کف و سقف قیمت آپارتمان نوساز در تهران

گروه مسکن – مهدیس فرقانی: به نقل از مشاوران املاک فعال در تهران، طبق معمول هر ساله این فصل از سال به خصوص 2 ماه پایانی زمستان فرصتی برای افزایش قیمت مسکن است. رشد قیمت فروش واحدهای مسکونی در این موقع از سال به امری طبیعی تبدیل شده است به همین خاطر بازار مسکن از اواخر دی ماه به دلیل مراجعه متقاضیان به بازار مسکن با رونق مواجه می‌شود.

بسیاری از خریداران برای عدم مواجهه با تورم قیمت مسکن در سال جدید در تلاش هستند تا طی دو ماه باقی‌مانده از بازار مسکن خرید کنند، اما در این میان هم با ورود به بازار مسکن با نرخ‌های جدیدی مواجه می‌شوند، زیرا از یک سو فروشنده‌ها می‌دانند که به دلیل تورم و شرایط اقتصادی واحدهای شان از ارزش بیشتری برخوردار خواهد شد و از طرف دیگر به علت حجم خریداران حاضر در بازار فعلی و پیش‌بینی این مساله که شاید بازار مسکن در سال بعد با این میزان متقاضی همراه نباشد ، واحدهای خود را آماده تحویل به خریداران می‌کنند و قیمت‌های پیشنهادی خود را بالاتر اعلام می‌کنند. در جدول زیر قیمت پیشنهادی فروش واحدهای مسکونی نوساز در بیش از 50 محله تهران عنوان شده است.
در لیست تازه از قیمت پیشنهادی فروش واحدهای مسکونی در تهران، سامانه مجازی معاملات مسکن (ایران فایل) اقدام به شناسایی حداقل و حداکثر قیمت مسکن در هر محله را کرده است که این دامنه قیمتی از روی قیمت های ثبت شده در قراردادها محاسبه شده است.

رکوردزنی ساخت‌و‌ساز در تهران

 - تحولات سرمایه‌پذیر بازارهای سکه‌ودلار طی فصل پاییز نیز نتوانست جلوی «رونق رکوردزن» ساخت‌‌وساز در تهران را بگیرد؛ به این ترتیب امسال بازار ساخت مسکن در پایتخت سه‌فصل کاملا گرم را پشت‌سر گذاشت؛ طوری که نرخ رشد 71درصدی برای فعالیت‌های ساختمانی 9ماهه در این کلان‌شهر به ثبت‌ رسید. از ابتدای سال تاکنون بیش از 157 هزار واحدمسکونی در تهران ساخته شده که این حجم، 30 هزار واحد بیشتراز عملکرد کل سال 89 بوده است. همچنین اگر وضعیت کنونی تا پایان سال ادامه یابد، قرعه بیشترین ساخت‌وساز سالانه که پیش‌تر در اختیار سال86 بود به‌نام سال90 درمی‌آید.رییس انجمن انبوه‌سازان تهران درباره علت شدت ساخت‌وسازهای مسکونی در ماه‌های اخیر به عواملی همچون «مانور تبلیغاتی برای اجرای طرح تفصیلی» و «رشد محسوس قیمت مسکن در برخی مناطق» اشاره می‌کند و می‌گوید: «به خاطر محدودیت‌های احتمالی ناشی از اجرای قریب‌الوقوع طرح تفصیلی تهران، سازنده‌های مسکن جلو‌جلو، وارد بازار شده‌اند و از سوی دیگر تحولات قیمتی در بازار مسکن نیز انگیزه ساخت‌وساز را دوچندان کرده است.»این فعال ساختمانی همچنین با بیان اینکه رشد اخیر قیمت مسکن در تهران اغلب مربوط به آپارتمان‌های مورد نیاز 5دهک پردرآمد بوده، تصریح کرد: عملکرد امسال انبوه‌سازان موجب فزونی عرضه و تعدیل قیمت در یکی دو سال آینده خواهد شد.

