تفصیلی جدید و تغییراتی که این طرح در میزان تراکم به وجود آورده، پیش‌فروش را متوقف کرده‌اند تا بعد از اطلاع موثق از طبقه‌نهایی مجاز برای پروژه‌شان، متناسب با آن، قیمت پیش‌فروش را تعیین و اقدام کنند.
تاثیر نامناسب طرح‌تفصیلی در بازار پیش‌فروش بیشتر متوجه پروژه‌هایی است که در مرحله گودبرداری یا اسکلت قرار دارد، چون‌که در این پروژه‌ها امکان ازدیاد طبقه برای سازنده وجود دارد و چنانچه ضوابط طرح جدید، یکی دو طبقه به تراکم‌مجاز آنها بیفزاید، این افزایش روی پروژه قابل اجرا خواهد بود.
قیمت‌ «پیش‌فروش» برابر «فروش»
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» در شرایط طبیعی، پیش‌فروش پروژه‌هایی که در مراحل گودبرداری تا سفت‌کاری قرار دارد معمولا 30 درصد ارزان‌تر از قیمت منطقه – قیمت واحد آماده- انجام می‌شود و پروژه‌های در حال نازک‌کاری نیز 15 تا 20 درصد ارزانتر پیش‌فروش می‌شود.
اما هم‌اکنون این فاصله به صفر رسیده و تنها نقطه‌قوت بازار پیش‌خرید، تقسیط بهای ملک است که با توجه به قیمت‌کل، پرداخت قسطی نیز غیرممکن شده است.
کارشناسان مسکن ضمن نارضایتی از این وضعیت توصیه می‌کنند: متقاضیان حداقل تا پایان فصل جاری از پیش‌خرید خودداری کنند تا شرایط عرضه و قیمت متعادل شود.
گزارش «دنیای‌اقتصاد» از نتایج تحقیقات میدانی صورت گرفته در بازار پیش‌فروش حاکی است: این روزها قیمت پیش فروش واحدهای مسکونی در برخی از مناطق تهران با قیمت پیشنهادی فروش واحد مسکونی آماده تحویل برابر است به همین خاطر بازار پیش فروش واحدهای مسکونی در تعدادی از محله‌های تهران اکثر مشتریان خود را از دست داده و تفاوت این دو نوع عرضه فقط بر سر نحوه پرداخت مبلغ خرید از سوی خریدار است، چراکه متقاضی برای واحد آماده تحویل مبلغ خرید را یکجا پرداخت می‌کند، اما برای واحد پیش فروش شده همان مبلغ را به صورت اقساطی به فروشنده پرداخت می‌کند. فعالان بازار مسکن همچنان به متقاضیانی که در بازار مسکن قصد پیش خرید دارند، توصیه می‌کنند که در سه ماه ابتدای سال اقدام به پیش خرید نکنند زیرا سه ماه دوم سال فرصت مناسب تری برای خرید است.
طرح‌تفصیلی عامل گرانی؟
یکی از مشاوران املاک فعال در شرق تهران در این باره به «دنیای اقتصاد» گفت: قوانین جدید طرح تفصیلی به طور قطعی بر آینده بازار مسکن از لحاظ قیمت تاثیرگذار خواهد بود شاید تاثیر این طرح در ابتدا دلیلی بر کاهش قیمت واحدهای مسکونی در برخی از مناطق تهران شود، اما به دلیل تراکم که باعث می‌شود تعداد طبقات تغییر کند واضح است که نرخ فروش سیر صعودی را در پیش خواهد گرفت.
خزائی درباره زمان مناسب برای پیش خرید در بازار مسکن خاطرنشان کرد: پاییز و زمستان بهترین فصل برای پیش خرید است زیرا معمولا در این 2 فصل حجم پیش خریداران به حداقل می‌رسد و اغلب سازنده‌ها واحدهای خود را با حداقل یا ارزنده‌ترین قیمت به بازار فروش عرضه می‌کنند.