«دنیای‌اقتصاد» از سه‌فصل گرم پایتخت برای انبوه‌سازی گزارش می‌دهد
تاخت ساخت‌وساز در تهران
 رشد 71درصدی ساخت‌مسکن طی 9ماه اول امسال؛ دلایل رشد چیست؟
 رکورد «نقطه اوج»، پایان سال زده می‌شود؛ سال‌آینده باید منتظر کاهش بود؟
 رییس انجمن انبوه‌سازان: ساخت‌و‌ساز به دو علت در حال افزایش است
فرید قدیری
بهشاد بهرامی
آمار تازه از میزان فعالیت‌های ساختمانی در تهران، بازار ساخت‌وساز را تنها فعالیت اقتصادی قابل رقابت با «آهن‌ربای سرمایه‌گذاری در بازار‌های ارز و سکه» معرفی می‌کند.
انبوه‌سازان در پایتخت از ابتدای سال تاکنون، سه‌فصل فوق‌العاده گرم را در بازار مسکن رقم زدند، به طوری که تعداد واحدهای مسکونی جدید طی 9 ماه اول امسال 71 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش پیدا کرد و حتی در فصل پاییز که احتمال می‌رفت سیل‌نقدینگی در بازار دلار سرمایه‌های ریالی انبوه‌سازان را نیز با خود همراه کند، ساخت‌وساز از مسیر صعود خارج نشد و رشد 5/66 درصدی را در این فصل تجربه کرد.
در شهر تهران از ابتدای سال90 تا پایان فصل سوم، برای احداث بیش از 157 هزار واحدمسکونی پروانه ساخت صادر شده که در هر ماه به طور میانگین کلنگ ساخت حدود 17 هزار واحد، زمین خورده است.این میزان عرضه مسکن در طول 9ماه، حدود 30 هزار واحدمسکونی بیشتر از عرضه یک‌سال89 است که با فرض رکود زمستانی در بازار ساخت‌وساز به عنوان بدترین حالت طی ماه‌های آتی، تعداد کل واحدهای مسکونی جدید در یک‌سال90 به طور قطع رکورد سال86 -که بیشترین واحدمسکونی طی یک دهه گذشته در آن سال ساخته شد- را خواهد زد. در سال86 ساخت‌وسازهای مسکونی در تهران از مرز 180 هزار واحد گذشت که این اتفاق همزمان شد با جهش قیمت مسکن.
رشد قیمت‌مسکن در 5 دهک بالا
هم‌اکنون نیز رییس انجمن انبوه‌سازان تهران یکی از دلایل «ثبات دمای بالا در بازار ساخت مسکن» را رشد محسوس قیمت مسکن در برخی مناطق پایتخت عنوان می‌کند و معتقد است این وضعیت در اوایل سال آینده نیز تداوم خواهد داشت.ایرج رهبر در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» تصریح کرد: رشد کنونی قیمت مسکن در تهران بیشتر متوجه آپارتمان‌های مورد نیاز 5 دهک پردرآمد است و هنوز واحدهای‌ مسکونی در نیمه جنوبی تهران با افزایش قابل‌ملاحظه قیمت روبه‌رو نشده‌اند.
مانور تبلیغاتی روی طرح تفصیلی
رهبر دلیل دوم رشد شدید ساخت‌وسازهای شهر تهران را مانور تبلیغاتی شهرداری درباره اجرای قریب‌الوقوع طرح تفصیلی عنوان کرد و گفت: این طرح از آنجا که مقررات ساختمانی را تغییر می‌دهد و احتمالا محدودیت‌هایی در برخی مناطق برای انبوه‌سازان ایجاد می‌کند، باعث شده در حال حاضر که هنوز طرح به اجرا درنیامده، متقاضیان ساخت‌ مسکن برای دریافت پروانه از شهرداری تعجیل کنند.
رشد 105درصدی در بافت‌فرسوده
براساس گزارشی که دفتر معاون شهرسازی سازمان نوسازی شهرداری ‌تهران در اختیار «دنیای‌اقتصاد» قرار داده، رشد ساخت‌وساز در بافت‌فرسوده تهران طی ماه‌های گذشته از سال جاری به مراتب بیشتر از سایر مناطق این کلانشهر بوده است، به طوری که نرخ رشد نوسازی در 9 ماه اول معادل 105 درصد اعلام شده است. در بافت‌های فرسوده تهران طی این مدت نزدیک به 30 هزار واحدمسکونی ساخته شده که این میزان، معادل 18 درصد ساخت‌وسازها در کل شهر تهران بوده است. این سهم کم در مقایسه با نرخ رشد بالای 100 درصد، اثرگذاری مشوق‌های مالی برای نوسازی بافت‌فرسوده را نشان می‌دهد که چون طبق قانون، مشوق‌ها در سال‌ آینده نیز باید برقرار باشد، درنتیجه جلوی افت ساخت‌وساز در سال91 گرفته خواهد شد.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» هم‌اکنون حجم بالای ساخت‌وساز در نقاط مختلف تهران، بازار خرید مسکن با قیمت غیرحبابی را برای دو سال آینده‌ تضمین می‌کند. از اوایل سال آینده بخش زیادی از 127 هزار واحدی که سال89 ساخت آنها شروع شده بود، به تدریج وارد بازار مصرف می‌شود و در سال دوم (سال92) نیز آنچه در طول امسال احداث آنها آغاز شده، در نوبت عرضه قرار می‌گیرد. هر چند برخی کارشناسان «فزونی عرضه» را تنها یک فاکتور موثر بر کنترل قیمت مسکن می‌دانند و معتقدند عوامل دیگری همچون نرخ تورم و قدرت خرید متقاضیان و از همه مهم‌تر آینده بازارهای موازی، وجود دارد که می‌توانند ترکیب نوسان قیمت مسکن را تحت تاثیر قرار دهد.
جزئیات آمار تازه
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» ساخت‌وسازهای مسکونی در کلانشهر تهران در سه فصل امسال به ترتیب 65درصد، 89درصد و 5/66درصد نسبت به مدت مشابه سال‌قبل افزایش پیدا کرد. در بهار و تابستان و پاییز سال جاری به ترتیب 42 هزار واحد، 61 هزار واحد و 54 هزار واحدمسکونی در تهران ساخته شده است.
در فصل پاییز حجم ساخت‌وساز کمتر از تابستان بوده، اما در مقایسه با فصل بهار، بیشتر بوده است.
استفاده از «کلنگی» به جای زمین‌خام
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، محل احداث بیش از 50 درصد از ساخت‌وسازهای 9ماه اول امسال، املاک کلنگی بوده و حجم ناچیزی از آن روی زمین‌های خام اجرا شده است.
برابر آنچه سازمان نوسازی شهر تهران از ساخت‌وساز در این مدت اعلام کرده، برای احداث 53 هزار واحدمسکونی، 15 هزار و 476 ملک فرسوده یا قدیمی، تخریب شده‌اند که با توجه به احداث سه واحد به جای تخریب یک واحد، نزدیک به 45 هزار واحدمسکونی از 53 هزار واحد ساخته‌شده، جایگزین املاک کلنگی شده است.
نوسازی 18درصد بافت‌فرسوده در 9ماه
به گزارش «دنیای اقتصاد» اعمال تخفیفات صد در صدی عوارض و تراکم تشویقی در ساخت و سازهای بافت فرسوده که از سال گذشته آغاز شده است روز به روز شمار بیشتری از انبوه‌سازان ساختمانی را به خود جذب می‌کند، به گونه ای که براساس آخرین آمار منتشر شده از سازمان نوسازی شهرداری تهران رشد، احیا و نوسازی بافت فرسوده در تهران در نه ماهه ابتدایی سال جاری 105 درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته افزایش یافته است. این در حالی است که افزایش روند رشد ساخت وساز در سایر مناطق شهری پایتخت در همین دوره تنها 71 درصد بوده است.
محمد حسین اژدری معاون سازمان نوسازی شهرداری تهران با اعلام رشد 105 درصدی ساخت وساز در بافت فرسوده اظهار کرد: نوع تسهیلات ارائه شده به سازندگان ساختمانی در بافت فرسوده امکان افزایش سرعت ساخت‌و‌ساز را در این مناطق بالا برده است، به گونه‌ای که براساس آمار 6 ماهه اول امسال حدود 18 درصد از 3 هزار و 500 هکتار بافت فرسوده تهران نوسازی شده است.
او افزود: قطعا روند رشد ساخت و ساز در بافت فرسوده تا پایان سال از همین رشد برخوردار خواهد بود.
اژدری در مورد میزان جذابیت ساخت‌و‌سازهای مسکونی نسبت به بازار سکه در مدت اخیر گفت: با توجه به شرایط مقطعی که بر بازار سکه حاکم است سرمایه‌گذاری در بازار ساخت‌و‌ساز‌های مسکونی جذابیت بیشتری خواهد داشت.او در خصوص وضعیت ساخت‌وساز‌های سال آینده در بافت فرسوده شهر تهران اظهار کرد: قطعا سرعت کنونی ساخت و ساز در بافت فرسوده در سال آینده هم ادامه پیدا خواهد کرد.