این مشاور املاک متری 2 میلیون و 500 هزار تومان را در محله‌های درجه 2 و متری 3 میلیون و 200 هزار تومان را در محله‌های درجه یک برای پیش فروش هر متر مربع واحدهای مسکونی در تهرانپارس از سوی فروشنده‌ها اعلام کرد.
تقسیط، تنها حسن بازار
تعدادی از بنگاهداران مسکن در مناطق غرب و شمال‌غرب تهران براین باورند که در گذشته متقاضیانی که قدرت کافی برای خرید نداشتند به بازار پیش فروش رو می‌آوردند تا با شرط اقساط و قیمت کمتر صاحبخانه شوند، اما الان دیگر بازار پیش فروش همچون گذشته لطفی ندارد زیرا قیمت پیش فروش نزدیک به قیمت فروش است و به همین خاطر مدت زمانی که پیش خریدار باید در انتظار تحویل واحد باشد دیگر ارزش ندارد.
به گفته مشاور املاکی در سعادت آباد، اکنون بازار پیش فروش واحدهای مسکونی راکد است؛ چراکه قیمت در تمامی‌بخش‌های بازار مسکن افزایش یافته است و قیمت‌ها کاذب است. نام آور در رابطه با نرخ‌های پیش فروش تاکید کرد: نرخ‌های پیشنهادی در بازار پیش فروش واحدهای مسکونی باعث تعجب همگان شده است؛ چراکه این قیمت‌ها به حدی نجومی‌است که ناخودآگاه بدون اینکه قیمت‌های فروش به ذهن خطور کند، نرخ‌های پیش فروش غیرواقعی به نظر می‌رسد. این بنگاهدار تصریح کرد: در حال حاضر اغلب فروشنده‌ها در بازار پیش فروش قیمت متوسط واحدهای پیش فروش در سعادت آباد را حدود 5 میلیون و 500 هزار تومان پیشنهاد می‌کنند مگر سازنده‌هایی که برای تامین مالی به منظور اتمام پروژه، واحدهای پیش فروش خود را با قیمت پایین تر به بازار اعلام کنند، این در حالی است که پیش‌تر قیمت واحدهای پیش‌فروش در این محله 30 درصد کمتر از قیمت فروش واحد آماده تحویل بود.
وی درباره عرف قیمت‌گذاری در بازار پیش‌فروش اظهار کرد: ارزش واحدهای پیش فروش شده از واحدهای تعاونی ساخت گرفته تا واحدهای ویلایی معمولا باید 20 تا 30 درصد از ارزش واحدهای آماده تحویل پایین تر محاسبه شود، در صورتی که مدتی است این فرمول کنار گذاشته شده است.
این مشاور املاک 4 میلیون و 500 هزار تا 5 میلیون تومان را قیمت پیشنهادی هر متر مربع واحد مسکونی در بازار پیش فروش شهرک‌غرب به نقل از مالکان عنوان و تاکید کرد: حتی فایل‌هایی هستند که قیمت پیش فروش آنها بالاتر از رقم مذکور است.
10 درصد نرخ‌های پیش فروش غیرواقعی طبق گفته عده ای از بنگاهداران در محله نارمک حدود 10 درصد از نرخ‌های پیشنهادی در بازار پیش فروش واحدهای مسکونی حقیقی و ارزنده است و مابقی قیمت‌ها به اندازه ای بالا تعیین می‌شود که با قیمت فروش واحدهای آماده تحویل آنچنان تفاوتی ندارد به همین خاطر اکنون فرصت مناسبی برای پیش خرید نیست. وی درباره قیمت فعلی هر متر مربع واحدهای پیش فروش شده در محله‌های با کیفیت نارمک خاطر نشان کرد: 2 میلیون و 300 هزار تومان را امروز فروشنده‌ها به عنوان حداقل قیمت هر متر مربع واحد پیش فروشی در نارمک تعیین می‌کنند.