پیام نرخ سود به بازار مسکن

 - مصوبه جدید شورای پول‌واعتبار سه تاثیر کوتاه‌مدت، میان‌مدت و بلندمدت در بازار مسکن می‌گذارد که مهم‌ترین آن، کاهش فشار هزینه‌ای بر اجاره‌نشین‌ها در آینده نزدیک خواهد بود. سطح پایین نرخ سود بانکی در دو سال اخیر باعث شد مالکان آپارتمان‌های اجاره‌ای، اخذ پول‌پیش را کنار گذاشته و معادل ارزش رهنی ملک، مبلغ اجاره ماهانه را افزایش دهند که این تغییر رویه، اجاره‌بها- به خصوص در تهران- را با رشد کاذب روبه‌رو کرده بود؛ اما حالا با واقعی‌شدن نرخ سود سپرده‌‌‌گذاری، شیوه دلخواه مستاجرها – پرداخت رهن- دوباره برقرار می‌شود.

تاثیر مصوبه سه‌شنبه شب شورای پول و اعتبار چیست؟
پیام «نرخ‌سود» به بازار مسکن
 افزایش نرخ‌سود در کوتاه‌مدت، میان‌مدت و بلند‌مدت به ترتیب بر اجاره‌بها، قیمت مسکن و هزینه ساخت‌وساز تاثیر می‌گذارد
فرید قدیری
مصوبه سه‌شنبه شب شورای پول‌واعتبار مبنی بر «افزایش نرخ سود سپرده‌های بانکی» را باید برای تحولات ماه‌های اخیر بازار مسکن به فال‌نیک گرفت. براساس تصمیم این شورا، از هفته آینده بانک‌ها علاوه بر اینکه برای پرداخت سود به سپرده‌گذاران اجازه دارند از طریق شناورسازی نرخ سود، با یکدیگر رقابت کنند، باید نرخ سود سپرده‌های بلندمدت را نیز از 15درصد به حداقل 21 درصد افزایش دهند.
با این افزایش بی‌سابقه نرخ سود بانکی، بازار مسکن که پیشتر پیش‌بینی شده بود بعد از آرامش بازار ارز و طلا، مورد هجوم نقدینگی قرار گیرد، جای خود را به بانک‌ها می‌دهد تا شاید یک دوره دیگر بتواند املاک مسکونی را از رشد ناموزون قیمت در امان نگه دارد.
واکنش کوتاه‌مدت
اما اثر آنی و قطعی تصمیم جدید شورای پول‌واعتبار در بازار مسکن، متوجه اجاره‌نشین‌ها خواهد شد به طوری که با پرداخت سود بیشتر به سپرده‌گذاران بانکی، دریافت پول‌پیش (رهن) دوباره برای موجران سودده می‌شود.
طی دو سال اخیر به دلیل سطح پایین نرخ سود بانکی در مقایسه با نرخ تورم، مالکان آپارتمان‌های اجاره‌ای، اخذ پول‌پیش را کنار گذاشته بودند و معادل ارزش رهنی ملک، مبلغ اجاره ماهانه را افزایش دادند و با این تغییر رویه، اجاره‌بها که سالانه درصدی افزایش پیدا می‌کند، این بار با رشد زیادی مواجه شد.
معاملات اجاره مسکن در قالب قراردادهای «پرداخت 100درصد اجاره ماهانه» از نیمه سال گذشته تشدید شد و تاکنون نیز ادامه داشته است طوری که به‌رغم عبور از تابستان و در حالی که باید اجاره‌بها آرام شده باشد، اما چون سهم وزنی پول‌پیش به اجاره ماهانه منتقل شده است، هنوز آرامش در بازار اجاره به چشم نمی‌خورد. عمده نارضایتی اجاره‌نشین‌ها طی این مدت ناشی از «تحمیل رهن به اجاره ماهانه و سنگین‌شدن پرداختی به موجر» بوده است، اما چنانچه مصوبه شورای پول‌واعتبار به بانک‌ها ابلاغ شود، شیوه «رهن‌واجاره» و «رهن‌کامل» دوباره به معاملات بازار اجاره برمی‌گردد. به گزارش «دنیای‌اقتصاد» خواسته اغلب اجاره‌نشین‌ها، پرداخت سهم زیادی از ارزش قرارداد در قالب رهن یا همان پول‌پیش است. مشاوران املاک شیوه مرسوم و قدیمی در بازار اجاره را پرداخت حداقل 50 درصد ارزش معامله به شکل پول‌پیش عنوان می‌کنند، اما این سهم طی حداقل یک‌سال گذشته به حدود 10 تا 20 درصد رسیده است. به این ترتیب در صورتی که دریافت رهن در معاملات اجاره مسکن احیا شود، به نسبت «تبدیل اجاره‌ماهانه به پول‌پیش»، سطح ظاهری اجاره‌بها در تهران کاهش پیدا می‌کند و حباب در این بازار تخلیه خواهد شد.
پیامد میان‌مدت
براساس گزارش «دنیای‌اقتصاد» اثر میان‌مدت تغییر صعودی نرخ سود بانکی را باید در بازار خرید‌وفروش مسکن جست‌وجو کرد.قیمت مسکن در ماه‌های گذشته از سال90 طبق اعلام همه – مرکز آمار، وزارت راه‌وشهرسازی و مشاوران‌املاک- روند متفاوتی نسبت به سال89 داشته است. در سال جاری قیمت مسکن در تهران بعد از دو سال آرامش، رشدی بیشتر از نرخ تورم را تجربه کرد که این به معنی رشد واقعی ارزش معاملاتی املاک مسکونی در پایتخت می‌تواند باشد. در این شرایط اگر تغییری در نرخ سود سپرده‌های بانکی اتفاق نمی‌افتاد، به محض تثبیت قیمت سکه و دلار، انتظار می‌رفت نقدینگی‌ها به بازار مسکن سرازیر شود به خصوص آنکه رونق کنونی معاملات مصرفی در بازار مسکن به اندازه کافی عرصه را برای افزایش قیمت مسکن فراهم کرده است.اما با مجوزی که شورای پول‌واعتبار بابت تطبیق نرخ سود بانکی با نرخ تورم صادر کرده است، رشد ارزش سپرده‌های بانکی، تضمین‌شده محسوب می‌شود و در نتیجه آن دسته از سرمایه‌‌گذارانی که ورود به بازار مسکن را ریسک‌پذیر می‌دانند، ورود به سپرده‌گذاری را ترجیح خواهند داد. آنچه این فرضیه را تقویت می‌کند نگرانی سرمایه‌ها از کاهش دوباره قیمت مسکن در سال آینده است. هرچند این روزها غالب تحلیل‌های ملکی از رشد مثبت و در عین حال تدریجی قیمت مسکن در سال آینده حکایت دارد.
در بلندمدت چه می‌شود؟
در خبری که دیروز به نقل از اعضای شورای پول‌واعتبار اعلام شد، صحبتی درباره تغییر نرخ سود تسهیلات بانکی نشده بود، اما علی‌القاعده منشا هر نوع افزایش نرخ سود سپرده‌های بانکی باید ریشه در «رشد نرخ سود تسهیلات» داشته باشد تا بانک‌ها بتوانند از دریافت مبالغ اضافه از خدمت‌گیرنده‌ها، هزینه خدمت‌دهنده‌ها –سپرده‌گذاران- را تامین کنند. انبوه‌سازان و بساز‌وبفروش‌ها یکی از گروه‌های خدمت‌گیرنده‌ سیستم بانکی محسوب می‌شوند که طی چند روز آینده و با اعلام جزئیات بیشتر از مصوبه شورای پول‌واعتبار، باید در مقایسه با قبل، هزینه بیشتری برای دریافت تسهیلات ساخت‌وساز بپردازند. در حال حاضر روشی که بانک‌ها برای تامین مالی مسکن اجرا می‌کنند به این صورت است که تسهیلات کم‌بهره فقط به پروژه‌های مسکن‌مهر اختصاص می‌یابد و برای سایر ساخت‌وسازهای مسکونی، نرخ سود مشارکتی اعمال می‌شود. در این صورت با افزایش نرخ سود تسهیلات، هزینه دریافت وام ساخت بیشتر می‌شود و دو احتمال برای ادامه فعالیت‌های ساختمانی مطرح خواهد بود. احتمال اول افزایش قیمت واحدهایی که از سال آینده ساخت آنها شروع می‌شود، خواهد بود و احتمال دوم نیز کاهش ساخت‌وساز می‌تواند باشد که در هر دو سناریو قیمت مسکن برای دو سال آینده دستخوش تغییر خواهد شد.
البته کارشناسان معتقدند در بلندمدت درصورت رقابت بانک‌ها نرخ سود تسهیلات کاهش خواهد یافت و ساخت‌‌و‌ساز از بابت دریافت تسهیلات متحمل هزینه بیشتری نخواهد شد.

معامله با سوداگران مسکن

گروه مسکن –‌ هاجر شادمانی: کارشناسان اقتصادی مجلس در حالی از افزایش نرخ سود سپرده‌های بانکی به عنوان خط پایان فعالیت سوداگران در بازار مسکن آن هم به شیوه‌ای مسالمت‌آمیز خبر می‌دهند که چندی است به اذعان کارشناسان، در نتیجه کاهش نرخ سود سپرده‌گذاری در بانک‌ها آرامش بازار مسکن در دو حوزه خرید و اجاره برهم خورده است؛ به گونه‌ای که موجران با کاهش مطالبه مبلغ رهن،‌ نرخ اجاره بها را افزایش داده و سوداگران نیز با افزایش تقاضای کاذب در بازار مسکن، شرایط خرید را برای مصرف‌کنندگان واقعی دشوار کرده‌اند.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، در حالی که برخی از نمایندگان و کارشناسان اقتصادی مجلس معتقدند که افزایش نرخ سود بانکی با اثر دوگانه‌ای که دارد در برخی موارد باعث تشدید شرایط تورمی ‌در بازار مسکن می‌شود، اما به اذعان برخی دیگر، شرایط تورمی ‌با حذف مسالمت‌آمیز سوداگران از ‌این بازار و هدایت سرمایه‌های آنان به بانک‌ها، کنترل شده و افزایش عرضه مسکن در نتیجه افزایش منابع اعتباری بانک‌ها منجر به‌ایجاد شرایط تعادلی و حتی سبقت عرضه از تقاضا می‌شود.
تاثیر دوگانه در بازار مسکن
در‌ این زمینه عضو کمیسیون اقتصادی مجلس، ضمن مثبت ارزیابی‌کردن افزایش نرخ سود تسهیلات بانکی از 12 درصد به 21 درصد به «دنیای اقتصاد» گفت: افزایش نرخ سود سپرده‌های بانکی منجر به هدایت سرمایه‌های سرگردان به بانک‌ها برای مشارکت در افزایش تولید می‌شود.
عبدالرضا ترابی با اشاره به اثر دوگانه افزایش نرخ سود سپرده‌های بانکی در بخش مسکن خاطرنشان کرد: تاثیر افزایش نرخ سود سپرده‌های بانکی در بخش مسکن با سایر بخش‌ها متفاوت خواهد بود.
وی افزود: از یک سو هدایت سرمایه‌های مردمی ‌به بانک‌ها و افزایش سرمایه‌گذاری در‌ این زمینه، منجر به بازگشت آرامش به بازار مسکن به خصوص در بخش اجاره‌بها خواهد شد و از سوی دیگر افزایش نقدینگی حاصل از افزایش سود سپرده‌ها در دست مردم می‌تواند آثار تورمی ‌در بخش خرید مسکن برجای گذارد.
ترابی توضیح داد: معمولا قیمت مسکن زمانی افزایش می‌یابد که در اثر افزایش نقدینگی در دست مردم و دریافت وام از سوی آنان تقاضا برای خرید، افزایش پیدا می‌کند.
وی ادامه داد: البته در صورتی که ‌این نقدینگی در بخش تولید مسکن هزینه و سرمایه‌گذاری شود، در نتیجه تعادل عرضه و تقاضا شاهد بازگشت آرامش به‌ این بخش و کاهش سوداگری در بازار مسکن خواهیم بود.
پایان سوداگری مسکن
جعفر قادری عضو کمیسیون برنامه و بودجه مجلس و کارشناس اقتصادی نیز با بیان ‌اینکه تا قبل از افزایش نرخ سود، سپرده‌گذاری برای افراد توجیهی نداشت، گفت: در شرایطی که نرخ سود سپرده‌های بانکی به میزان قابل توجهی کمتر از نرخ تورم در کشور است، اغلب سرمایه‌های مردمی‌ به سمت سایر بازارها همچون طلا، ارز و مسکن سوق می‌یابد.
وی افزود: ‌این امر نتیجه‌ای جز افزایش سفته‌بازی و سوداگری در ‌این بازارها و کاهش قابل توجه تولید نخواهد داشت.
این کارشناس اقتصادی گفت: طبیعی است در چنین شرایطی حتی با افزایش میزان عرضه، تعادل مورد نظر در بازار مسکن ‌ایجاد نمی‌شود؛ چرا که همواره به علت وجود سوداگران، تقاضای کاذب در بازار نسبت به عرضه بیشتر است.
قادری خاطرنشان کرد: افزایش نرخ سود سپرده‌گذاری حداقل به اندازه نرخ تورم موجود، باعث انباشته شدن نقدینگی و کانالیزه شدن آن در جهت افزایش تولید در سطح کشور می‌شود.
وی با بیان ‌اینکه افزایش نرخ سود سپرده‌های بانکی ارتباط چندانی با افزایش سود تسهیلات ارائه شده از سوی بانک‌ها ندارد، به «دنیای اقتصاد» گفت: پیش‌بینی‌ ایجاد تورم در بخش مسکن با افزایش نرخ سود سپرده‌های بانکی، نوعی استدلال یک طرفه است.
وی اظهار کرد: کاهش سوداگری در بازار مسکن در نتیجه هدایت سرمایه‌ها به سپرده‌گذاری‌های بانکی علاوه بر کاهش تقاضای موجود برای مسکن، باعث افزایش تولید در‌این بخش و در نتیجه ‌ایجاد تعادل در قیمت‌ها می‌شود.
قادری افزایش منابع موجود در اختیار بانک‌ها را عاملی برای کاهش تقاضای کاذب در بازار مسکن عنوان کرد و افزود: تا پیش از ‌این تصمیم، به دلایلی همچون بالا بودن نرخ سود تسهیلات ارائه شده از سوی بانک‌های خصوصی و‌ ایجاد تقاضای کاذب برای دریافت وام 12 درصدی از بانک‌های دولتی، بخش‌های نیازمند به منابع مالی همچون بخش مسکن با محدودیت دستیابی به منابع مورد نیاز مواجه بودند.
این کارشناس اقتصادی همچنین با تشریح اثر افزایش نرخ سود سپرده‌گذاری در بانک‌ها یادآور شد: از سوی دیگر با افزایش نرخ سود بانکی، بازار اجاره‌بها نیز با آرامش نسبی مواجه خواهد شد و موجران ترجیح می‌دهند بیشتر سرمایه خود را برای اخذ سود بیشتر در بانک‌ها سپرده‌گذاری کنند.
قادری ادامه داد: از سوی دیگر مستاجران نیز با افزایش میل به سرمایه‌گذاری در بانک‌ها، از جابه‌جایی‌های بی‌مورد و پرداخت اجاره بهای بالاتر خودداری کرده و به‌این ترتیب بازار اجاره از رشد بی‌رویه قیمت‌ها در امان می‌ماند.
وی افزود: دولت با افزایش منابع بانک‌ها و خطوط اعتباری ویژه برای ارائه تسهیلات ارزان‌قیمت به بخش‌های تولیدی به خصوص بخش مسکن، می‌تواند نقش موثری در رفع مشکلات موجود‌ ایفا کند.
عکس: نگار متین‌نیا

لیست آپارتمان های اجاره‌ای «زیر 20 میلیون رهن»

گروه مسکن – مهدیس فرقانی: شواهد در بازار مسکن طی چند ماه اخیر حاکی از‌این مساله است که گویی قرار نیست آب خوش از گلوی مستاجران به راحتی بگذرد، چراکه ساز بازار رهن و اجاره بازار مسکن با حال و روز مستاجران همخوانی ندارد.برخی از بنگاهداران فعال در مرکز تهران خبر از افزایش نرخ اجاره بها در تعدادی واحدهای مسکونی رهنی می‌دهند، در حالی که اکثر مستاجران قدرت رهن چنین واحدهایی را ندارند یا‌اینکه با اتمام فصل پاییز نرخ های اجاره همچنان ثابت باقی مانده و کاهش پیدا نکرده است.