بازار مسکن روزهای خوبی ندارد
طرح تفصیلی جدید باعث شده تا بسیاری از سازنده‌های معتبر از خرید ملک کلنگی در زمان کنونی صرف نظر کنند و از طرف دیگر اغلب سازنده‌های خرده پا در بازار معاملات به صورت معلق باقی بمانند که آیا بخرند یا اینکه دست نگه دارند؟
بنگاهداری در جنوب تهران با اشاره به این خبر افزود: به طور کلی بازار مسکن روزهای خوبی را سپری نمی‌کند زیرا از سازنده گرفته تا مستاجر در بازار مسکن با نوسان و سردرگمی‌رو به رو هستند و طرح تفصیلی جدید هم نمک بر زخم این روزهای بازار مسکن شده است.

غفلت از ابزارهای پولی در مهار تورم

مهران سپهری
این روزها مشکل تورم در محافل گوناگون موضوع صحبت مردم و مسوولان بوده و مهار آن به یک خواست عمومی تبدیل شده است.

در بررسی تورم و روش‌های مقابله با آن یکی از نکات مغفول مانده موضوع سود بانکی است. به عبارت دیگر با توجه به پدیده پول داغ (Hot Money) که باعث افزایش سطح مصرف غیر ضرور مردم می‌شود و با توجه به نگاه سرمایه‌ای به کالاهایی نظیر طلا، مسکن و ارز، لازم است نرخ سود بانکی آزاد شود (یا حداقل کمتر از نرخ تورم نباشد). در صورتی که هم‌اکنون نرخ سود سپرده‌های یک ساله بانکی تفاوت زیادی با نرخ تورم موجود دارد و اگر انتظارات تورمی را ملاک قرار دهیم، این تفاوت حتی از مقدار کنونی هم بیشتر خواهد بود. بنابراین هم‌اکنون این نگرانی وجود دارد که همان اتفاقی که در خصوص ارز و طلا در سال گذشته افتاد مجددا رخ دهد و نشانه‌های آن در برخی بازارها به‌ویژه مسکن قابل مشاهده است.
از طرف دیگر مسوولانی که با افزایش نرخ سودهای بانکی مخالفند بر دو دسته تقسیم می‌شوند: دسته اول به دلیل حرام بودن بهره بر نظر خود تاکید می‌ورزند؛ در صورتی که از این مساله غافلند که این مساله معلول اتفاق دیگری است که قبل از آن افتاده یعنی زمانی که افزایش هزینه‌ها باعث افزایش عرضه پول و افزایش سطح عمومی قیمت‌ها است. زیرا تورم و ربا یکی هستند و هر دو موجب انتقال ظالمانه ثروت می‌شوند و دومی نتیجه حتمی اولی است و هر کسی که از لزوم تورم برای اقتصاد سخن می‌گوید در واقع به وجوب ربا امر نموده است. در هر صورت، مهار تورم هر راه‌حلی داشته باشد، راه‌حل پلیسی جزو آنها نیست یا حداقل در موارد بسیار معدود و محدود قابل استفاده است و نباید با توسل به این‌گونه راه‌ها یا سرزنش فلان وزیر، اذهان را از دلایل و روش‌های مقابله با تورم منحرف کرد.
دسته دوم از کسانی که با افزایش سود بانکی مخالف هستند به دلیل حمایت از تولید بوده است که البته نظرشان درست است؛ اما در روش کاهش سود بانکی به خطا می‌روند. پایین نگاه داشتن دستوری و صوری نرخ سود بانکی هیچ کمکی به تولید نمی‌کند و اثرات منفی بسیاری دارد که التهاب در بازارهای مختلف یکی از آنها است؛ بنابراین التزام به ماده 92 قانون برنامه پنجم در تخفیف اثرات تورم و جلوگیری از صعود آن بسیار موثر و لازم است.

احتمالات قیمتی برای طلا در روزهای آتی

گروه بازار پول- مسعودرضا طاهری: قیمت طلا در یک هفته گذشته اگرچه در ابتدا روند ثابتی پیمود و از 1660 دلار پایین‌تر نیامد، اما در آخر هفته در پی روند انتخابات در اروپا و سیاست‌های پولی ایالات متحده کف قیمت 1627 دلار را نیز به خود دید و تا این سطح تقریبا 36 دلار کاهش یافت. قیمت طلا البته در پایان معاملات هفتگی و پس از انتشار گزارش مشاغل در آمریکا در سطح 1642 دلار بسته شد که شش دلار افزایش داشت.