در همین حال یکی از مشاوران املاک در خیابان اسکندری درباره وضعیت فعلی بازار اجاره واحدهای مسکونی‌این منطقه به «دنیای اقتصاد» گفت: در حال حاضر تعداد واحدهایی که نرخ رهن کامل یا ودیعه و اجاره آنها کمتر از 20 میلیون تومان باشد، انگشت شمار است و‌این موضوع تنها مشکل متقاضیان بازار اجاره نیست زیرا اکثر مستاجران قدرت پرداخت چنین مبلغی را بصورت رهن کامل ندارند، چراکه اغلب متقاضیان بالاترین بودجه‌ای که برای رهن یک واحد مسکونی دارند 15 میلیون تومان است.وی در ادامه درباره آخرین نوسانات اجاره بهای واحدهای مسکونی در‌این محله گفت: نرخ اجاره که در تابستان متحمل بیشترین نوسانات بود تا به امروز ثابت باقی مانده است.آقایی در‌این باره اظهار کرد: معمولا در فصل پاییز و زمستان نرخ اجاره حتی به میزان جزئی با کاهش رو به رو می‌شود در حالی که امسال هنوز چنین اتفاقی در بازار اجاره مسکن رخ نداده است. برای مثال، در محدوده خیابان جمهوری یک واحد مسکونی 90 متری که با شرایط 30 میلیون تومان ودیعه و 600 هزار تومان اجاره ماهانه در تابستان به بازار اجاره عرضه شده بود همین واحد اکنون با همان نرخ به بازار رهن و اجاره پیشنهاد شده است.این بنگاهدار درباره حجم واحدهای رهنی در بازار اجاره فعلی تصریح کرد: اکنون تعداد قابل ملاحظه‌ای از واحدهای مسکونی به صورت رهن کامل آماده تحویل به مستاجران است، اما یا متقاضی برای رهن کامل به بازار مسکن مراجعه نمی‌کند یا ‌اینکه نرخ‌های تعیین شده برای واحدهای رهنی خارج از توان مالی متقاضیان است.به گزارش «دنیای اقتصاد» طبق تحقیقات میدانی، رهن و اجاره 20 میلیون تومانی بیشتر در بازار مسکن مناطق مرکزی، جنوبی و شرقی تهران برای واحدهای کم سن قابل رویت است و به ندرت می‌توان شاهد اجاره بهای یک واحد مسکونی به ارزش 20 میلیون تومان در شمال و غرب تهران بود.

تحولات قیمتی بازار مسکن

 - معاون بازرسی اتحادیه مشاوران ‌املاک شهر تهران در تحلیلی که درباره نوع معاملات این روزهای بازار خرید ‌و فروش آپارتمان ارائه کرده، ضمن تایید رونق در این بازار، عمده خرید‌ها را ناشی از ورود تقاضای مصرفی دانسته و در عین حال از کاهش خرید‌های سرمایه‌ای ملک مسکونی در پایتخت به خاطر تحولات اخیر سایر بازارها، خبر داده است. عضو هیات ‌مدیره اتحادیه املاک با اشاره به اینکه در 9 ماه اول امسال نرخ رشد قیمت مسکن در تهران به نوعی با نرخ تورم هماهنگ بوده، تاکید می‌کند: اگر چه طی این مدت قیمت ملک مسکونی افزایش پیدا کرد و در یک مقطع، میزان رشد به 20 درصد هم رسید، اما در هفته‌های اخیر شیب رشد قیمت مجددا کاهشی شد و حدود 5 درصد افت کرد که البته با توجه به تجربه دوره‌های انتخاباتی در کشور و پیش‌رو بودن انتخابات مجلس، بعید است قیمت مسکن دوباره جهش کند. این فعال صنف بنگاه‌های مسکن معتقد است: در شکل طبیعی معاملات مسکن باید هنگام افزایش قیمت‌ها، خروج تقاضا از بازار اتفاق بیفتد، اما در حال‌ حاضر به دلیل فرهنگ غلط اما رایج در بازار ملک، اشتیاق خریداران معمولا زمانی بیشتر می‌شود که نرخ‌ها شروع به افزایش می‌کند.

درگفت‌وگوی «دنیای اقتصاد» با معاون بازرسی اتحادیه املاک شهر تهران بررسی شد
سیر قیمت مسکن در سال 90
 رشد 20 درصدی قیمت در 9ماه اول و کاهش زمستانی در حد 5 درصد طی دو هفته‌ اخیر
 انتخابات پیش‌رو مانع جهش قیمت خواهد شد
 علاقه به خرید زمین در تهران از مسکن بیشتر شده است
 پرطرفدارترین متراژ آپارتمان در تهران برای خرید: 70 تا 80 مترمربع
گروه مسکن- هاجر شادمانی: معاون بازرسی اتحادیه مشاوران‌املاک تهران ضمن تایید گفته‌های مسوولان دولتی درباره «هماهنگ‌بودن رشد قیمت مسکن و نرخ تورم» گفت: ارزش معاملات واحدهای مسکونی در شهر تهران در 9ماه اول سال90 حدود 20 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش پیدا کرد، اما در هفته‌های گذشته از فصل زمستان، نرخ‌رشد مجددا نزولی شده، به عدد منفی 5درصد رسیده‌است که با توجه به انتخابات پیش‌رو و اوضاع اقتصاد کلان کشور، پیش‌بینی می‌شود تا پایان امسال، رشد مثبت نصیب قیمت مسکن نشود.
عضو هیات مدیره اتحادیه املاک تهران با اشاره به اینکه نرخ تورم عمومی به بیش‌از 15 درصد رسیده است، تصریح کرد: نباید در کلان‌شهرهایی همچون تهران انتظار رشد قیمت مسکن کمتر از این نرخ را داشته باشیم.
حسام عقبایی در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» از تغییر ذائقه سرمایه‌گذاران ملکی در پایتخت نیز خبر داد و افزود: در حال حاضر خرید زمین در مقایسه با آپارتمان، برای سرمایه‌گذاران جذاب‌تر است، هر چند با وقایع اخیر بازارهای سکه و دلار، معاملات سرمایه‌ای مسکن در مقایسه با ابتدای سال90، دچار نوعی رکود مقطعی شده است.
معاون بازرسی اتحادیه املاک تهران همچنین با تاکید براینکه، قیمت مسکن یک‌شبه افزایش یا کاهش نمی‌یابد، بلکه نیازمند زمان برای تغییر است، گفت: انتظاری که این روزها برخی کارشناسان و تحلیل‌گران بازار مسکن از جهش قیمت در سال آینده دارند به دلایلی که می‌شود به آنها تکیه کرد، محقق نخواهد شد. وی در این باره افزود: سیاست اقتصادی خاصی که جهش در بازار مسکن را به وجود بیاورد در برنامه‌ کاری دولت دیده نمی‌شود و در عین حال انتخابات پیش‌روی مجلس و شرایط اقتصادی سایر بازارهای سرمایه‌پذیر نشان می‌دهد قیمت مسکن در میان‌مدت دچار افزایش بیش‌از نرخ تورم نمی‌شود.وی خاطرنشان کرد: دولت در عرصه‌هایی همچون توقف عملیات وام، ارائه تسهیلات به منظور ساخت مسکن مهر، ساماندهی مشاوران املاک، ایجاد سامانه کدرهگیری و بسیاری از مسائل دیگری که جنبه کنترل بازار مسکن را داشت، ورود پیدا کرد.
مسکن، مرغ و تخم مرغ نیست
عقبائی با بیان اینکه مقوله کنترل بازار مسکن مقوله ای مثل کالاهایی همچون مرغ و تخم مرغ نیست که بتوان در مقاطع زمانی خاصی قیمت آن را بالا برد یا کاهش داد، گفت: عرصه رشد قیمت مسکن، فضا و مدت زمانی که در آن قیمت ملک افزایش یا کاهش می‌یابد چه در اجاره و چه در خرید و فروش، فرآیندی بلند‌مدت است که با سایر اقلام و کالاها قابل مقایسه نیست.وی ادامه داد: درست است که سیاست دولت بر این است که سرمایه‌گذاری در امر مسکن را به سمت تبدیل شدن به کالای مصرفی هدایت کند، ولی واقعیت این است که تاکنون این امر اتفاق نیفتاده و مسکن به مفهوم مطلق تبدیل به کالا نشده است. بنابراین نمی‌توان در کوتاه مدت انتظار داشت که توازن در عرصه مسکن همچون سایر کالاها برقرار شود.
عضو هیات مدیره اتحادیه املاک تهران اذعان کرد: اگرچه به عقیده برخی افراد،‌ زمانی که قیمت بالا رود معاملات هم کاهش می‌یابد ولی به علت حاکمیت فرهنگ خاصی که در کشور ما وجود دارد، اصولا سرمایه‌گذاری و اشتیاق مردم برای سرمایه‌گذاری معمولا زمانی بیشتر می‌شود که نرخ‌ها نیز افزایش می‌یابد.
رشد 20 درصدی را می‌پذیرم
عقبائی در خصوص اظهارنظرهای موجود مبنی بر افزایش 20 تا 30 درصدی قیمت مسکن در سال جاری نسبت به سال گذشته گفت: تا حدی می‌توان سیاست‌های دولت را در مهار قیمت مسکن در سال جاری مثبت و موثر ارزیابی کرد، به گونه‌ای که می‌توان ادعا کرد اگر این سیاست‌ها اعمال نمی‌شد قیمت مسکن به مراتب بیش از میزان رشد کنونی افزایش می‌یافت.وی افزود: اما در مورد درصدهای احتمالی افزایش قیمت مسکن باید بگویم که کشور ما کشوری است که سالانه بانک مرکزی نرخ تورم را اعلام می‌کند و نرخ تورم ما تا جایی که من اطلاع دارم براساس اعلام بانک مرکزی حداقل بالای 18 درصد بوده است که در فصل‌های مختلف بعضا به بیش از20 درصد نیز رسیده است.معاون بازرسی اتحادیه املاک تهران توضیح داد: نرخ تورم اعلام شده تورمی است که در کالاهای مصرفی و سبد خانوار اعمال شده است و قاعدتا مسکن هم در این سبد جای می‌گیرد.وی تاکید کرد: با توجه به اینکه تورم کلی موجود در اقتصاد کشور 100 درصد روی قیمت مسکن هم اثرگذار بوده، افزایش قیمت‌ها در بخش مسکن به میزان تورم اعلام شده را تایید می‌کنم.عقبائی ادامه داد:‌ 20 درصد اعلام شده در خصوص میزان رشد قیمت مسکن در سال جاری نسبت به مدت مشابه سال قبل طبیعتا ارتباطی با نرخ رشد تورم دارد، اما باید توجه داشت که رشد ایجاد شده در این بخش نسبت به افزایش قیمت‌ها در سایر اقلام مصرفی مردم بروز چندانی نداشته است.وی افزود: روزانه با بیش از 7 تا 8 مورد مراجعه مردمی در اتحادیه مواجه هستیم که این افراد با قرار دادن منزل خود در رهن یکی از بانک‌های خصوصی به میزان 80 درصد ارزش ملک، وام سرمایه‌گذاری در بخش ساخت مسکن دریافت کرده، اما پس از ساخت حتی سرمایه اولیه نیز به آنها بازنگشته است.وی تاکید کرد: علت ورشکستگی این افراد نه به دلیل ارزش نداشتن واحدها، بلکه ناشی از نبود متقاضی در بازار و رکود معاملات است.
کاهش 5 درصدی در زمستان