درساعات پایانی این معاملات اعلام شد که مجموع عوامل مختلف (فوندامنتال‌ها) نهایتا موجب شده تا برای بازگشت قیمت طلا به سطح بسته شده فعلی، طلا از بابت تقویت ارزش دلار آمریکا 20/6 دلارکاهش و از بابت خریدهای عمده 5/12 دلار افزایش داشته که معدل این دو عدد بیش از 6 دلار به نرخ طلا افزوده است. در ساعات پایانی معاملات هفتگی مقارن با زمان انتشار گزارش مشاغل ماه آوریل در آمریکا قیمت طلا به سرعت افزایش یافت و در بالاترین حد در بازار نیویورک تا 1647 دلار هم رسید.
در این هفته در بازارهای جهانی قیمت طلا تحت تاثیر سه عامل مشخص بود. تاثیرگذارترین آنها این بود که خبر رسید در ماه آوریل در آمریکا تنها 115 هزار شغل جدید ایجاد شده است. دپارتمان مشاغل در این کشور اعلام کرد که با وجود انتظار برای به وجود آمدن حداقل 163 هزار شغل جدید در این کشور تنها 115 هزار شغل در بخش غیرکشاورزی ایجاد شده است. این شرایط ارزش دلار آمریکا را در مقابل یورو کاهش داد از این رو قیمت طلا به سرعت تا 1647 دلار افزایش یافت. نرخ بیکاری در این کشور البته تا 1/8 درصد افت کرده و گفته می‌شود کاهش اخیر بیشتر به دلیل کاهش نرخ مشارکت و نبود علاقه برای جست‌وجوی کار در بین بیکاران بوده است .
ماه آوریل تقریبا دومین ماهی است که در آمریکا برابر با انتظارات کارشناسان شغل ایجاد نشده است. از این رو ضمن تضعیف ارزش دلار این کشور که موجب افزایش قیمت طلا و سایر کالاها شده است، امکان به جریان افتادن برخی سیاست‌های پولی در کمیته بازار باز فدرال رزرو در ژوئن (خرداد ماه) تقویت شده است.
در واقع دومین پتانسیل موثر برای بالا رفتن قیمت طلا از منظر کارشناسان وارد فاز جدیدی از گمانه‌زنی‌ها می‌شود. به این ترتیب پیش‌بینی شده تا با امکان سنجی‌های جدید برای تزریق پول و خرید اوراق قرضه توسط فدرال رزرو بازدهی دلار آمریکا در مقابل اوراق قرضه کاهش یافته و قیمت طلا همراه با یورو افزایش یابد. در این صورت پیش‌بینی شده قیمت طلا تا 1800 دلار افزایش یابد. از دسامبر سال 2008 تا ژوئن 2011 تقریبا 7/2 تریلیون دلار در قالب تسهیل مقداری (quantative easing) به بزرگ‌ترین اقتصاد جهان تزریق شده است. قیمت طلا در سپتامبر سال 2011 در بالاترین سطح تاریخی خود به 1923 دلار رسید. البته قیمت لحظه‌ای آن 1930 دلار اعلام شده بود. در صورت استفاده از دور سوم آن قیمت اغلب کالاهایی که با دلار آمریکا معامله می‌شوند افزایش خواهد یافت. سیاست انبساطی افزایش تقاضا و البته افزایش شاخص‌های بازارهای سهام را به دنبال خواهد داشت.
بازارهای مالی جهان در روزهای اخیر نیز همچنان چشم انتظار نتایج نهایی سومین عامل موثر در نوسان قیمت طلا و ارزش یورو هستند. دور دوم انتخابات ریاست جمهوری فرانسه کماکان با احتمال برنده شدن اولاند رقیب سارکوزی همراه است. این موضوع آینده یورو را با ابهام روبه‌رو کرده است.
فرانسوآ اولاند سوسیالیست در انتخابات امروز یکشنبه فرانسه به احتمال زیاد راهی کاخ الیزه می‌شود تا به انتظارات برخی برای تغییرات اصولی در چشم‌انداز سیاست‌های اقتصادی در اروپا جامه عمل بپوشاند. این انتخاب به عقیده کارشناسان، کاهش ارزش یورو و افت قیمت طلا در کوتاه‌مدت را در پی خواهد داشت. اولاند بارها در مبارزات انتخاباتی خود از سیاست‌های یکجانبه آلمان در حمایت بی‌چون و چرا از یورو انتقاد کرده بود. در یونان نیز انتخابات پارلمانی در حال انجام است که البته نگرش خوبی نسبت به احزاب موجود وجود ندارد.
انتظار این است که در هفته‌های پیش رو به شرط موفقیت نهایی اولاند در انتخابات فرانسه در اروپا فشارهایی برای کاستن از سختگیری‌های ریاضتی و یافتن راه‌هایی برای انبساط مالی افزایش یابد که یورو را در کوتاه‌مدت تضعیف خواهد کرد. در این راستا ماریو دراگی، رییس بانک مرکزی اروپا گفته بود اگر شرایط اقتصادی در منطقه بدتر شود نمی‌توان جلوی تزریق پول بیشتر به اقتصاد را گرفت. به گفته کارشناسان با وجود شرایط فعلی قیمت طلا در کوتاه مدت با تضعیف یورو در مقابل دلار آمریکا کاهش خواهد یافت و در این راستا امکان کاهش قیمت سایر کالاها نیز وجود دارد.
اما در بلندمدت قیمت طلا نظر به تغییر جهت برنامه‌های ریاضتی در اروپا و انبساط پولی احتمالی در صورتی که بانک مرکزی اروپا نرخ بهره را کاهش دهد و اوراق قرضه دولتی خریداری شود، قیمت طلا دوباره در مسیر افزایشی قرار خواهد گرفت.
در این زمینه گفته شده یکی از نشانه‌هایی که در مورد کمرنگ شدن برنامه‌های ریاضتی از هم‌اکنون پیداست، اجلاس هفته آینده بانک مرکزی انگلیس است که بنا بر برخی پیش‌بینی‌ها امکان اجرایی شدن دور جدیدی از تزریق پول به اقتصاد این کشور توسط این بانک وجود دارد. برنامه انبساطی 50میلیون پوندی قبلی در این کشور کم کم سررسید می‌شود و گفته شده که این بانک در نظر دارد یک برنامه 25 میلیون پوندی را به دلیل برخی اخبار و داده‌های اقتصادی ناامیدکننده برنامه‌ریزی کند.
در همین راستا در نظرسنجی در انگلیس از میان 22 شرکت‌کننده اصلی ازمیان دلالان شمش طلا، بانک‌های سرمایه‌گذاری، معامله‌گران بازارهای آتی، مدیران پولی و تحلیلگران تکنیکال 10 نفر به افزایش قیمت طلا در هفته‌های آینده رای داده‌اند.
بنابراین می‌توان با اتکا به عواملی از این دست انتظار داشت که قیمت طلا طی هفته‌های آینده بازهم شاهد کاهش قیمت باشد، اما در بلندمدت باید دید که بازارهای مالی جهان درقبال اتخاذ سیاست‌های پولی و مالی دولت‌ها چه واکنش‌هایی را در ارقام کالاها و ارزها رقم خواهند زد.
نکات اشاره شده در تحلیل‌های فوق در حالی است که تا 3 خرداد ماه بازار داخلی در کشور چشم‌انتظار نتایج اجلاس بغداد است. اتفاقی که از چشم کارشناسان و تحلیلگران پنهان نمانده و البته مورد مداقه نیز هست. افزایش قیمت نفت و طلا در پی نرسیدن احتمالی طرفین به یک توافق برد برد و افزایش نگرانی‌ها قطعا بر قیمت طلا نیز موثر خواهد بود. عکس این شرایط نیز البته صادق است و یافتن راه‌های عملی برای تعیین تکلیف نهایی مذاکرات ایران و غرب آب سردی بر تلاطم قیمت‌ها خواهد ریخت.