عقبائی افزود: با این وجود رشد ایجاد شده در قیمت مسکن را نمی‌توان به کل کشور تعمیم داد و می‌توان چنین عنوان کرد که حتی در بسیاری از مناطق این رشد منفی بوده است.
وی تصریح کرد: رشد قیمت‌ها در بازار مسکن با توجه به نیازسنجی مناطق مختلف در عرضه و تقاضا قابل ارزیابی است. ولی به طور کلی با توجه به نرخ تورم، افزایشی را قبل از ماه محرم داشتیم که با ورود به محرم و فصل پاییز که تقریبا می‌توان گفت در این زمان به دلایلی همچون کاهش نقل و انتقالات مردم در این فصل حجم معاملات مقداری کمتر از قبل می‌شود، اکنون به میزان 5 تا 6 درصد با کاهش نسبی قیمت‌ها مواجه شده ایم.
کاهش قیمت‌ها ثبات دارد؟
عقبائی در خصوص ثبات یا عدم ثبات کاهش ایجاد شده در قیمت مسکن تا پایان سال گفت: به عقیده من و با توجه به اینکه در آستانه انتخابات مجلس شورای اسلامی قرار داریم و عرصه سیاست هم بی‌تاثیر در عرصه اقتصاد نیست، فکر نمی‌کنم که تا پایان سال، اتفاق فاحش و خاصی در قیمت مسکن بیفتد و احتمال رشد آنچنانی در بازار مسکن بیش از 10 درصد را بسیار ضعیف می‌دانم.وی افزود: از همه مهم‌تر به علت واقع شدن در فصل زمستان و روال معمول مبنی بر کم شدن حجم معاملات در این فصل و سایر مسائل کلان و قدرت خرید مردم و اینکه خریداران و مصرف‌کنندگان واقعی، کمتر در این فصل سال اقدام به معامله می‌کنند، تا پایان سال نمی‌توان پیش‌بینی کرد که قیمت املاک به صورت افسارگسیخته افزایش یابد.
پیش‌بینی جهش عاقلانه نیست
عقبائی ادامه داد: بنابراین زمانی که تا پایان سال این ثبات قابل پیش‌بینی باشد، با توجه به اینکه براساس روال معمول تا اواخر فروردین ماه اصلا بازار تحرکاتی ندارد و این تحرکات از اردیبهشت ماه آغاز می‌شود و از سوی دیگر سیاست اقتصادی خاصی که جهش در بازار مسکن را به وجود آورد در برنامه کاری دولت وجود ندارد، بیان اینکه پس از سال 90 و در آستانه سال جدید حداقل در 6 ماهه اول سال ، شاهد چنین جهشی خواهیم بود چندان عاقلانه به نظر نمی‌رسد.وی یادآور شد: هرچند بسیاری از مطلعین بازار مسکن معتقدند که پس از دولت فعلی ممکن است افزایش قیمت صورت بگیرد، اما در مورد اینکه این پیش‌بینی‌ها با کدام پشتوانه، آمار، ارقام و تحلیل‌های تخصصی ارائه شده است، جای تامل وجود دارد.
آپارتمان یا زمین؟
عقبائی در پاسخ به این سوال که رشد ایجاد‌شده در قیمت بازار مسکن بیشتر در مورد عرصه( زمین) بوده است یا اعیان( بنا)، به «دنیای‌اقتصاد» گفت: با توجه به اینکه زمین و بنا یا عرصه و اعیان دو مقوله وابسته به هم هستند، نمی‌توان آپارتمان را منفک از زمین یا عرصه دانست، ولی به طور کلی با توجه به اینکه در شهرتهران به خصوص در مناطق مختلف، عموم بافت‌ها در حال ساخت و ساز هستند و حتی در دهه اخیر خیلی از بافت‌ها تجدید شده اند و به‌رغم نوسازی‌های انجام شده، هنوز 45 درصد بناها در این مناطق فرسوده است ، استقبال از معامله زمین بیشتر بوده و در نتیجه افزایش قیمت‌ها بیشتر در این بخش احساس می‌شود.معاون بازرسی اتحادیه املاک تهران تصریح کرد: با این وجود و به طور کلی، با درنظر گرفتن رشد نسبی قیمت مسکن به میزان تورم اعلام شده در سال جاری، افزایش قیمت زمین و املاک کلنگی نسبت به آپارتمان در شهر تهران، بیش از 5 درصد بوده است.
استقبال از متراژهای کم
عقبائی همچنین با بیان اینکه در حال حاضر بیشترین حجم معاملات بازار مسکن در آپارتمان‌هایی با متراژ 70 تا 80 مترمربع صورت می‌گیرد، گفت: این امر در مورد زمین در بافت‌های مختلف شهر تهران متفاوت است برای مثال، در مناطقی همچون شهرک غرب معاملات زمین بیشتر در متراژ 300 تا هزار متر انجام می‌شود یا مثلا در سعادت آباد این متراژ در حدود 160 متر مربع تا دو هزار متر مربع متغیر است.وی افزود: با این وجود در مناطقی همچون منطقه 17 تهران، زمین‌هایی با متراژ 38 ، 40 و 45 مترمربع وجود دارد که در بازار مسکن آن مناطق مورد معامله قرار می‌گیرد.
وی تاکید کرد: با این وجود عمده معاملات زمین در شهر تهران در متراژهای کمتر مورد استقبال خریداران قرار می‌گیرد.
حضور 80 درصدی مصرف‌کنندگان
عقبائی با تاکید بر جهش فوق العاده در بازار سکه، طلا و ارز در وضعیت فعلی یادآور شد: در حال حاضر سرمایه‌گذاری در بخش‌های ذکر‌شده برای سرمایه‌گذاران نسبت به بخش مسکن به میزان چشمگیری مقرون به صرفه تر است.وی افزود: با توجه به آنچه گفته شد در وضعیت فعلی بیش از 80 درصد متقاضیان در بازار مسکن مصرف‌کنندگان این بازار هستند.
عقبائی همچنین در پاسخ به این سوال که در حال حاضر سرمایه‌گذاری در خرید آپارتمان به صرفه‌تر است یا زمین، گفت: فرهنگ خرید و فروش املاک در کشور ما همواره بر این بوده است که افراد در مقاطع زمانی مختلف خرید زمین را ترجیح می‌داده‌اند.
وی ادامه داد: استدلال‌هایی همچون اینکه زمین ماندگار و بنا غیرماندگار است و نگرانی از کاهش قیمت چشمگیر بنا در نتیجه تغییر کاربری‌ها، باور افراد را برای ترجیح خرید زمین در معاملات املاک تقویت کرده است.
مسکن، مصون از تورم؟
عضو هیات مدیره اتحادیه املاک تهران با اشاره به اظهارات اخیر دولت مبنی بر مصونیت بخش مسکن از تورم اعلام شده در سال جاری خاطرنشان کرد: ممکن است در برخی از شهرهای کوچک و بخش‌ها این گونه بوده باشد، اما در کلانشهرها کمتر شاهد این موضوع بودیم.وی ادامه داد: در بسیاری از کلانشهرها، نرخ افزایشی مسکن به حد تورم نزدیک شده و بعضا به آن رسیده است .عقبائی افزود: اینکه دولت اعلام می‌کند که تورم به هیچ وجه در بخش مسکن اثرگذار نبوده است در برخی از شهرها، سخن گزافی نیست ولی ایجاد این توازن و رسیدن به نرخی کمتر از تورم در بخش مسکن در شهرهای بزرگ اصلا کار آسانی نیست.
عکس: آکو سالمی